Умовна пропозиція
Що таке умовна пропозиція?
Умовна пропозиція – це домовленість двох сторін про те, що пропозиція буде зроблена, якщо дотримано конкретну умову. Умовні пропозиції використовуються в операціях з нерухомістю, коли пропозиція покупця вдома залежить від того, що буде зроблено для здійснення покупки. Іншими словами, щось має відбутися до завершення операції продажу.
Умовна пропозиція може також стосуватися пропозиції працевлаштування, яка залежить від виконання певних умов. Це може включати проходження попередньої перевірки, медичного оформлення, оформлення візи та довідкових перевірок.
Ключові винос
- Умовна пропозиція – це домовленість між двома сторонами про те, що пропозиція буде зроблена за умови дотримання певної умови.
- Умовні пропозиції найчастіше використовуються в операціях з нерухомістю, наприклад, покупець погоджується придбати нерухомість, лише якщо вона проходить домашній огляд.
- Умовні пропозиції можуть також зіграти з пропозицією працевлаштування, наприклад, вимагати від співбесідника проходження попередньої перевірки чи випробування на наркотики.
Розуміння умовних пропозицій
Умовні пропозиції найчастіше використовуються в операціях з нерухомістю. Умовна пропозиція може виникнути, коли покупець погоджується придбати нерухомість за умови, що будинок проходить домашній огляд.
Після того, як умови пропозиції будуть задоволені, покупець або продавець зобов’язані придбати або продати нерухомість. Якщо умови не виконуються, вони не зобов’язані завершити операцію. Часові рамки умовної пропозиції часто короткі, оскільки продавець не хоче зв’язувати майно протягом тривалого періоду.
Деякі агенти з нерухомості продовжуватимуть показувати нерухомість іншим покупцям, щоб тиснути на покупця з умовною пропозицією для прискорення процесу. Однак життєво важливо повідомити іншим потенційним покупцям, що існує умовна пропозиція. Якщо інший покупець робить пропозицію, контракт або будь-яка пропозиція повинна бути структурована таким чином, щоб продаж проходив лише в тому випадку, якщо перша умовна пропозиція не здійснилася.
Короткий огляд
Продавці можуть продовжувати показувати нерухомість, коли буде зроблена умовна пропозиція. Однак вони повинні розкрити цей факт усім потенційним покупцям і можуть продати комусь іншому, лише якщо умови першої пропозиції не виконуються.
Особливі міркування
Агенти з нерухомості можуть також запропонувати продавцю включити умовне пропозицію до умовної пропозиції на випадок кращої пропозиції. Положення про втечу – це конкретна формулювання, записана в угоді про купівлю-продаж, в якій зазначено, що продавець може розважити інших покупців, навіть якщо є умовна пропозиція. Продавець повинен буде повідомити оригінального покупця про те, що зроблена інша пропозиція. Оригінальний покупець мав би певну кількість часу, щоб або відмовитись, або задовольнити умову. Якщо умова не буде виконана протягом цього періоду, продавець буде звільнений і дозволений продати другому покупцеві.
Види умовних пропозицій
Умовні пропозиції щодо операцій з нерухомістю можуть залежати від різних факторів. Умовна пропозиція захищає покупця, не допускаючи продажу майна в той час, як задовольняються конкретні умови. Якщо їх немає, продавця звільняють і дозволяють продати іншому покупцеві. Однак продавець застряг у шаблоні, очікуючи, поки покупець виконає умови, вказані в листі з пропозицією.
Нижче наведено кілька найпоширеніших умов, крім огляду будинку, які можуть бути в умовній пропозиції.
Продаж діючого будинку
Покупцям житла може знадобитися завершити продаж свого поточного місця проживання, щоб продовжити угоду. Ця умова може знадобитися, оскільки активи покупців здебільшого пов’язані з їхнім поточним будинком. Наприклад, продаж поточного будинку може знадобитися, щоб використати частину грошей на перший внесок у новий будинок.
Банківське фінансування для покупця
Умовна пропозиція може бути в місці, де продаж будинку залежить від того, чи отримає покупець дозвіл банку на іпотеку. Якщо фінансування відпадає, це анулює умовну пропозицію.
Наприклад, оцінка банку вартості будинку може мати нижчу ціну, ніж узгоджена ціна між покупцем і продавцем. Іншими словами, іпотечний кредит не покривав би 100% ціни продажу. Покупець мав би придумати різницю між банківським фінансуванням та ціною продажу або переконати продавця продати за нижчу ціну.
Крім того, якщо під поточним будинком покупця видається іпотечний кредит, фінансування нового будинку, швидше за все, залежатиме від завершення продажу. Іншими словами, покупець не зможе отримати фінансування для нового будинку, не виплативши іпотечний кредит на поточному будинку.
Дозволи на будівництво та ремонт
Умовна пропозиція може залежати від погодження з місцевим урядом дозволів на зонування та будівництво. Нерідкі випадки, коли покупці будинків вносять зміни, що виходять за рамки ремонту та загального обслуговування. Ці вдосконалення можуть включати озеленення, реконструкцію під’їзної дороги, додавання палуби або веранди, розширення площі будинку або встановлення басейну. Покупець також може захотіти створити або відремонтувати приміщення для домашнього бізнесу.
Широкі зміни будинку можуть вимагати дозволів на будівництво та інших дозволів від муніципалітету перед виконанням будь-яких робіт. Якщо існує положення про заборону ведення бізнесу в житловому районі, створення домашнього бізнесу може також вимагати відхилення від зонування. Припустимо, місцеві погодження не надаються для змін. У такому випадку покупцеві потрібно використовувати майно за призначенням, і умовна пропозиція може бути відкликана.
Критика умовних пропозицій
На жаль, умовні пропозиції іноді можуть бути використані як спосіб дискримінації недостатньо представлених груп та осіб від 65 років і старше. Дискримінація набагато частіше зустрічається при умовних пропозиціях про працевлаштування, ніж при умовних пропозиціях про придбання житла.
Зокрема, менші роботодавці мають багато можливостей поставити різні умови для потенційних працівників. Наприклад, власник малого бізнесу може наполягати на тому, щоб потенційний працівник певної раси пройшов тест на наркотики та пройшов попередню перевірку. Подібним чином вони могли вимагати, щоб доросла людина старшого віку проходила фізичний огляд як умову працевлаштування. Якщо у них лише один працівник, можливо, не буде можливості довести дискримінацію.
Потенційні покупці житла можуть мати перевагу в уникненні дискримінації, оскільки технічно вони роблять пропозицію. Однак, як і раніше, є певний обсяг умовних пропозицій для полегшення дискримінації. Продавець може наполягати на тому, щоб покупець отримав фінансування протягом короткого терміну, перш ніж погодитись на умовну пропозицію. Це потенційно залишає покупця на милість дискримінаційного кредитора. Отримання попереднього дозволу на іпотечний кредит може допомогти позичальникам уникнути цієї ситуації.
Короткий огляд
Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).
У деяких випадках умовні пропозиції можуть мати дискримінаційні наслідки, подібні до положень про діда. Як умова продажу можуть знадобитися дорогі зміни власності, можливо, через закони про зонування. Багато з цих законів не діяли десятки років тому, коли дискримінація була більш поширеною. Крім того, людям, які раніше купували місцеву нерухомість, часто не доводиться дотримуватися нових правил зонування. Насправді це означає, що нові члени громади, часто недопредставлені люди, стикаються з витратами, яких не мають мешканці.