Модифікована валова оренда
Що таке модифікована валова оренда?
Модифікована валова оренда – це вид договору оренди нерухомості, коли орендар сплачує базову оренду з моменту початку оренди, але він бере на себе пропорційну частку деяких інших витрат, пов’язаних із майном, таких як податки на майно, комунальні послуги, страхування та обслуговування.
Модифікована валова оренда зазвичай використовується для комерційних приміщень, таких як офісні будівлі, де є більше одного орендаря. Цей тип оренди зазвичай потрапляє між валовою орендою, коли орендодавець оплачує операційні витрати, та чистою орендою, яка передає майнові витрати орендареві.
Усі угоди повинні бути ретельно переглянуті обома сторонами. Навіть якщо оренда використовує загальноприйняту термінологію, вона повинна трактуватися так, ніби це унікальний документ для вашої ситуації.
Ключові винос
- Модифікований валовий лізинг – це договори оренди, де орендар сплачує базову оренду з моменту початку оренди, а також пропорційну частку інших витрат, таких як комунальні послуги.
- Інші витрати, пов’язані з власністю, такі як утримання та утримання, як правило, несуть власник.
- Модифікована валова оренда є загальним явищем у галузі комерційної нерухомості, особливо в офісних приміщеннях, де працює більше одного орендаря.
Як працює модифікована валова оренда
Оренда комерційної нерухомості може бути класифікована за двома методами розрахунку орендної плати: брутто та нетто. Модифікована валова оренда – іноді її називають модифікованою чистою орендою – це поєднання валової оренди та чистої оренди.
Модифікований валовий договір оренди є гібридом цих двох договорів оренди, оскільки операційні витрати несуть відповідальність як орендодавця, так і орендаря. Зі зміненою валовою орендою орендар бере на себе витрати, безпосередньо пов’язані з його підрозділом, включаючи обслуговування та ремонт оренди, комунальні послуги та витрати на прибирання, тоді як власник / орендодавець продовжує оплачувати інші операційні витрати.
Обсяг відповідальності кожної сторони обговорюється в умовах оренди. Витрати, за які відповідає орендар, можуть суттєво відрізнятися від майна до майна, тому майбутній орендар повинен забезпечити, щоб модифікована валова оренда чітко визначала, за які витрати відповідає орендар. Наприклад, за модифікованою валовою орендою, від орендарів нерухомості може вимагатися сплатити пропорційну частку від загальних витрат на опалення офісної вежі.
Коли модифіковані валові оренди є загальними
Модифікована валова оренда є загальним явищем, коли кілька орендарів займають офісну будівлю. У будинку з одним лічильником, де щомісячний рахунок за електроенергію становить 1000 доларів, вартість буде рівномірно розподілена між орендарями. Якщо є 10 орендарів, кожен платить по 100 доларів. Або кожен може сплатити пропорційну частку рахунку за електроенергію, виходячи з відсотка загальної площі будівлі, яку займає орендар. Як варіант, якщо кожна одиниця має власний лічильник, кожен орендар сплачує точні витрати на електроенергію, будь то 50 або 200 доларів.
Орендодавець, як правило, може оплатити інші витрати, пов’язані з будівлею, за модифікованою валовою орендою, такі як податки та страхування.
Плюси та мінуси модифікованої валової оренди
Як і будь-яка інша господарська операція, у модифікованої валової оренди орендарів та орендодавців є як плюси, так і мінуси.
Орендарі
Оскільки витрати на утримання та інші пов’язані з цим витрати несе орендодавець, орендар має вигоду. Орендар має більший контроль за складанням бюджету на витрати, безпосередньо пов’язані з його бізнесом, включаючи оренду, податки на бізнес, зарплату тощо. Але якщо орендодавець розслаблений у загальному обслуговуванні, це може бути проблемою для орендарів, особливо тих, хто покладається на зовнішній вигляд їх офісні чи торгові площі для залучення та утримання клієнтів.
Поміщики
Скориставшись валовою модифікованою орендою, орендодавці можуть бути впевнені, що їхнє майно утримується настільки, наскільки вони вважають за потрібне, тим більше, що деякі орендарі можуть бути не такими надійними, коли справа доходить до ремонту або поліпшення, таких як обслуговування зовнішнього простору. Однак одним недоліком є недооцінка експлуатаційних витрат. Тож орендодавець може мати проблеми, якщо орендна плата, яку вони беруть, замала для місця, яке вимагає великого утримання.
Валова та чиста оренда
Валова оренда
За валовою орендою власник / орендодавець покриває всі операційні витрати майна, включаючи податки на нерухомість, страхування майна, структурні та зовнішні утримання та ремонт, технічне обслуговування та ремонт загальних приміщень, технічне обслуговування та ремонт приміщень, комунальні послуги та витрати на прибирання.
Орендодавці, які видають валову оренду, зазвичай розраховують суму оренди, яка покриває вартість оренди та інші витрати, такі як комунальні послуги та / або обслуговування. Сума, що підлягає сплаті, зазвичай видається у вигляді фіксованого внеску, який орендар сплачує орендодавцю щомісяця за виключне користування майном. Це може бути корисно для орендаря, оскільки це дозволяє їм правильно фінансувати, особливо коли вони мають обмежені ресурси.
З іншого боку, чиста оренда частіше зустрічається в орендованих будинках і відповідальність за витрати на майно передає орендарю. Чиста оренда зазвичай використовується спільно з орендарями, як національні мережі ресторанів.
Багато інвесторів у комерційну нерухомість, які купують нерухомість, але не хочуть загострення, пов’язаного з власністю, зазвичай використовують чисту оренду. Оскільки вони перекладають витрати, пов’язані з будівлею – страхування, утримання, податки на майно – орендарю через чисту оренду, більшість орендодавців стягуватиме меншу суму орендної плати.