Фінансова енциклопедія

Асоціація домовласників (HOA)

Що таке Асоціація власників будинків (HOA)?

Асоціація домовласників (HOA) – це організація у підрозділі, запланованій громаді чи будівлі кондомініуму, яка розробляє та застосовує правила щодо об’єктів нерухомості та мешканців. Ті, хто купує майно в межах юрисдикції HOA, автоматично стають членами та зобов’язані сплачувати внески, відомі як збори HOA. Деякі асоціації можуть бути дуже обмежувальними щодо того, що члени можуть робити зі своїми властивостями.

Розуміння HOA

Асоціації власників будинків (HOA), як правило, утворюються в межах громад або районів односімейних будинків або багатоквартирних будинків (таких як ОСББ). Тим не менше, як правило, встановлюється для вироблення та забезпечення дотримання правил щодо майна, що знаходиться в межах юрисдикції. HOA складається з – і управляється – жителями громади. Членство в HOA, як правило, є вимогою для придбання будинку в межах громади, де створено HOA.

У HOA зазвичай є рада директорів або губернатори, які обираються для забезпечення та контролю за правилами та положеннями HOA. HOA зазвичай описує свої правила в документі, який називається Декларацією завітів, умов та обмежень (CC & Rs). CC & R встановлюють певні умови для власників щодо утримання їх власності.  Ці умови іноді включають структурні обмеження – дозволений тип огорож або ландшафт – або більше незначних естетичних виборів, таких як колір фарби в будинку. Документ CC&R може також окреслити покарання за порушення вказівок, викладених у CC&R. Покарання варіюються від зборів до примусового виконання або, в деяких випадках, навіть судових розглядів.

Ключові винос

  • Асоціація домовласників (HOA) – це організація, яка розробляє та застосовує правила та вказівки щодо підрозділу, запланованої громади або будівлі ОСББ.
  • Членами асоціації власників будинків є мешканці підрозділу, громади чи будівлі; деякі громади вимагають обов’язкового членства для осіб, які купують нерухомість у зоні.
  • Очолювані радою директорів, асоціації власників будинків (HOA), як правило, збирають щомісячні або щорічні внески для оплати обслуговування загального приміщення та обслуговування об’єктів.
  • Асоціації власників будинків (HOA) можуть накладати штрафи на власників будинків, що не відповідають вимогам.

Асоціації власників будинків проти асоціацій громад та асоціацій власників нерухомості

Більшість HOA зареєстровані і, таким чином, підпорядковуються законодавству штату.Однак деякі штати вважають ОСББ на базі ОСББ, які часто називають “громадами ОСББ”, а організації, що керують кооперативами – так звані кооперативні ради – окремими суб’єктами господарювання.Це розмежування проводиться на підставі припущення, що майнові інтереси цих організацій різняться.Як наслідок, позначення “асоціація громади” виступає як більш широкий загальний термін, який охоплює громадські організації, громади кондомініумів та кооперативні ради.

Фонд досліджень асоціацій громад – це торгова організація, яка лобіює законодавчі органи штатів від імені громадських організацій.За останніми даними, отриманими з них, підраховано, що у 2018 році в США діяло 347 000 громадських об’єднань, а 26% населення проживало в районах, де існували об’єднання громад.

HOA відрізняється від об’єднання власників нерухомості (POA). POA – це більш широкий термін, який зазвичай позначає групу людей, які хочуть покращити свою громаду та вартість нерухомості власності у своїй громаді. Основна відмінність між POA та HOAs полягає в тому, що POA можуть включати будь-кого з громади, зацікавленого у вартості нерухомості громади; отже, на відміну від HOA, POA можуть включати осіб, які не є власниками будинків.

Переваги та недоліки асоціацій власників будинків

HOA надає правила та рекомендації для своїх членів. Ці стандарти підтримуються з метою збереження та підвищення майнових цінностей громади. Часто настанови орієнтовані на зовнішній вигляд, тому вони стосуються норм щодо чистоти майна, стану майна та будь-якого ремонту майна. Зазвичай керівні принципи щодо HOA розроблені, щоб допомогти забезпечити однаковий вигляд для всіх властивостей, що входять в зону асоціації.

Як правило, керівництво HOA надаватиме додаткові послуги своїм членам в обмін на їхні збори HOA. Ці зручності можуть включати озеленення, автостоянки та такі приміщення, як басейни, тенісні корти або місця для вечірок, доступні для всіх членів HOA. Деякі збори HOA також покривають витрати на збір сміття та прибирання снігу.

На більш теоретичному рівні для деяких людей ОГА є символом самоврядування та демократії. Це переконання може походити від думки, що найкращими людьми для управління громадою є люди, що живуть у ній (на відміну від орендодавця, який не проживає в приміщенні).

Плюси

  • Встановлюйте та виконуйте правила спільноти

  • Захист цінностей властивостей

  • Надайте послуги, зручності та послуги

  • Запропонуйте самоврядування

Мінуси

  • Встановіть збори, збори та нарахування

  • Ввести обмежувальні правила

  • Працюйте неефективно

  • Керується аматорським або невмілим способом

Одним з недоліків HOA є висока вартість зборів за асоціацію, що в кінцевому рахунку може бути стримуючим фактором для деяких потенційних покупців. Крім того, правила та норми HOA можуть здатися нерозумними, довільними або занадто обмежувальними для деяких власників будинків, які можуть хотіти свободи пристосовувати свої властивості.

Крім того, члени правління HOA, як правило, добровольці, і вони не можуть бути належним чином навчені керувати нерухомістю, вирішувати складні фінансові питання або об’єднувати різні групи людей для спільної справи. Оскільки керівництво HOAs повинно досягти консенсусу, коли вони приймають рішення щодо технічного обслуговування та модернізації, також можливо, що можуть виникнути конфлікти між членами HOA, які не погоджуються.

Особливі міркування

У деяких випадках УГА можуть мати значну фінансову та юридичну владу над власниками нерухомості у своїй зоні. HOA збирають щомісячні або річні збори HOA. Збори в розмірі HOA, як правило, становлять від 200 до 400 доларів на місяць, але вони можуть коливатися в межах від 100 до 10 000 доларів у розкішних кварталах або громадах.

Збори HOA також часто вносять до резервного фонду асоціації, який відводиться на великі проекти реконструкції або на надзвичайні ситуації. На додаток до регулярних платежів, ГСЖ можуть також накладати спеціальні оцінки на власників будинків, коли асоціація не має достатніх резервів для оплати несподіваних ремонтів на місцях загального користування, таких як тротуари чи парковки.

Правління HOA, яке зазвичай відповідає за фінанси організації, контролює збір та управління коштами. Поряд із встановленням внесків та нарахувань комісія може ляпати штрафи власникам будинків, які порушують правила або пошкоджують загальні приміщення. На додаток до накладення стягнення, представники будинків також можуть накласти запобіжне право на нерухомість, якщо власник будинку серйозно відстає від сплати їхніх внесків. Існуючі застави HOA можуть ускладнити продаж будинку, якщо вони не очищені.

Приклад асоціації власників будинків

Іноді конфлікти, пов’язані з HOA, потрапляють у загальнонаціональні заголовки.Починаючи з 2014 року,власник будинку вІндіанаполісі та його HOA вступили в суперечку щодо сонячних панелей на даху свого будинку.Щоб повністю захопити сонячну енергію, сонячні панелі повинні дивитись на південь – напрямок, який не допускає HOA, кажучи, що вони занадто помітні для вулиці та інших сусідів.

Хоча мова у пакті HOA дозволяє сонячні батареї, вона нечітка щодо їх позиціонування.За підтримки кількох законодавців штатів власник житла намагався домогтися законопроекту, прийнятого Генеральною Асамблеєю штату Індіана, який забороняв БГА обмежувати сонячні батареї або розміщувати їх будь-яким способом.  законопроекти були внесені, але не прийняті у 2018 та 2019 рр. Новий законопроект було введено в 2020 р.

Питання що часто задаються

Що таке асоціація власників будинків (HOA)?

Асоціація домовласників (HOA) – це організація, якій доручено керувати справами забудови нерухомості, що належить багатьом сторонам, наприклад, багатоквартирному будинку. Громадські організації відповідають за такі завдання, як забезпечення регулярного догляду за будівлею, прийняття рішення про те, чи слід продовжувати масштабні проекти реконструкції, такі як заміна приміщення будівлі, а також складання та виконання підзаконних актів будівлі. З метою фінансування своєї діяльності, HOAs беруть з своїх членів щомісячні внески HOA, як правило, від 200 до 400 доларів на місяць. Громадські організації також мають повноваження виконувати підзаконні акти громади, наприклад, накладаючи штрафи на жителів, які відмовляються їх виконувати.

Які плюси та мінуси приналежності до HOA?

HOA можуть принести користь окремим власникам, надаючи необхідні послуги з управління. Наприклад, без ОГА власникам багатоквартирного будинку потрібно було б скоординуватися між собою для вирішення загальних проблем, таких як вивезення сміття на всій території будівлі, ремонт будинків та політика громади. Це може зайняти багато часу для мешканців та призвести до конфліктів та розбіжностей між власниками. З іншого боку, HOA також можуть створювати проблеми для власників, якщо власник не погоджується з підзаконними актами та рішеннями щодо витрат громади HOA.

Які юридичні повноваження має HOA?

Окремі ОГА матимуть різні рівні юридичних повноважень залежно від того, як вони були розроблені. Однак, загалом кажучи, ЖКГ матимуть юридичні повноваження створювати та застосовувати політику громади, наприклад, чи дозволено в будівлі куріння, домашні тварини чи оренда житла. Крім того, HOA приймають рішення щодо бюджету будівлі та мають повноваження стягувати щомісячні або одноразові внески зі своїх членів. Якщо член відмовляється сплачувати ці збори або дотримуватися політики громади, HOA можуть накласти цілий ряд штрафних санкцій. У багатьох випадках ці покарання можуть включати грошові штрафи, обмеження привілеїв громади і навіть судові розгляди.