Зонування
Що таке зонування?
Зонування відноситься до муніципальних чи місцевих законів чи нормативних актів, які регулюють, як нерухоме майно може і не може використовуватися в певних географічних районах. Наприклад, закони про зонування можуть обмежувати комерційне чи промислове використання землі, щоб не допустити будівництва нафтових, виробничих та інших видів бізнесу в житлових кварталах.
Ці закони можуть бути змінені або призупинені, якщо будівництво об’єкта буде сприяти економічному прогресу громади.
Ключові винос
- Зонування дозволяє органам місцевого самоврядування регулювати, які райони під їх юрисдикцією можуть мати нерухомість або землю, що використовуються для певних цілей.
- Приклади класифікацій районування включають житлові, комерційні, сільськогосподарські, промислові чи готельні / гостинні, серед інших більш конкретних позначень.
- Закони про зонування можуть бути змінені органами місцевого самоврядування до тих пір, поки вони підпадають під законодавство штату та федерального законодавства, а певна земельна ділянка може бути переорієнтована на підставі розгляду.
Як працює зонування
Зонування окреслює, які типи забудови та експлуатації земель дозволено на даному урочищі. Муніципалітети, як правило, розділяють райони та квартали згідно з генеральним планом. Це може бути зроблено для сприяння економічному розвитку, контролю руху транспорту, управління рівнем шуму, резервування житлової площі для жителів та захисту певних ресурсів.
Короткий огляд
Приклади класифікацій районування включають промислові, легкі промислові, комерційні, легкі комерційні, сільськогосподарські, односемейні житлові, багатоквартирні житлові та школи.
Місцеве самоврядування може заборонити використання житлової власності для комерційних цілей, щоб обмежити комерційну діяльність у певних частинах міста. Таке зонування може призвести до конфліктів, якщо мешканці заперечують призначене використання.
Закони про зонування також можуть регулювати деталі будівництва в конкретних районах. Наприклад, зонування може обмежити максимальну висоту будівель на даній території незалежно від типу дозволеного будівництва. Висотні будинки або офіси можуть бути заборонені на певних посилках шляхом зонування, незалежно від того, чи відповідають будівлі законам.
Наявність зонових обмежень може вплинути на ціни при придбанні об’єкта нерухомості. Нерухомість може продаватися за премію залежно від кількості обмежень, встановлених муніципалітетом.
Короткий огляд
У 1926 році Верховний суд постановив, що правильно складені постанови про районування є дійсним здійсненням керівної влади штатів. Зонування стало конституційним Верховним судом США в результаті справи Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Економічна теорія районування
Відповідно до теореми лауреата Нобелівської премії Рональда Коуза, за відсутності трансакційних витрат питання та суперечки щодо землекористування та забудови могли б бути вирішені оптимально без державного регулювання. За припущеннями теореми Коуза, про те, як слід використовувати дану ділянку землі і який вид діяльності повинен бути дозволений, можна просто обговорити між залученими сторонами для досягнення економічно ефективного результату.
Теорема Коуза ілюструє, чому в реальному світі, де трапляються трансакційні витрати, а торг між зацікавленими сторонами малоймовірний, норми землекористування, такі як зонування та інші рішення, накладені урядом, є нормою.
Критика зонування права
Критики законів про зонування стверджують, що така практика породжує та розширює диспропорцію якості життя між соціально-економічними групами.
Наприклад, селище може підтримувати закони про зонування, які обмежують важкий промисловий та комерційний розвиток земельними ділянками, прилеглими до районів з нижчими доходами. Наслідки такої політики дозволять більш заможним частинам міста уникати шуму та забруднення.
Особливі міркування
Зміни в законах про зонування можливі навіть без повної скасування чинного законодавства. Забудовник або власник нерухомості можуть подати заявку на відхилення, які дозволять певні винятки з регулювання зонування. Це дозволило б використовувати майно способами, як правило, забороненими – наприклад, власник домашнього бізнесу може вимагати відхилення, щоб дозволити продовження операцій.
Від претендентів на відхилення може знадобитися пояснити, чому відхилення потрібне і як зміна не призведе до значних порушень чи шкоди для оточуючої громади.