Криза викупу
Якою була криза викупу?
Криза викупу майна була періодом різко посиленого вилучення майна на ринку житла в США між 2007 і 2010 роками. Криза вилучення майна була одним із аспектів фінансової кризи та Великої рецесії, що склалася в цей період. Надмірне надання іпотечного кредиту, складні схеми сек’юритизації іпотечного боргу та швидке збільшення кількості вилучень (у галузі, яка не готова їх усі обробляти) сприяли кризі.
Ключові винос
- Криза викупу майна була періодом різко посиленого вилучення майна на ринку житла в США між 2007 і 2010 роками.
- До і під час кризи компанії, що обслуговують іпотечні кредити, обробляли велику кількість позик без належного перегляду супровідної інформації.
- Цей безладний процес іноді змушував банки звертати стягнення на неправильне майно, прораховувати будинкові цінності, а в деяких випадках давав шанс адвокатам для власників будинків, які перебувають під заставою, повністю викинути справу.
- Надмірна кредитна експансія під час буму житла, сек’юритизація іпотечного боргу та фінансова система, не готова впоратися із широкомасштабним збільшенням дефолтів, сприяли кризі.
Розуміння кризи викупу
Вилучення – це юридичний процес, який відбувається, коли власник житла не може здійснити повну виплату основної суми та відсотків за своєю іпотекою. Якщо ця проблема не буде вирішена протягом зазначеного пільгового періоду, позикодавець має право виселити власника будинку, взяти під контроль майно, а потім продати його.
Криза викупу майна досягла максимуму в вересні 2010 року, коли приблизно 120 000 будинків були повернуті у власність протягом одного місяця. Однак його коріння лежать у спаді на ринку житла, який розпочався на початку 2007 року і розквітнув кризою, коли Lehman Brothers оголосили про банкрутство у вересні 2008 року.
Надлишковий іпотечний кредит
Надмірно низькі процентні ставки, зумовлені експансивною монетарною політикою Федерального резервного резерву США, в поєднанні з політикою прожиттєвого забезпечення виконавчої влади, у 2000-х роках створили бум на купівлю житла та продовження кредитування іпотечних кредитів. Це призвело до того, як правило ескізним або неіснуючого нагляду андеррайтингу процесів в комісії -hungry кредиторів необачні увігнуті з орди ризикованих іпотечних кредитів на іноді грабіжницьких умовах для людей з низьким доходом і платоспроможністю. Цьому процесу сприяло нововведення у сфері сек’юритизації іпотечного боргу, яке дозволило кредиторам передавати ризики цих позик інвесторам та продовжувати кредитування.
Обсяг іпотечного боргу щодо здатності економіки погашати швидко зростав. Загальний іпотечний борг у США перевищив коефіцієнт (загальний іпотечний борг до ВВП) коливався приблизно в межах 30–60% протягом більшої частини ХХ століття.
Секьюритизація боргу
Іпотечні банки часто кидали комісії, а потім негайно продавали позики нерідко неуважним фінансовим установам, які не здійснили належної перевірки позик. Іпотечні кредити були сек’юритизовані на іпотечні цінні папери та більш складні інструменти, які на той час вважалися адекватним інструментом для управління ризиком дефолту будь-якої іпотеки шляхом об’єднання її з іншими позиками для ефективного об’єднання ризику та розподілу його по всіх власники випущеного цінного паперу. Окрім того, що в кінцевому рахунку він не був адекватним інструментом управління ризиками (особливо, коли практично всі ціни на житло впали, а дефолти набули поширення), сек’юритизація позик у багатьох випадках приховувала зв’язок між тим, хто тримав позики, та позичальниками.
Збільшення стягнення
Оскільки Федеральний резерв почав натискати на грошові гальма та уповільнювати масовий потік експансії кредитів у 2006 році, проблеми стали помітні в галузі. Жорсткіші умови кредитування ускладнювали кредиторам подальше продовження ризикової іпотеки, а існуючі іпотечні кредити з регульованими відсотками ставали менш доступними для існуючих позичальників. У період з 2006 по 2008 роки показники правопорушень за житловими позиками зросли більш ніж удвічі і продовжуватимуть зростати до 2010 року, коли криза поширюватиметься.
Коли дефолти зростали, банки раптом опинились настільки стягненнями стягнення, що вони не змогли ефективно їх обробити. До і під час кризи компанії, що обслуговують іпотечні кредити, обробляли велику кількість позик без належного перегляду супровідної інформації. Загалом вважалося, що неплатежі за житловими позиками та наступні стягнення на них будуть індивідуальними або принаймні місцевими подіями, які можуть бути легко оброблені та ліквідовані під час звичайної діяльності позикодавців та позичальників.
Поспішна сек’юритизація під час житлового буму в будь-якому випадку призвела до поганого ведення фактичного володіння будь-якою даною іпотечною позикою. У деяких випадках банки не спромоглися звернути стягнення на будинки протягом місяців після того, як власники будинків перестали здійснювати платежі. Процеси ведення діловодства стали настільки неакуратними, що банки не завжди могли бути впевнені, що вони насправді володіють іпотечними кредитами на майно, що підлягає вилученню, і навіть в деяких випадках вилучаються з іпотечних позик, якими вони юридично не володіють.
Багато банківських службовців просто підписували все, що потрапляло на їх стіл, вважаючи всі документи законними. Як тільки обсяги вилучень стягувань значно зросли, робо-підписувачі створювали значні проблеми, коли підписували документи за неналежними документами, або тому, що вони не мали уявлення, що вони підписують, або тому, що їм довелося обробити занадто багато документів, щоб зробити належну роботу для їх автентифікації.
Короткий огляд
Співробітники, які підписували документи про стягнення майна, не перевіряючи їх належним чином, стали відомими як робо-підписувачі.
Наслідки неточних та неясних паперів у поєднанні із збільшенням кількості домашніх позик, що перебувають у дефолті по всій країні, створили широкі проблеми. Деякі банки зверталися до неправомірної нерухомості, прораховували цінності будинків або, в деяких випадках, давали юристам домовласникам, які перебувають під заставою, можливість повністю вилучити справи з викупу.
Вирішення кризи викупу
Врешті-решт уряд досягнув угоди з п’ятьма найбільшими державними іпотечними службами, Еллі, раніше відомою як GMAC; Банк Америки; Сіті; JPMorgan Chase; та Wells Fargo, у 2009 році. Угода, відома як Національне врегулювання іпотечного кредитування, коштувала військовослужбовцям штрафу у розмірі понад 50 мільярдів доларів та сплати допомоги споживачам.
Постраждалі позичальники отримували зменшення основного боргу або рефінансування підводних позик, що дозволило їм уникнути викупу майна та залишатися в своїх будинках. Крім того, врегулювання вимагало капітального ремонту систем обслуговування позик, що контролюються банками.
Позичальники, які втратили житло через викупу цими банками у державах-учасниках мирової угоди, отримали право на виплату приблизно 1480 доларів. Загальна виплата за розрахунками склала приблизно 1,5 мільярда доларів.
Короткий огляд
Інформаційна компанія RealtyTrac за інформацією про нерухомість підрахувала, що кожне з 248 домогосподарств США отримало повідомлення про звернення стягнення у вересні 2012 року.