Бали зі знижками

Що таке дисконтні бали?

Дисконтні точки типу передплаченого інтересу або плати, що іпотечні позичальники можуть придбати, що дозволить знизити суму відсотків, яку вони повинні платити на наступних платежах. Кожна точка знижки зазвичай коштує 1% від загальної суми позики, і залежно від позичальника кожна точка знижує процентну ставку за позикою на одну восьму до однієї чверті відсотка. Бали зі знижками підлягають оподаткуванню лише за рік, у якому вони були виплачені.

Розуміння балів зі знижками

Пункти знижок також відомі як іпотечні бали.Вони являють собою одноразову попередню вартість закриття іпотечного кредиту, яка надає позичальнику доступ до знижених ставок іпотечного кредитування порівняно з ринковими.Оскільки Служба внутрішніх доходів (IRS) вважає пункти дисконтування передоплаченими іпотечними відсотками, вони підлягають оподаткуванню лише за рік, у якому вони були сплачені.

Наприклад, при позиці в 200 000 доларів кожен бал коштував би 2000 доларів. Якщо припустити, що процентна ставка за іпотечним кредитом становить 5%, і кожен пункт знижує процентну ставку на 0,25%, купівля двох точок коштує 4000 доларів і призводить до процентної ставки 4,50%. Залежно від тривалості застави за цією процентною ставкою, це може призвести до значної економії з часом. Це в ідеалі підходить для 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою, яку, швидше за все, не скоро буде рефінансовано.

Як оплатити бали зі знижками

Зниження вашої іпотечної процентної ставки за допомогою дисконтних балів не завжди вимагає виплати з власної кишені; особливо у  ситуації рефінансування, коли позикодавець може перерахувати пункти знижок, а також інші закриваючі витрати на залишок позики. Це запобігає тому, що позичальник повинен приходити до закриваючого столу з грошима, але також зменшує їхнє становище власного капіталу у своєму будинку.

Позичальник, який виплачує знижки під час придбання будинку, швидше за все повинен вийти з кишені, щоб покрити ці витрати. Однак існує багато сценаріїв, особливо на ринках покупця, коли продавець пропонує сплатити до певної доларової суми вартості закриття покупця. Якщо інші витрати на закриття, такі як плата за видачу позики та плата за страхування права власності, не відповідають цьому пороговому значенню, часто покупець може додати пункти знижки та ефективно знизити свою процентну ставку безкоштовно.

Переваги балів зі знижками

Як позикодавці, так і позичальники отримують вигоди від дисконтних балів. Позичальники отримують вигоду від зниження процентних виплат у майбутньому, але вигода застосовується лише в тому випадку, якщо позичальник планує утримувати іпотеку досить довго, щоб заощадити гроші від зменшення процентних виплат.

Наприклад, позичальник, який платить 4000 доларів дисконтних балів, щоб заощадити 80 доларів щомісяця на нарахуванні відсотків, повинен зберігати позику протягом 50 місяців або чотирьох років і двох місяців, щоб отримати беззбиткові умови. Якщо позичальник вважає, що він може продати майно або рефінансувати свою позику до того, як пройде 50 місяців, їм слід подумати про зменшення суми сплати в дисконтних балах та прийняття дещо вищої процентної ставки.

Зрештою, для позичальника переваги дисконтних балів залежать від математики. Вони можуть призвести до значної економії витрат у довгостроковій перспективі, особливо якщо будинок потребує ремонту, або вони можуть стати непотрібними витратами, яких позичальник міг би уникнути за допомогою більш структурованого планування.

Кредитори завжди отримують вигоду від позичальників, які бажають платити за дисконтні бали, оскільки кредитори отримують готівку авансом, замість того, щоб з часом чекати грошей у вигляді виплат відсотків, що покращує ситуацію з ліквідністю позикодавця.