Позика Федеральної житлової адміністрації (FHA)

Що таке позика Федеральної житлової адміністрації (FHA)?

Позика Федеральної житлової адміністрації (FHA) – це іпотека, яка застрахована Федеральною житловою адміністрацією (FHA) та видана кредитором, затвердженим FHA. Позики FHA призначені для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу; вони вимагають нижчого мінімального початкового внеску та нижчих кредитних балів, ніж багато звичайних позик.

У 2020 році ви можете позичити до 96,5% вартості будинку за допомогою позики FHA.Це означає, що вам потрібно буде внести перший внесок у розмірі 3,5%.Для отримання кваліфікації вам знадобиться кредитний бал принаймні 580.Якщо ваш кредитний рейтинг падає між 500 і 579, ви все одно можете отримати позику FHA, якщо ви можете внести 10% першого внеску.  За позиками FHA ваш перший внесок може бути отриманий за рахунок заощаджень, фінансового подарунку від члена сім’ї або гранту на допомогу при первинному внеску.

Через їх численні переваги позики FHA користуються популярністю у покупців нерухомості, що вперше починають.

Ключові винос

  • Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA) – це іпотечні кредити, підтримані федеральним бюджетом, призначені для власників будинків, які можуть мати нижчий за середній кредитний рейтинг.
  • Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA) вимагають нижчого мінімального початкового внеску та нижчого кредитного балу, ніж багато звичайних позик.
  • Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA) видаються банками та кредитними установами, затвердженими FHA; ці установи оцінять вашу кваліфікацію для отримання позики.
  • Для того, щоб забезпечити гарантію FHA, позичальники, які мають право на отримання позики FHA, також повинні придбати іпотечне страхування, а премії виплачуються FHA.

Розуміння позик Федеральної житлової адміністрації (FHA)

Важливо зазначити, що за умови позики FHA FHA насправді не позичає вам грошей під заставу. Натомість ви отримуєте позику у позикодавця, затвердженого FHA, як-от банк чи інша фінансова установа. Однак FHA гарантує позику. З цієї причини деякі люди називають це страховим кредитом FHA.

Для того, щоб забезпечити гарантію FHA, позичальники, які мають право на отримання позики FHA, також повинні придбати іпотечне страхування, а премії виплачуються FHA. Ваш позикодавець несе менший ризик, оскільки FHA виплатить йому вимогу, якщо ви не сплатите позику.

Короткий огляд

Хоча позики Федеральної федеральної житлової адміністрації (позики FHA) вимагають нижчих початкових платежів і кредитних балів, ніж звичайні позики, вони вимагають інших жорстких вимог.

Історія позики Федеральної житлової адміністрації (FHA)

Конгрес створив Федеральну житлову адміністрацію в 1934 році під час Великої депресії.На той час житлова галузь зазнала проблем: ставки дефолту та стягнення стрімко зросли, позики обмежувались 50% від ринкової вартості нерухомості, а умови іпотечного кредитування – включаючи короткі графіки виплат у поєднанні з виплатами на повітряній кулі – багатьом покупцям житла було важко виконати.Як результат, США були переважно країною, яка орендує житло, і лише приблизно 40% домогосподарств володіли своїми будинками.

З метою стимулювання ринку житла уряд створив FHA.Забезпечені федеральним коштами кредитні програми, що знижують ризик позикодавців, полегшували позичальникам право на отримання житлових позик.Згідно з дослідженнями Федерального резервного банку Сент-Луїса, рівень власності на житло в США стабільно піднімався, досягнувши рекордного рівня в 69,2% у 2004 році.Станом на другий квартал 2020 року він становить 67,9%.

Види позик FHA

На додаток до традиційних іпотечних кредитів, FHA пропонує ще кілька програм позик.

Іпотечний кредит на конвертацію власного капіталу (HECM)

Це програма зворотного іпотечного кредитування, яка допомагає людям похилого віку у віці 62 роки і старше конвертувати капітал у своїх будинках в гроші, зберігаючи право власності на будинок.Ви обираєте спосіб виведення коштів у вигляді фіксованої щомісячної суми або кредитної лінії (або їх поєднання).

FHA 203 (k) Позика на поліпшення

Ця позика враховує вартість певного ремонту та реконструкції позики.Ця одна позика дозволяє позичити гроші як на придбання житла, так і на благоустрій будинку, що може сильно змінити ситуацію, якщо після внесення першого внеску у вас немає багато готівки.

FHA Енергоефективна іпотека

Ця програма є подібною концепцією програми FHA 203 (k) на оздоровлення, однак вона спрямована на модернізацію, яка може знизити плату за комунальні послуги, таку як нова ізоляція або встановлення нових систем сонячної або вітрової енергетики.Ідея полягає в тому, що енергоефективні будинки мають нижчі експлуатаційні витрати, що знижує рахунки та робить більше доходу доступним для виплати іпотеки.

Стаття 245 (а) Позика

Це програма для позичальників, які очікують збільшення їх доходів.Згідно з програмою Розділу 245 (а), іпотечна виплата починається з нижчих початкових щомісячних платежів, які поступово збільшуються з часом, а зростаючий власний іпотечний кредит передбачає збільшення щомісячних основних платежів, що призводить до скорочення строків позики.

Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA) проти звичайних іпотечних кредитів

Позики FHA надаються особам, які мають  кредитний  рейтинг до 500. Якщо ваш кредитний рейтинг становить від 500 до 579, ви можете отримати позику FHA, якщо ви можете дозволити собі перший внесок у розмірі 10%.Якщо ваш кредитний рейтинг становить 580 або вище, ви можете отримати позику FHA із початковим внеском лише на 3,5%.  Для порівняння, вам зазвичай знадобиться кредитна оцінка щонайменше 620 та перший внесок від 3% до 20%, щоб претендувати на звичайну іпотеку.

Короткий огляд

Що стосується обмежень доходу та вимог до житлових позик FHA, то тут не існує мінімуму чи максимуму.

Для позики FHA – або будь-якого іпотечного кредиту – повинно пройти щонайменше два роки з того моменту, як позичальник зазнав банкрутства (якщо ви не можете продемонструвати, що подія банкрутства була обумовлена ​​неконтрольованою обставиною).Ви повинні бути принаймні на три роки відсторонені від будь-яких випадків вилучення застави, і ви повинні продемонструвати, що працюєте над відновленням належного кредиту.  Якщо ви не маєтеплатиза федеральними студентськими позиками чи податком на прибуток, ви не будете мати кваліфікації.

Особливі міркування

Премії за іпотечне страхування

Позика FHA вимагає сплати двох видів іпотечних страхових внесків (MIP) – авансового MIP та річного MIP (що нараховується щомісяця).У 2020 році авансовий MIP дорівнює 1,75% від базової суми позики.

Ви можете або заплатити попередній MIP під час закриття, або його можна ввести в позику. Наприклад, якщо вам видано житлову позику на суму 350 000 доларів, ви заплатите авансовий MIP у розмірі 1,75% x 350 000 доларів = 6 125 доларів. Ці платежі вносяться на депозитний рахунок, створений Міністерством фінансів США; якщо в кінцевому підсумку ви втратите позику, ці кошти використовуються для здійснення іпотечних платежів.

Незважаючи на те, що назва дещо вводить в оману, позичальники фактично щомісяця сплачують MIP.(Іншими словами, щорічні виплати за МІП не здійснюються щорічно.) Виплати становлять від 0,45% до 1,05% від базової суми позики.Суми виплат також різняться залежно від суми позики, тривалості позики та вихідного співвідношення позики до вартості (LTV).Типова вартість MIP зазвичай становить 0,85% від суми позики.

Наприклад, якщо у вас є позика у розмірі 350 000 доларів США, ви будете здійснювати щорічні виплати в розмірі 0,85% x 350 000 доларів США = 2975 доларів США (або 247,92 долари США щомісяця). Ці щомісячні премії виплачуються на додаток до одноразової авансової виплати MIP.

Ви будете здійснювати щорічні виплати MIP протягом 11 років або терміну дії позики, залежно від тривалості позики та LTV.

Можливо, вам вдасться вирахувати суму, яку ви сплачуєте як премію;однак для цього потрібно детально розрахувати свої відрахування, а не взяти стандартний відрахунок.

Кваліфікація на позику FHA

Ваш кредитор оцінить вашу кваліфікацію для отримання позики FHA, як і будь-який заявник на іпотечний кредит. Однак, замість використання вашого кредитного звіту, позикодавець може переглянути вашу історію роботи за останні два роки (а також інші записи історії платежів, такі як оплата комунальних послуг та орендної плати). Поки ви відновили хороший кредит, ви все ще можете претендувати на позику FHA, якщо ви пройшли через банкрутство або викупу стягнення. Важливо пам’ятати, що, як правило, чим нижчий ваш кредитний рейтинг і перший внесок, тим вищою буде процентна ставка, яку ви сплачуватимете за заставою.

Поряд із кредитним рейтингом та критеріями першого внеску існують конкретні вимоги FHA щодо іпотечного кредитування, визначені FHA для цих позик. Ваш позикодавець повинен бути позикодавцем, затвердженим FHA, і ви повинні мати стабільну історію працевлаштування або протягом останніх двох років працювати у того самого роботодавця.

Якщо ви самостійно працюєте, вам потрібно два роки успішної самозайнятості;це можна задокументувати податковими деклараціями та поточним балансом та звітом про прибутки та збиткина поточний рік.  Якщо ви працюєте самостійно менше двох років, але більше одного року, ви все одно можете мати право, якщо у вас є солідна історія роботи та доходів за два роки, що передували самостійній зайнятості (а самозайнятість є в тому ж або пов’язаному з ним занятті). Щоб підписати іпотеку, ви повинні мати дійсний номер соціального страхування, законно проживати в США та бути повнолітнім (згідно із законодавством штату).

Зазвичай майно, яке фінансується, має бути вашим основним місцем проживання та орендованим власником. Іншими словами, програма кредитування FHA не призначена для використання для інвестицій або оренди нерухомості. Окремі та напівквартирні будинки, таунхауси, грядки та ОСББ у рамках схвалених FHA проектів квартир – усі мають право на фінансування FHA.

Ваш коефіцієнт зовнішнього виплати (ваш іпотечний платіж, збори в розмірі HOA, податки на майно, страхування іпотеки та страхування власника житла) повинен складати менше 31% вашого валового доходу.  У деяких випадках вас можуть схвалити із співвідношенням 40%.

Ваш коефіцієнт обслуговування (ваш іпотечний платіж та всі інші щомісячні борги споживачів) повинен бути менше 43% вашого валового доходу.  Однак можна отримати схвалення з коефіцієнтом до 50%. Крім того, вам потрібна оцінка майна від затвердженого FHA оцінювача, і будинок повинен відповідати певним мінімальним стандартам. Якщо будинок не відповідає цим стандартам, і продавець не погодиться на необхідний ремонт, ви повинні заплатити за ремонт при закритті. (У цьому випадку кошти зберігаються під заставою до моменту ремонту).

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).

Одне обмеження позик FHA полягає в тому, що вони мають зовнішні обмеження щодо кількості позики.  Вони встановлюються в регіоні, в якому ви проживаєте, де райони з низькими витратами мають нижню межу (що називається “нижчою площею”), ніж звичайні позики FHA, а райони з високими витратами мають вищий показник (іменовані як “стеля”).

Крім того, існують регіони “особливих винятків” – включаючи Аляску, Гаваї, Гуам та Віргінські острови США – де дуже високі витрати на будівництво роблять межі ще вищими.Всюди деінде ліміт встановлюється на рівні 115% від середньої ціни на житло для округу, як визначено Міністерством житлово-комунального господарства США.

На діаграмі нижче перераховані ліміти позик 2020:

Полегшення позики FHA

Отримавши позику FHA, ви можете отримати допомогу, якщо ви зазнали законних фінансових труднощів – таких як втрата доходу або збільшення витрат на проживання – або вам важко здійснювати щомісячні платежі по іпотеці.Наприклад, програма доступних модифікацій FHA для дому (HAMP) може допомогти вам уникнути звернення стягнення, постійно знижуючи щомісячний платіж за заставою до доступного рівня.

Щоб стати повноправним учасником програми, ви повинні успішно виконати пробний план оплати, в якому ви вноситимете три заплановані платежі – своєчасно – із нижчою, зміненою сумою.

Суть

Хоча позика FHA може здатися чудовою, вона не для всіх. Це не допоможе тим, хто має кредитні бали менше 500. Для тих, хто має поганий кредит, найкращим варіантом для розгляду може бути особиста позика. На протилежному кінці, майбутнім власникам будинків, які можуть дозволити собі великий внесок, може бути краще піти зі звичайною іпотекою. Швидше за все, вони зможуть заощадити більше грошей у довгостроковій перспективі завдяки нижчим процентним ставкам та страховій премії за іпотечним кредитом, які надають звичайні кредитори.

Позики FHA не були створені для допомоги потенційним власникам будинків, які роблять покупки на вищому рівні цінового спектру. Швидше, програма кредитування FHA була створена для підтримки покупців житла з низьким та середнім рівнем доходу, особливо тих, у кого обмежена кількість готівки зберігається для першого внеску “.

Купуючи житло, ви можете нести відповідальність за додаткові власні витрати, такі як плата за видачу позики, адвокатські витрати та оціночні витрати. Однією з переваг іпотеки FHA є те, що продавець, будівельник будинків або позикодавець може оплатити деякі з цих витрат на закриття від вашого імені. Якщо продавцеві важко знайти покупця, можливо, він може запропонувати вам допомогти при закритті, як спосіб стимулювання угоди.