Закриття витрат
Що таке закриття витрат?
Витрати на закриття – це витрати, які перевищують ціну власності, які покупці та продавці, як правило, здійснюють для здійснення операції з нерухомістю.
Понесені витрати можуть включати плату за видачу позики, бали за знижки, плату за оцінку, пошук титулу, страхування титулу, опитування, податки, плату за реєстрацію актів та плату за кредитний звіт. Попередньо оплачені витрати – це витрати, які повторюються з часом, такі як податки на майно та страхування власників житла. Кредитор зобов’язаний за законом вказати ці витрати у формі кошторису позики (раніше відомий як добросовісна оцінка або GFE) протягом трьох днів після подання заявки на отримання житлової позики. Подарунки власного капіталу все ще несуть витрати на закриття.
Ключові винос
- Витрати на закриття – це збори та збори, пов’язані із закриттям операції з нерухомістю над ціною придбання нерухомості. Продавці також можуть підлягати закриттю витрат.
- Приклади загальних витрат на закриття включають збори, пов’язані з виникненням та оформленням іпотечного кредиту, комісії за нерухомість, податки, страхування та подання документації.
- Витрати на закриття повинні бути розкриті законом для покупців та продавців та узгоджені до того, як може бути здійснена угода з нерухомістю.
Розуміння закриття витрат
Витрати на закриття відбуваються, коли право власності передається від продавця покупцеві. Загальна сума доларових витрат на закриття залежить від того, де майно продається та від вартості майна.
Покупці дому зазвичай платять від 2% до 5% від ціни покупки, але витрати на закриття можуть оплатити або продавець, або покупець. Угода з нерухомістю – це дещо складний процес із залученням багатьох гравців та безлічі рухомих частин. Деякі штати (і деякі кредитні продукти) вимагають проведення певних перевірок, окрім необхідної інспекції, яку ви платите безпосередньо домашньому інспектору на ваш вибір. Потім є податки на майно та передачу, а також страхове покриття та різні додаткові збори.
Покупці житла в США платять у середньому 5749 доларів США за витрати на закриття, згідно з опитуванням компанії ClosingCorp, фірмі даних, яка спеціалізується на закритті витрат. Опитування виявило найвищі середні витрати на закриття в частинах північного сходу, включаючи:
- Округ Колумбія ($ 25 800)
- Делавер ($ 13 273)
- Нью-Йорк ($ 12 847)
- Меріленд ($ 11 876)
- Пенсільванія ($ 10 076)
Вашингтон – єдина держава за межами північного сходу, яка потрапляє до найвищих витрат на закриття (12 406 доларів США). Штати з найнижчими середніми витратами на закриття включали:
- Індіана ($ 1909)
- Міссурі ($ 2063)
- Південна Дакота (2159 доларів)
- Айова ($ 1194)
- Кентуккі (2276 доларів)
Закони вимагають від позикодавців надати кошторис позики, який розкриває витрати на закриття майна.Відповідно до Закону про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA), кредитори зобов’язані за законом надати цю оцінку, також відому як оцінка позики, протягом трьох днів з моменту прийняття позикодавцем заяви про позику позичальника.Принаймні за три дні до закриття, позикодавець також повинен надати заключну заяву про розкриття інформації, в якій викладено всі збори за закриття.Перераховані збори могли змінитися від кошторису позики.
Приклади закриття витрат
Перші збори – це збори, що стягуються банком за створення позики.Збір зазвичай становить 1% від іпотечного кредиту.Покупець може придбати пункти знижок заздалегідь, щоб зменшити процентну ставку, що стягується банком.Хоча банк вимагає кредитний звіт та заявку на позику, ці комісії підлягають переговорам і покриваються банком.Приватне іпотечне страхування – це додатковий збір, що застосовується до будь-якої покупки із початковим внеском менше 20%.
Страхування власності захищає позикодавця від претензій до будинку та захищає покупця від минулих підрядників, що пред’являють претензії до майна. Кредитори часто вимагають оцінки, яка може коштувати до 400 доларів у більшості районів. Органи місцевого самоврядування стягують плату за збір та податки, щоб записати продаж майна. Ці податки на передачу різняться залежно від штату.
Усі витрати на закриття будуть зазначені в кошторисі позики та закритті інформації. Ось стандартні збори, які ви можете очікувати:
Плата за подання заявки
Це плата, яку стягує позикодавець за обробку вашої заяви про іпотеку. Зверніться до кредитора за деталями, перш ніж подавати заявку на іпотеку.
Адвокатський збір
Це плата, яку стягує адвокат з нерухомості за підготовку та перегляд договорів та договорів купівлі житла. Не всі штати вимагають адвоката для здійснення операцій з нерухомістю.
Плата за закриття
Це також відоме як “депозитний збір”, який виплачується стороні, яка займається закриттям: титульна компанія, ескроу-компанія або адвокат, залежно від законодавства штату.
Кур’єрський збір
Якщо ви підписуєте паперові документи, ця плата сприяє пришвидшенню їх транспортування. Якщо закриття здійснюється цифровим способом, ви не можете сплатити цю комісію.
Комісія за кредитний звіт
Плата (від 15 до 30 доларів) від позикодавця за отримання ваших кредитних звітів із трьох основних бюро звітності. Деякі кредитори можуть не стягувати цю винагороду, оскільки отримують знижку від звітних установ.
Депозитний депозит
Деякі позикодавці вимагають від вас внести двомісячний податок на майно та страхові платежі під заставу при закритті.
Премія FHA по іпотечному страхуванню
Позики FHA вимагають попередньої страхової премії за іпотечним кредитом (UPMIP) у розмірі 1,75% від базової суми позики, яку потрібно сплатити при закритті (або її можна вкласти у вашу заставу).Також існує щорічна виплата MIP, яка виплачується щомісяця, і може становити від 0,45% до 1,05%, залежно від строку кредиту та базової суми.
Збір за встановлення та моніторинг повені
Ця плата стягується з сертифікованого інспектора по повені та визначає, чи знаходиться це майно в зоні затоплення, що вимагає страхування від повені (окремо від страхового полісу вашого власника будинку). Частина плати включає постійне спостереження для моніторингу змін стану повені власності.
Плата за переказ Асоціації домовласників
Якщо ви купуєте ОСББ, міський будинок або нерухомість у запланованій забудові, ви повинні вступити в асоціацію власників житла цієї громади. Це плата за передачу, яка покриває витрати на зміну права власності, наприклад, документи. Незалежно від того, сплачує продавець або покупець винагороду, договір може включати чи ні; слід перевірити заздалегідь. Продавець повинен надати документацію, що відображає суми збору по господарству та копію фінансової звітності, повідомлення та протоколи.
Страхування власника житла
Кредитор зазвичай вимагає передоплати страхового внеску за перший рік при закритті.
Страхування права власності позикодавця
Попередня одноразова плата, сплачена титульній компанії, захищає позикодавця, якщо виникає суперечка про право власності чи заставне право, яку вона не знайшла в пошуку заголовка.
Інспекція фарби на основі свинцю
Це плата, яку сплачують сертифікованому інспектору, щоб визначити, чи є у власності небезпечна фарба на основі свинцю.
Окуляри
Бали (або “дисконтні бали”) означають необов’язковий авансовий платіж позикодавцю для зменшення процентної ставки за вашим кредитом і тим самим зниження щомісячного платежу. Один бал дорівнює 1% від суми позики. В умовах низьких ставок це може не заощадити вам багато грошей.
Страхування власності власника
Ця політика захищає вас у випадку, якщо хтось оскаржує ваше право власності на будинок. Зазвичай він є необов’язковим, але настійно рекомендується юридичними експертами.
Плата за походження
Цей збір покриває адміністративні витрати позикодавця для обробки вашої плати і, як правило, становить 1% від суми позики. Деякі позикодавці не беруть комісій за винагороду, але зазвичай беруть вищу процентну ставку для покриття витрат.
Інспекція шкідників
Це плата, що покриває витрати на професійну інспекцію шкідників щодо термітів, сухої гнилі чи інших пошкоджень, пов’язаних із шкідниками. Деякі штати та деякі застраховані державою позики вимагають перевірки.
Передплачені щоденні відсоткові збори
Платіж для покриття будь-яких відсотків за іпотечним кредитом буде нараховуватися з дати закриття до дати першого платежу по іпотечному кредиту.
Приватне іпотечне страхування (PMI)
Якщо ваш перший внесок менше 20%, кредитору може знадобитися PMI.Можливо, вам доведеться внести перший місячний платіж PMI при закритті.
Плата за оцінку майна
Це необхідна винагорода, що сплачується професійній компанії з оцінки майна для оцінки справедливої ринкової вартості будинку, яка використовується для визначення співвідношення вашої позики до вартості (LTV).
Податок на власність
По завершенню очікуйте сплатити будь-які податки на майно, які мають бути сплачені протягом 60 днів з моменту придбання житла.
Плата за блокування тарифу
Плата, що стягується позикодавцем за гарантування вам конкретної процентної ставки протягом обмеженого періоду, як правило, з моменту отримання попереднього затвердження до закриття.
Плата за запис
Це плата, що стягується вашим місцевим бюро звукозаписів, як правило, міським або окружним, за запис державних земельних записів.
Плата за опитування
Це плата, що стягується геодезичною компанією за перевірку ліній власності та загальних огорож для підтвердження меж об’єкта.
Збори за моніторинг податків та податковий статус
Це сторонні збори, щоб стежити за платежами з податку на майно та повідомляти свого кредитора про будь-які проблеми із сплатою податку на майно, такі як запізнення або невдалі платежі.
Комісія за пошук заголовка
Плата за пошук заголовка – це плата, що стягується титульною компанією за аналіз записів державної власності на будь-які розбіжності у власності. Титульна компанія здійснює пошук записів актів та гарантує, що на об’єкті не існує спорів щодо права власності чи застави.
Податок на переказ
Це податок, що стягується для передачі права власності від продавця до покупця.
Плата за андеррайтинг
Кредитор стягує плату за андеррайтинг за андеррайтинг вашого кредиту. Андеррайтинг – це дослідницький процес перевірки вашої фінансової інформації, доходу, зайнятості та кредиту для остаточного затвердження позики.
Плата за фінансування VA
Якщо ви є позичальником у штаті Вірджинія, ця винагорода, що стягується як відсоток від суми позики, допомагає компенсувати витрати за програмою позики платникам податків у США. Розмір плати за фінансування залежить від класифікації військової служби та суми позики; збір може бути сплачений при закритті або вкладений під заставу. Деякі військові звільняються від сплати збору.
Короткий огляд
Ще одна значна плата: комісії за нерухомість. Однак покупці не платять цього збору; продавці роблять. Як правило, комісійна винагорода становить від 5% до 6% від ціни покупки будинку, і вона розподіляється рівномірно між агентом продавця та агентом покупця.
Як зменшити витрати на закриття
Може здатися, що ви не можете дозволити собі всі ці збори на додаток до початкового внеску, витрат на перевезення та ремонту у новому будинку. Однак існують способи домовитись про ці збори. Крім того, спробуйте зменшити непотрібні збори або зайві збори, які позикодавець накладає при закритті іпотечного кредиту. Позичальник часто не очікує цих платежів, а позикодавець не пояснює їх чітко. Цей фактор несподіванки може призвести до враження, що ці збори надмірні і пов’язані з іншими законними витратами на закриття без поважних причин.
Купуйте навколо
Це стосується кредиторів та сторонніх послуг, таких як страхові поліси власників житла та фірми, що займаються власністю. Багато покупців житла не усвідомлюють, що можуть заощадити значні гроші на закритті витрат, якщо порівнювати плату від позикодавця до позикодавця. Вам не обов’язково користуватися титульною компанією, інспектором від шкідників або страховим агентом домовласника, який пропонує ваш кредитор. Виконайте домашнє завдання, і ви зможете заощадити серйозні гроші на цих зборах.
Закриття розкладу в кінці місяця
Дата закриття біля або наприкінці місяця допомагає скоротити щоденні відсоткові платежі. Кредитор може запустити цей сценарій, щоб з’ясувати, скільки ви можете заощадити.
Зверніться до продавця за допомогою
Можливо, ви зможете змусити продавця або знизити ціну покупки, або покрити частину (або все – якщо вам пощастить) ваших витрат на закриття. Це швидше за все, якщо продавець мотивований і будинок тривалий час існує на ринку з невеликою кількістю пропозицій. Однак на багатьох ринках гарячого житла умови надають перевагу продавцям, тому ви можете отримати відкат або рівне “ні”, якщо попросите про допомогу продавця. Запитати не завадить.
Порівняйте оцінку позики та закриття форм розкриття інформації
Отримавши початкову оцінку позики, перегляньте її за допомогою гребінця з дрібними зубами. Якщо ви не впевнені, що передбачає плата або чому вона стягується, попросіть кредитора пояснити. Кредитодавець, який не може пояснити плату або відштовхується при запиті, повинен бути червоним прапором.
Аналогічним чином, якщо ви помітили нові комісійні збори або побачили помітне збільшення конкретних комісій за закриття, попросіть свого кредитора провести вас детально. Нерідкі випадки, коли витрати на закриття коливаються від попереднього затвердження до закриття, але великі стрибки або дивовижні доповнення можуть вплинути на вашу здатність закрити.
Домовитись про конкретні позики
Якщо ви підозрюєте, що позикодавець додає до вашої позики непотрібні збори, відомі як “сміття”, висловіться. Попросіть позикодавця зняти або зменшити комісію, якщо ви помітите дублювання. Порівняння покупок може стати вашим союзником у зменшенні витрат на закриття, а також у пошуку конкурентних умов і ставок. Будьте особливо обережні щодо надмірної плати за обробку та документацію.
Включіть закриваючі витрати у свою іпотеку
У деяких випадках позикодавці пропонують оплатити ваші витрати на закриття або ввести їх у позику в крайньому випадку. Коли ви перекладете свої витрати на закриття у свою позику, ви заплатите вищу процентну ставку за іпотекою.
Комісії з нерухомості
Комісія за нерухомість – це значна плата, яку продавці винні своєму брокеру в кінці продажу.
Особливі міркування
Безкоштовна іпотека усуває всі попередні комісії для покупця після закриття. Такі типи іпотечних кредитів вигідні в короткостроковій перспективі, але, ймовірно, призводять до підвищення процентних ставок. Витрати на закриття можна також закласти в загальну іпотеку, що означає, що покупець з часом сплачує відсотки за витрати на закриття. Тому, хоча іпотечні кредити, що не закривають витрати, допомагають зменшити початкові витрати на капітал, слід враховувати довгострокові фінансові наслідки.
Зверніть увагу, що подарунки власного капіталу також несуть витрати на закриття.