Первинний іпотечний ринок
Що є первинним іпотечним ринком?
Первинний іпотечний ринок – це ринок, на якому позичальники можуть отримати іпотечний кредит у первинного кредитора. Банки, іпотечні брокери, іпотечні банкіри та кредитні спілки є первинними кредиторами і є частиною первинного іпотечного ринку.
Як працює первинний іпотечний ринок
Власники будинків можуть мати справу безпосередньо з основними позикодавцями при покупці іпотечного кредиту, звернувшись до свого місцевого банку. Для більшості позичальників вони не помітять, що вони торгують на первинному іпотечному ринку, оскільки вони будуть взаємодіяти зі своїм іпотечним представником у своєму місцевому банку протягом усього процесу. Іпотечний фахівець проінформує позичальника про різні види іпотечних кредитів та встановить процентну ставку залежно від того, який тип було обрано. Місцеве відділення, як правило, є місцем закриття позики – там, де підписуються документи.
Багато позичальників також починають процес купівлі житла, звертаючись до іпотечного банкіра або іпотечного кредитора. Першовідкривачі та іпотечні банкіри самі по собі не є банками, але натомість допомагають полегшити операцію та направляють запит на іпотечний кредит до банку для закриття позики. Брокери отримують плату за свої послуги, оскільки вони направляють бізнес до основних кредиторів. Позичальники, навпаки, мають на меті отримати кращу ставку, маючи посередника, щоб придбати найкращу угоду залежно від кредиту позичальника та бажаних умов.
Однак важливо зазначити, що норми щодо компенсації іпотечним брокерам. До фінансової кризи брокери могли отримувати компенсацію як від позичальника, так і від позикодавця. Споживачі не знали, що брокер отримував плату від позикодавця, коли він сплачував свою винагороду. Крім того, брокери мали стимули спрямовувати споживачів на дорожчі товари або іпотечні кредити, а іноді і на вищі процентні ставки. З часу Великої рецесії 2008 та 2009 рр. Та відповідних нормативних актів, що послідували, кількість іпотечних брокерів зменшилась.
Ключові винос
- Первинний іпотечний ринок – це ринок, на якому позичальники можуть отримати іпотечний кредит у первинного кредитора.
- Банки, іпотечні брокери, іпотечні банкіри та кредитні спілки є первинними кредиторами і є частиною первинного іпотечного ринку.
- Власники будинків можуть мати справу безпосередньо з основними позикодавцями при покупці іпотечного кредиту, звернувшись до свого місцевого банку.
Переваги первинного іпотечного ринку
Є кілька переваг, доступних для позичальників, які здійснюють операції на первинному іпотечному ринку, що може включати:
Низькі витрати на закриття
Основними кредиторами є, як правило, місцеві банки, що означає, що вони проводять кредитний аналіз та процес андеррайтингу. Страховики переглядають фінансову інформацію та кредитну історію позичальника, щоб вирішити, продовжувати кредит чи відмовити в позиці. Крім того, місцеві банки самостійно готують усі документи та документацію, замість того, щоб проходити через централізоване підрозділ поза штатом, як це відбувається у деяких великих банках. Результатом може бути нижча комісія в місцевому банку, оскільки вони мають менше накладних витрат порівняно з більшим банком. Крім того, якщо іпотечний брокер брав участь у пошуку банку, буде також нарахована комісія. Коротше кажучи, вибір місцевого банку для первинної іпотеки може допомогти зменшити витрати на закриття.
Невеликі початкові платежі
Як правило, перший внесок за іпотечний кредит становить 20% від ціни придбання будинку. Однак позичальник може вкласти менше грошей, і багато основних кредиторів пропонують 10-відсотковий внесок.
Для позичальників з низьким та середнім доходом позика FHA пропонує початковий внесок до 3,5% від вартості будинку. FHA – це Федеральне управління житлового будівництва, яке пропонує страхування позикодавцям, щоб вони могли видавати позики позичальникам з низьким рівнем доходу.
Однак перший внесок менше 20% викликає у позичальника необхідність придбання приватного іпотечного страхування або PMI. PMI захищає банки та позикодавців у випадку, якщо позичальник не сплачує заставу. PMI – це щомісячна плата, що стягується з позичальника, поки не буде виплачено 20% іпотечної позики.
Гнучкість
Оскільки ініціаторами позики є, як правило, місцеві банки, більш імовірно, що позичальники зможуть спілкуватися з людьми, які отримають остаточне слово, що навряд чи станеться в національному банку. Прямий контакт може забезпечити гнучкість, якщо позичальники мають унікальний фінансовий стан.
Гнучкість може включати пропонування фіксованої ставки на 15 років порівняно з 30-річною іпотекою, якщо позичальник прагне виплатити позику раніше. Деякі переваги 15-річної іпотеки включають менше загальних відсотків, оскільки вона була виплачена раніше. Крім того, позичальники, як правило, можуть домовитись про нижчу процентну ставку, оскільки існує менший ризик несплати позичальника або невиплати позики через фінансові труднощі. Звичайно, великою перевагою 30-річної іпотеки є те, що вона пропонує менші виплати, оскільки вони розподіляються протягом більш тривалого періоду порівняно з іншими умовами.
Іпотека з регульованою ставкою – це гнучкий варіант, який зазвичай пропонується для розгляду. Позики ARM зазвичай отримують фіксовану процентну ставку на певний проміжок часу, а потім щорічно коригуються за індексом, який був попередньо визначений кредитором та позичальником. Як правило, ARM постачаються з обмеженням того, наскільки висока може бути процентна ставка протягом терміну дії позики, що полегшує розрахунок та бюджет вашого максимального щомісячного платежу.
Первинний іпотечний ринок проти вторинного іпотечного ринку
Первинний ринок складається з первинних кредиторів. Основні позикодавці зазвичай зберігають позики, які вони отримують, як частину свого портфеля, і обслуговують їх протягом усього терміну позики. Однак банк, який надав іпотечну позику, може продати позику на вторинному іпотечному ринку, тобто ринку, де інвестори можуть купувати та продавати раніше видані іпотечні позики. Іпотечний кредит може бути проданий іншому кредитору або сервісній компанії, яка обробляє платежі за позику. Новий позикодавець або постачальник послуг заробляє гроші на зборах та відсотках за іпотеку.
Багато іпотечних кредитів купує Фенні Мей або іпотечними цінними паперами (MBS), які схожі на пайові фонди, але містять іпотечні кредити замість акцій. Інвестори заробляють процентну ставку з іпотечних кредитів за утримання MBS.
Якщо ваша іпотека продана, знайте, що це звичайна практика у фінансовій галузі. Банки мають ліміти кредитування, тобто вони мають обмеження щодо того, яку частину своєї депозитної бази вони можуть позичити. Продаж іпотечного кредиту Фанні Мей або постачальнику послуг вилучає позику з книг банку, що дозволяє йому позичати більше грошей. Якби банки не могли продати свої іпотечні кредити, вони досягли б своїх граничних значень і більше не могли б пропонувати іпотечні кредити, що уповільнило б економіку. Однак, якщо ви не інвестор, який хоче придбати MBS, ви не будете мати справу з вторинним ринком. Натомість ви матимете справу з банком або брокером на первинному іпотечному ринку.