Земельна оренда
Що таке земельна оренда?
Земельна оренда – це угода, в якій орендар має право розробляти частину майна протягом періоду оренди, після чого земля та всі благоустрої передаються власнику майна.
Як працює оренда землі
Земельна оренда вказує на те, що вдосконалення будуть належати власнику майна, якщо не буде створено виняток, і не передбачено, що всі відповідні податки, понесені протягом періоду оренди, будуть сплачуватися орендарем. Оскільки земельна оренда дозволяє орендодавцю здійснити всі вдосконалення після закінчення терміну оренди, орендодавець може продати майно за вищою ставкою. Земельну оренду також часто називають орендою землі, оскільки орендодавці здають землю в оренду лише.
Незважаючи на те, що вони використовуються в основному в комерційних приміщеннях, земельна оренда значно відрізняється від інших видів комерційної оренди, наприклад, у торгових комплексах та офісних будівлях. Ці інші договори оренди, як правило, не покладають на орендаря відповідальність за одиницю. Натомість цим орендарям платять орендну плату для ведення бізнесу. Земельна оренда передбачає оренду землі на довгостроковий період – як правило, на 50 – 99 років – орендарю, який будує будівлю на даному майні.
Оренда на 99 років – це, як правило, найдовший можливий строк оренди об’єкта нерухомості. Раніше це було найдовше за загальним правом. Однак 99-річна оренда продовжує залишатися звичним явищем, але за законом вона вже не є найдовшою з можливих.
Земельна оренда визначає, хто є власником землі, а хто власником будівлі, та покращення майна. Багато орендодавців використовують земельну оренду як спосіб зберегти право власності на своє майно з міркувань планування, щоб уникнути будь-якого приросту капіталу та отримати прибуток та дохід. Орендарі, як правило, несуть відповідальність за будь-які витрати. Це включає будівництво, ремонт, реконструкцію, поліпшення, податки, страхування та будь-які фінансові витрати, пов’язані з майном.
Короткий огляд
Орендарі, як правило, беруть на себе відповідальність за всі фінансові аспекти земельної оренди, включаючи оренду, податки, будівництво, страхування та фінансування.
Приклад оренди землі
Наземну оренду часто використовують франшизи та великі магазини ящиків, а також інші комерційні організації. Штаб-квартира корпорації зазвичай купує землю та дозволяє орендарю / забудовнику будувати та використовувати об’єкт. Існує велика ймовірність того, що поруч із вами «Макдональдс», «Старбакс» або «Пончики Данкіна» пов’язані із землею.
У липні 2016 року нью-йоркська інвестиційна фірма AllianceBernstein придбала у BLDG Management 99-річну земельну оренду у готелі Джордж Вашингтон у Нью-Йорку за угодою на суму 100,4 мільйона доларів. BLDG спочатку придбав готель, коли він був вилучений в 1994 році. Хоча будівля використовувалась Манхеттенською школою візуальних мистецтв як студентський гуртожиток, BLDG подала плани відновити майно в готелі з рестораном, баром, і наземні магазини. В даний час цей готель працює як бутик-готель Freehand в районі Флатірон у Нью-Йорку.
Деякі основи будь-якої земельної оренди повинні включати:
- Умови оренди
- Права як орендодавця, так і орендаря
- Умови фінансування
- Використовуйте положення
- Збори
- Страхування права власності
- За замовчуванням
Субординована та Непідпорядкована наземна оренда
Підстава оренди орендарі часто фінансують поліпшення, взявши на себе борг. У суборендованій земельній оренді орендодавець погоджується на нижчий пріоритет вимог до майна на випадок, якщо орендар не сплачує кредит для покращення. Іншими словами, підпорядкований орендодавець земельної ділянки по суті дозволяє майновому договору виступати заставою у разі невиконання орендаря будь-якої позики, пов’язаної з покращенням. Для цього типу земельної оренди орендодавець може домовитись про вищі орендні платежі в обмін на ризик, сприйнятий у разі невиконання плати орендаря. Це також може принести користь орендодавцю, оскільки будівництво будівлі на його землі збільшує вартість його власності.
На відміну від цього, необмежена оренда земельної ділянки дозволяє орендодавцю зберігати головний пріоритет вимог до власності на випадок, якщо орендар не сплачує кредит для покращення. Оскільки позикодавець може не взяти право власності на землю, якщо позика залишиться несплаченою, фахівці, що займаються позиками, можуть вагатися щодо надання іпотечного кредиту для покращення. Хоча орендодавець зберігає право власності на майно, їм, як правило, доводиться платити орендарю меншу суму орендної плати.
Переваги та недоліки земельної оренди
Земельна оренда може принести користь як орендарю, так і орендодавцю.
Переваги орендаря
Земельна оренда дозволяє орендареві будувати майно в чудовому місці, яке вони самі не могли придбати. З цієї причини великі мережеві магазини, такі як Whole Foods та Starbucks, часто використовують земельну оренду у своїх корпоративних планах розширення.
Земельна оренда також не вимагає від орендаря авансового внеску за охорону землі, як це вимагало б придбання власності. Отже, менша частка власного капіталу бере участь у придбанні земельної оренди, що звільняє грошові кошти на інші цілі та покращує прибутковість використання землі.
Будь-яка орендна плата, сплачена за оренду на місцях, може бути вирахувана за податки на прибуток штату та федерального значення, що означає зменшення загального податкового тягаря орендаря.
Переваги орендодавця
Власник землі отримує стабільний потік доходу від орендаря, зберігаючи при цьому право власності на майно. Земельна оренда, як правило, містить пункт про ескалацію, який гарантує збільшення орендної плати та права на виселення, які забезпечують захист у разі невиконання орендної плати чи інших витрат.
Орендодавцю, який користується земельною орендою, також можна заощадити податки. Якщо вони продадуть нерухомість орендарю прямо, вони отримають прибуток від продажу. Виконуючи цей вид оренди, вони уникають необхідності повідомляти про будь-які прибутки. Але можуть бути певні податкові наслідки для орендної плати, яку вони отримують.
Залежно від положень, передбачених договором оренди землі, орендодавець також може зберегти певний контроль над майном, включаючи його використання та спосіб його розвитку. Це означає, що орендодавець може схвалити або відхилити будь-які зміни в землі.
Недоліки орендаря
Оскільки орендодавці можуть вимагати схвалення перед внесенням будь-яких змін, орендар може зіткнутися з перешкодами при використанні чи забудові власності. Як результат, для орендаря може бути більше обмежень і менша гнучкість.
Витрати, пов’язані з процесом оренди землі, можуть бути вищими, ніж якщо орендар мав би придбати нерухомість безпосередньо. Орендна плата, податки, поліпшення, дозвіл, а також час очікування для затвердження орендодавцем можуть коштувати дорого.
Недоліки орендодавця
Орендодавці, які не вкладають належних положень та положень у свої договори оренди, втрачають контроль над орендарями, чиї власності переживають забудову. Ось чому обом сторонам завжди важливо переглянути договір оренди перед підписанням.
Залежно від того, де знаходиться майно, використання земельної оренди може мати вищі податкові наслідки для орендодавця. Хоча вони можуть не реалізувати прибуток від продажу, орендна плата вважається доходом. Отже, орендна плата оподатковується за звичайною ставкою, що може збільшити податковий тягар.
Ключові винос
- Земельна оренда – це угода, за якою орендар може розвивати майно протягом періоду оренди, після чого воно передається власнику майна.
- Земельна оренда зазвичай укладається між комерційними орендодавцями, які, як правило, здають землю в оренду на 50 – 99 років орендарям, які будують будівлі на цій власності.
- Орендарі, які в іншому випадку не можуть дозволити собі придбати землю, можуть будувати майно з орендою землі, тоді як орендодавці отримують стабільний дохід і зберігають контроль за використанням та розвитком свого майна.