Покращення орендної плати
Що таке поліпшення орендної плати?
Покращення орендного майна – це будь-які зміни, внесені в оренду нерухомості з метою його налаштування під конкретні потреби орендаря. Сюди можуть входити такі зміни, як фарбування, встановлення перегородок, зміна підлоги або встановлення спеціальних світильників. Покращення орендної плати може здійснити або орендодавець, який може запропонувати зробити це для підвищення товарності орендованої одиниці, або самі орендарі.
Хоча економічний термін експлуатації більшості орендованих ділянок становить від 5 до 10 років, Кодекс внутрішніх доходів вимагає, щоб амортизація таких поліпшень відбувалась протягом економічного життя будівлі.
Як працюють вдосконалення орендної плати
Поліпшення орендної плати також відомі як вдосконалення орендаря чи забудови, і зазвичай їх роблять орендодавці комерційної нерухомості. Орендодавці можуть забезпечити ці покращення для існуючих або нових орендарів. Модифікації розроблені з урахуванням потреб конкретного орендаря та їх потреб.
Що таке покращення орендної плати, залежить від внесення змін до структури, що належить орендодавцю, з метою розміщення орендаря. Внесення змін до приміщення одного орендаря, однак, не може кваліфікуватися як поліпшення оренди будь-якого із сусідів цього орендаря. Зміни зовнішнього вигляду будівлі або ландшафту також не застосовуються. Якщо орендодавець замінює дах будівлі, модернізує ліфт або мостить автостоянку – жодна із цих змін не вважається поліпшенням орендної плати, оскільки вона не приносить користі конкретному орендарю.
Короткий огляд
Поліпшенням орендної плати вважаються лише покращення інтер’єру приміщення конкретного орендаря.
Після закінчення оренди покращення, як правило, належать орендодавцю, якщо інше не зазначено в угоді. Якщо орендар може їх забрати, вони повинні вивезти їх без пошкодження майна.
Приклади вдосконалення орендної плати
Орендодавці можуть платити за поліпшення орендної плати, щоб заохотити орендарів орендувати приміщення на триваліші періоди часу, особливо в роздрібній торгівлі. Наприклад, власник бізнесу орендує будівлю для свого магазину дискового гольфу. Орендодавець може додати чотири стіни до орендованої площі, щоб створити вбудовані дисплеї та місця для зберігання дисків. Ці зміни вважаються вдосконаленням орендної плати.
Візьмемо ще один приклад із сектору роздрібної торгівлі. Власник магазину А приймає рішення орендувати площу через компанію В. Магазин має лише чотири стіни та жодних інших зручностей. Під час переговорів про оренду компанія В – орендодавець – погоджується встановити стелажі, лічильник послуг для касових апаратів та вітрину із спеціальним освітленням до того, як магазин А відкриє свої двері.
Ключові винос
- Покращення орендної плати – це зміна орендованого майна з метою його налаштування під конкретні потреби орендаря.
- Орендодавці можуть погодитися з цими вдосконаленнями для існуючих або нових орендарів.
- Поліпшення орендної плати може здійснити орендодавець або орендар.
- Фарбування, встановлення перегородок або індивідуальних світильників, а також зміна підлоги – все це вдосконалення оренди.
- Збільшення будівель, ліфтів та ескалаторів, дахів, систем протипожежного захисту, сигналізації та охорони та систем вентиляції та вентиляції не можна кваліфікувати як поліпшення орендної плати.
Типи вдосконалення орендної плати
Орендодавець може заплатити за поліпшення комерційної орендної плати за рахунок допомоги на покращення орендаря (TIA). У цьому випадку орендодавець допускає встановлений бюджет на поліпшення, як правило, від 5 до 15 доларів за квадратний фут, і контролює проект. Тим часом орендар контролює процес реконструкції, що може зайняти багато часу. Якщо бюджети проекту перевищені, орендар покриває залишок.
Знижки на оренду можуть пропонуватися і для вдосконалення орендної плати. Орендодавець пропонує орендодавцеві безкоштовну або зменшену оренду на певну кількість місяців, наприклад один вільний місяць на рік під час оренди, як засіб для орендаря, щоб заощадити на переробці приміщення. Орендар зазвичай контролює проект і контролює вдосконалення оренди. Орендар також несе відповідальність, якщо витрати перевищують передбачені в бюджеті суми. Крім того, орендна плата може бути підвищена пізніше, що призведе до того, що орендар платить більше за площу в довгостроковій перспективі.
Інший вид поліпшення орендної плати – це стандартна надбавка на будівництво. Орендар може приймати рішення серед різноманітних варіантів, що надаються орендодавцем, наприклад, одного з чотирьох кольорів фарби. Ці предмети можуть не відповідати потребам орендаря, і він може бути не задоволений результатами. Додаткові вдосконалення охоплює орендар. Орендодавець контролює проект.
Правила вдосконалення орендної плати
Змінено спосіб, яким орендодавці та орендарі можуть вимагати відрахувань відповідно до нового Закону про скорочення податків та робочих місць у 2017 році.
У грудні 2015 року Конгрес Сполучених Штатів прийняв Закон про захист американців від підвищення податків (PATH), який змінив і розширив багато податкових положень, пов’язаних з амортизацією, включаючи поліпшення орендної плати. Закон передбачив постійне положення щодо економії податків, яке дозволяє 15-річне прямолінійне відшкодування витрат на кваліфіковані удосконалення орендної плати.
Відповідно до цих вказівок, орендодавці та орендарі не мали права мати стосунків, поліпшення кваліфікувались лише в тому випадку, якщо вони були внесені в інтер’єр будівлі лише тим орендарем, який займав простір, а поліпшення орендної плати потрібно було завершити через три роки спочатку будівлі будучи зайнятим на службі.
Новий податковий закон 2017 року змінив деякі вимоги. Потрібно все-таки вдосконалити внутрішню частину будівлі, що означає збільшення будинків, ліфтів та ескалаторів, дахів, протипожежних систем, сигналізації та охорони, а системи HVAC все ще не відповідають вимогам. Кваліфіковане майно для покращення більше не вимагає взаємозв’язку обох сторін – орендодавця та орендаря. Він також позбувся трирічної вимоги, заявивши, що всі вдосконалення можуть бути внесені “після дати, коли майно було вперше введено в експлуатацію”, повідомляє Служба внутрішніх доходів (IRS).
Вимоги до вдосконалення орендної плати
Служба внутрішніх доходів (IRS) не дозволяє відрахування на покращення. Але оскільки вдосконалення вважаються частиною будівлі, вони схильні до знецінення. Податкова служба дозволяє проводити відрахування амортизації, якщо виконуються зазначені вище умови. Той, хто виконує роботу, може здійснити зменшення амортизації – будь то орендодавець чи орендар. Новий податковий закон збільшив максимально дозволену суму до 1 мільйона доларів з 500 000 доларів.