Просто компенсація
Що таке просто компенсація?
Просто компенсація відноситься до компенсації, яку отримують особи, коли їхнє майно вилучається урядом для загального користування. Наприклад, коли в 1950-х роках була побудована національна система автомобільних доріг, у багатьох власників будинків було арештовано майно, оскільки уряд потребував землі для побудови міждержавної системи автомобільних доріг.
Справедливий засіб компенсації передбачений положеннями п’ятої поправки щодо прийняття, і зазвичай вважається справедливою ринковою вартістю. Однак те, що уряд вважає справедливою компенсацією, може не розцінюватися як “справедливе” особою, на майно якої накладено арешт. Здатність уряду брати приватну власність у загальне користування називається визначною власністю.
Ключові винос
- Справедлива компенсація виплачується власникам майна за законний арешт особистого майна або землі.
- Це юридично визначено в пункті про взяття п’ятої поправки.
- Власникам нерухомості виплачують справедливу ринкову вартість за своє майно, але часто визначити, що таке справедлива ринкова вартість, може бути важко.
- Існують різні методи, що використовуються для визначення вартості майна, і вони включають ринковий підхід, підхід до доходу та підхід до витрат.
Розуміння справедливої компенсації
Ідея просто компенсації полягає у відновленні майна людини, як ніби забирання майна не відбулося. Це означає оплату справедливої ринкової вартості майна.
Однак особи, які втрачають свої будинки внаслідок дії видатного домену, можуть не вважати справедливу ринкову вартість власності просто компенсацією за свою втрату, оскільки вона не враховує час, стрес і вартість переїзду до нового майна.. Просто компенсація також не враховує втрату сусідських соціальних зв’язків чи емоційний зв’язок власника з власністю. Справедлива вартість часто оскаржується у відомих справах доменів.
Фактори справедливої компенсації
При визначенні справедливої компенсації враховуються такі питання:
Справедлива ринкова вартість землі
Ціна, яку отримав би власник нерухомості, якби він бажав, а не змушував продати землю, може бути використаний для визначення справедливої ринкової вартості землі. Наприклад, якщо землевласник вирішить, що вони хочуть отримати більш значну ділянку землі, і продає на аукціоні своє існуюче майно, ціна продажу на аукціоні вважатиметься справедливою ринковою вартістю.
Справедлива ринкова вартість благоустрою
Поліпшення земель відноситься до структур, що покращують вартість захопленої землі. Благоустрій земель може включати окремі житлові будинки, комори та окремі гаражі. Також слід враховувати нематеріальні поліпшення земель. Наприклад, землю поблизу району з природними ресурсами можна вважати благоустроєм.
Пошкодження залишків
Якщо арештовано лише частину майна, пошкодження залишків означає шкоду на решті майна внаслідок арешту. Пошкодження залишків можуть включати неможливість використання найкращої частини землі, будь-які зміни або форму землі та нову близькість землі до громадської інфраструктури, наприклад, доріг або комунального обладнання.
Переваги
Хоча і рідше, власники нерухомості можуть отримати користь від арешту їхньої землі. Наприклад, якщо частину земельної ділянки власника захоплюють за нову службову дорогу, яка дозволяє розподілити майно, ця вигода може бути використана для компенсації загальної отриманої компенсації.
Методи оцінки майна
Існує три загальноприйнятих методу оцінки властивості під час видатної справи домену. Сюди входять такі:
1. Ринковий підхід
Ринковий підхід є досить простим, оскільки вилучене майно порівнюється з недавніми продажами нерухомості зі схожими характеристиками. Цей метод зазвичай використовується для оцінки житлових об’єктів.
2. Дохідний підхід
Дохідний підхід найкраще застосовується для об’єктів, що приносять дохід. У цих випадках операційний дохід від власності повинен визначатися спочатку. Потім дохід і рівень капіталізації використовуються для отримання значення.
3. Витратний підхід
Витратний підхід враховує дуже специфічну структуру власності, яка є настільки унікальною, що власнику потрібно буде відтворити її на будь-якому майбутньому майні. Буде врахована вартість порожньої землі, плюс вартість заміни нової конструкції та мінус амортизація поточної структури.