Потрійна чиста оренда (NNN)
Що таке потрійна чиста оренда?
Потрійна чиста оренда (triple-Net або NNN) – це договір оренди майна, згідно з яким орендар або орендар обіцяє сплатити всі витрати на майно, включаючи податки на нерухомість, страхування будівель та обслуговування. Ці платежі доповнюють плату за оренду житла та комунальні послуги, і за всі платежі, як правило, відповідає орендодавець за відсутності триразової, подвійної чи одноразової чистої оренди.
Ключові винос
- При потрійній чистій оренді орендар погоджується оплатити майнові витрати, такі як податки на нерухомість, страхування будівель та обслуговування, крім оренди та комунальних послуг.
- Потрійна чиста оренда, як правило, має меншу плату за оренду, оскільки орендар бере на себе більшу частину поточних витрат на майно.
- Єдина чиста оренда комерційного майна включає податки на майно крім орендної плати.
- Подвійна чиста оренда комерційного майна включає податки на майно та страхування майна на додаток до ренти.
- Потрійне орендоване нерухоме майно стало популярним інвестиційним інструментом для інвесторів, оскільки воно забезпечує стабільний дохід з низьким ризиком.
Розуміння потрійної чистої оренди
Якщо власник майна здає будівлю в оренду бізнесу за допомогою потрійної чистої оренди, орендар несе відповідальність за сплату податків на майно будівлі, страхування будівлі та вартість будь-якого технічного обслуговування або ремонту, які може знадобитися будівля на час оренди. Оскільки орендар покриває ці витрати, які в іншому випадку були б відповідальністю власника майна, орендна плата, що стягується в триразовій чистій оренді, як правило, нижча, ніж орендна плата, що стягується у стандартному договорі оренди. Ставка капіталізації, яка використовується для розрахунку суми оренди, визначається кредитоспроможністю орендаря.
У комерційній нерухомості чиста оренда – це оренда, при якій орендар повинен сплатити частину або всі податки, збори та витрати на утримання майна. Одна чиста оренда вимагає від орендарів сплати податків на майно на додаток до орендної плати, а подвійна чиста оренда зазвичай передбачає страхування майна.
Подвійна чиста оренда
Оренда подвійних нетто (NN) також популярна в комерційній нерухомості. При такій оренді орендар сплачує два замість трьох зобов’язань: податки на майно та страхові внески на додаток до орендної плати. Базова орендна плата – що виплачується за саму площу – зазвичай нижча через додаткові витрати, які повинен понести орендар. Натомість усі витрати на утримання залишаються за відповідальністю орендодавця, який оплачує їх безпосередньо.
Поодинокі чисті (N) оренди не такі поширені. Тут орендодавець передає мінімальну суму ризику орендарю, який сплачує лише податки на майно.
Особливі міркування
Потрійна орендована нерухомість стала популярним інвестиційним інструментом для інвесторів, які прагнуть стабільного доходу з відносно низьким ризиком. Потрійні чисті інвестиції в оренду, як правило, являють собою портфель об’єктів нерухомості з трьома або більше повноцінними комерційними об’єктами нерухомості, повністю орендованими одним орендарем з наявними поточними грошовими потоками. Комерційна нерухомість може включати офісні будівлі, торгові центри, індустріальні парки або окремі будівлі, що експлуатуються банками, аптеками або мережами ресторанів. Типовий термін оренди – від 10 до 15 років із вбудованою контрактною ескалацією орендної плати.
Вигоди для інвесторів включають довгостроковий, стабільний дохід з можливістю збільшення капіталу базового майна.Інвестори можуть інвестувати у високоякісну нерухомість, не турбуючись про управлінські операції, включаючи фактори вакансій, витрати на поліпшення орендаря або плату за оренду.Коли базові об’єкти нерухомості продаються, інвестори можуть інвестувати свій капітал в іншу інвестицію в трикратну чисту оренду, не сплачуючи податки через 1031 відстрочену біржу.
Інвестори в потрійні чисті інвестиційні пропозиції оренди повинні мати акредитацію з чистим капіталом не менше 1 мільйона доларів без урахування вартості їх основного місця проживання або 200 000 доларів США доходу (300 000 доларів для спільних заявників). Менші інвестори можуть брати участь у потрійній чистій оренді нерухомості, інвестуючи в інвестиційні фонди нерухомості (REIT), які зосереджуються на таких об’єктах у своїх портфелях.
Питання що часто задаються
Чи хороша ідея оренди потрійної мережі?
Як для орендарів, так і для орендодавців, потрійна чиста оренда може запропонувати певні переваги. Орендар має більше свободи зі своєю структурою; вони можуть налаштувати свій простір для більшої однорідності бренду без капітальних вкладень покупки. Ще однією перевагою є те, що ці оренди, як правило, досить гнучкі: обмеження на збільшення податків, збільшення страхових витрат тощо. Для орендодавця потрійна чиста оренда може бути надійним джерелом доходу і мати дуже мало загальних витрат. Орендодавець також не повинен відігравати активної ролі в управлінні майном.
Чи потрібно мені турбуватися про сплату цих зобов’язань за квартиру, яку я знімаю?
Можливо, ні. Чиста оренда найчастіше використовується в комерційній нерухомості, а не для житлових одиниць. Від орендарів, які проживають вдома, може знадобитися сплатити частину або всі свої комунальні послуги, і їм часто пропонується придбати власну страховку орендаря. Однак орендодавець, як правило, сплачує страхування майна та відповідальності та податки на нерухомість.
Чи можете ви домовитись про потрійну чисту оренду?
При потрійній чистій оренді майже всі обов’язки лягають на орендаря.Орендар несе відповідальність за виплату орендної плати, а також за всі накладні витрати, пов’язані з володінням майном: податки, страхування, операційні витрати, комунальні послуги тощо. Як результат, основна сума оренди може стати ключовим терміном переговорів.Оскільки орендар бере на себе ризик накладних витрат орендодавця, можливо, він зможе домовитись про вигіднішу базову суму оренди.Крім того, в деяких випадках орендарі можуть домовитись, за які аспекти витрат на ремонт та / або комунальні послуги відповідає орендодавець.
Як ви розраховуєте потрійну чисту оренду?
Існують різні способи обчислення суми потрійної чистої оренди.Іноді орендодавці складають усі податки на майно, страхування, витрати на утримання та загальну площу будівлі та ділять загальну суму на 12. Ця кількість є щомісячною вартістю.Цей процес спрощується, коли лише один орендар здає будівлю в оренду.Щомісячна основна сума оренди зазвичай розраховується виходячи із ставки за квадратний метр.
За що відповідає орендодавець при потрійній чистій оренді?
Орендар несе відповідальність за більшість витрат, пов’язаних з комерційною нерухомістю з потрійною чистою орендою.Однак орендодавець може нести відповідальність за дах і конструкцію, а іноді і за парковку.