Визначення позики, що переглядається
Що таке позика на переговори?
Повторний договір позики – це позика, така як застава під житло, яка була модифікована позикодавцем до її повного повернення. Повторна переговорна позика має на меті полегшити позичальникові не відставати від майбутніх платежів та забезпечити повернення позикодавцеві.
Як працює переглянута позика
При перегляді позики всі сторони погоджуються змінити початкові умови позики. Модифікації можуть включати процентну ставку або тривалість позики. У деяких випадках структуру ставок можна змінити, змінивши фіксовану ставку на позику з регульованою ставкою або навпаки. Іншим варіантом модифікації є терпіння або тимчасове припинення платежів за кредитом.
Як правило, власники будинків можуть претендувати на переукладення або модифікацію існуючої іпотеки, якщо вони не мають права на рефінансування, переживають довгострокові труднощі, такі як інвалідність або мають кілька місяців затримки у щомісячних платежах і очікують подальших кредитний рейтинг, навіть якщо вони здійснюють всі свої майбутні щомісячні платежі вчасно. Однак це зазвичай краще, ніж несплата за кредитом.
Короткий огляд
У більшості штатів є програми посередницької діяльності, які допомагають позичальникам переглядати свої позики, якщо їхні позикодавці не співпрацюють.
Щоб розпочати переговори, позичальник повинен звернутися безпосередньо до позикодавця. Банки та інші позикодавці часто мотивовані проводити переговори, оскільки це, як правило, кращий варіант звернення стягнення через витрати та ризики, пов’язані з цим процесом, та той факт, що переглянута позика забезпечить їм принаймні деякий грошовий потік. Кредитори також, як правило, не хочуть заволодіти такими фізичними властивостями, як будинки, які потребують регулярного обслуговування та можуть зайняти багато часу для продажу. Якщо позичальник не успішно переглядає позику безпосередньо з позикодавцем, більшість штатів пропонують програму посередництва, згідно з якою позикодавець повинен зустрітися з власником житла перед призначеним судом чиновником для спроби вирішити питання.
Історія позик, що переглядаються
У США програми модифікації позик, такі як переглянуті позики, мають давню історію, що сягає, принаймні, Великої депресії. Корпорація позик домовласників (HOLC) була заснована в 1933 р. Під керівництвом президента Франкліна Д. Рузвельта для надання допомоги в рефінансуванні іпотечних кредитів під загрозою викупу майна. Агентство продало облігації інвесторам, а потім використані кошти придбало проблемні позики у кредиторів. Як правило, це призводило до поєднання продовження терміну дії позики та зниження процентної ставки для власника житла. У період між 1933 і 1935 рр. HOLC придбав приблизно мільйон позик і мав стягнення близько 20 відсотків – це означає, що переважна більшість позичальників мали змогу здійснювати іпотечні платежі та утримувати свої будинки. Агентство припинило свою діяльність в 1951 році.
Подібна програма модифікації позик була ініційована федеральним урядом у відповідь на кризу іпотечного кредитування в 2008 році. Програма модифікації житла (HAMP) була запроваджена в 2009 році в рамках Програми допомоги з проблемними активами (TARP). HAMP запропонував подібну допомогу програмі HOLC, з доданим варіантом основного зменшення. Програма була припинена в 2016 році і замінена такими опціями, як програма модифікації Flex Fan Mae.