Комбіноване співвідношення позики та вартості – коефіцієнт CLTV

Що показує коефіцієнт CLTV

Спільне співвідношення позики та вартості (CLTV) – це розрахунок, який використовується фахівцями з іпотечного кредитування та кредитування для боргу до доходу  та стандартне співвідношення позики до вартості (LTV), для оцінки ризику надання позики позичальнику.

Багато економістів  серед інших факторів пояснюють розслабленість стандартів CLTV  кризою викупу майна, яка переслідувала США наприкінці 2000-х. Починаючи з 1990-х, особливо на початку та в середині 2000-х років, покупці житла часто вилучали другі іпотечні кредити під час придбання замість здійснення перших внесків. Кредитори, які прагнуть не втратити бізнес цих клієнтів для конкурентів, погодилися на такі умови, незважаючи на підвищений ризик.

До “бульбашки” з нерухомістю, яка розширилася з кінця 1990-х до середини 2000-х, стандартна практика полягала в тому, щоб покупці житла здійснювали авансові платежі на загальну суму щонайменше 20% від ціни придбання. Більшість кредиторів утримували клієнтів у межах цих параметрів, обмежуючи LTV на 80%.

Коли міхур почав нагріватися, багато з тих самих компаній вжили заходів, щоб дозволити споживачам обійтись, знизивши 20%. Деякі позикодавці піднімали обмеження LTV або повністю позбавлялися від них, пропонуючи іпотеку з початковим внеском 5% або менше, тоді як інші зберігали вимоги LTV, але підвищували обмеження CLTV, часто до 100%. Цей маневр дозволив клієнтам взяти другу іпотеку для фінансування своїх 20% первинних внесків.

Стрибок викупу, що розпочався у 2008 році, підкреслив, чому CLTV є важливим. Маючи шкіру в грі, наприклад, початкові грошові витрати в 100 000 доларів на будинок, який коштує 500 000 доларів, це дає власнику житла потужний стимул продовжувати платити за іпотекою. Якщо банк виключає справу, він втрачає не тільки своє житло, але й купу готівки, яку він заплатив, щоб закрити.

Потреба в капіталі власності також захищає позикодавців від зниження цін на нерухомість. Якщо майно оцінюється в 500 000 доларів США, а загальна сума застави складає 400 000 доларів, майно може втратити до 20% своєї вартості, якщо жоден власник застави не отримає короткий платіж на аукціоні з викупу.

Чому CLTV має значення

Деякі покупці житла вирішують зменшити свій перший внесок, отримуючи кілька іпотечних кредитів на майно, що призводить до нижчого співвідношення позики та вартості первинної іпотеки. Також через нижчий коефіцієнт LTV багато покупців житла успішно уникають приватного іпотечного страхування (PMI). Чи краще одержати другу іпотеку чи нести вартість PMI, залежить від кожного.

Отже, оскільки другий іпотекодавець бере на себе більший ризик, процентна ставка за другою іпотекою, як правило, вища, ніж відсоткова ставка за першою іпотекою. Доцільно, щоб споживачі враховували переваги та недоліки прийняття декількох позик на одне майно. Забезпечення належної ретельності допоможе переконатися, що обраний варіант є найкращим для даних обставин.

Позика проти вартості проти CLTV

Позика до вартості (LTV) та CLTV – два найпоширеніші коефіцієнти, що використовуються в процесі оформлення іпотечного кредитування. Більшість позикодавців встановлюють максимум для обох значень, вище яких потенційний позичальник не має права на позику. Співвідношення LTV враховує лише основний іпотечний баланс. Отже, у наведеному вище прикладі коефіцієнт LTV становить 50%, результат ділення первинного іпотечного залишку в 100 000 доларів на домашню вартість 200 000 доларів.

Більшість позикодавців встановлюють максимум 80% LTV, оскільки Fannie Mae та Freddie Mac не купують іпотечні кредити з вищим коефіцієнтом LTV. Позичальники з хорошими кредитними профілями можуть обійти цю вимогу, але вони повинні сплатити приватне іпотечне страхування  (PMI), якщо їх основний залишок позики перевищує 80% вартості будинку. PMI захищає позикодавця від втрат, коли вартість будинку опускається нижче залишку позики.

Первинні кредитори, як правило, більш щедрі на вимоги CLTV. Беручи до уваги наведений вище приклад, у разі звернення стягнення первинний іпотекодержатель отримує свої гроші в повному обсязі до того, як другий іпотекодержатель отримає що-небудь. Якщо вартість майна зменшиться до 125 000 доларів до того, як позичальник не виконає заборгованість, основний власник застави отримує всю заборгованість (100 000 доларів), тоді як другий власник застави отримує лише решту 25 000 доларів, незважаючи на заборгованість у 50 000 доларів. Основний власник застави несе менше ризику у разі зниження вартості майна, і тому може дозволити собі позичати за вищим CLTV.

Приклад коефіцієнта CLTV

Як приклад, припустимо, людина купує житло за 200 000 доларів. Щоб забезпечити власність, вона забезпечила перший внесок у розмірі 50 000 доларів США та отримала дві застави на 100 000 доларів (основна) та 50 000 доларів (вторинна). Отже, її спільне співвідношення позики та вартості (CLTV) становить 75%: ((100 000 дол. США + 50 000 дол. США / 200 000 дол. США).