Скориговані кошти від операцій — AFFO
Що таке скориговані кошти від операцій – AFFO?
Скориговані кошти від операцій (AFFO) відносяться до показника фінансових показників, який в основному використовується для аналізу інвестиційних фондів нерухомості (REIT). AFFO REIT, хоча і підлягає різним методам обчислення, як правило, дорівнює фондам трасту від операцій (FFO) з коригуваннями, внесені до періодичних капітальних витрат, що використовуються для підтримки якості базових активів REIT. Розрахунок враховує коригування до прямолінійної орендної плати за GAAP, витрат на оренду та інших матеріальних факторів.
ключові винос
- Скориговані кошти від операцій (AFFO) – це фінансовий показник, що використовується для оцінки вартості інвестиційного трасту (REIT).
- AFFO базується на коштах від операцій (FFO), але вважається кращим, оскільки враховує витрати, таким чином, більш точно оцінює поточні значення REIT та здатність виплачувати дивіденди.
- Хоча жодного офіційного виміру не існує, формула AFFO відповідає AFFO = FFO + збільшення орендної плати – капітальні витрати – суми поточного обслуговування.
Розуміння скоригованих коштів від операцій – AFFO
Незалежно від того, як фахівці галузі обирають для обчислення скоригованих коштів від операцій (AFFO), це вважається більш точним показником залишкового грошового потоку для акціонерів, ніж простий FFO. Хоча FFO зазвичай використовується, він не віднімає капітальних витрат, необхідних для підтримання існуючого портфеля майна, тому він не зовсім вимірює справжній залишковий грошовий потік. Професійні аналітики віддають перевагу AFFO, оскільки вона враховує додаткові витрати, понесені REIT, а також додаткові джерела доходу, такі як збільшення орендної плати. Таким чином, він забезпечує більш точне базове число при оцінці поточних значень та кращий прогноз майбутньої здатності REIT виплачувати дивіденди. Це показник, що не стосується GAAP.
Розрахунок скоригованих коштів від операцій — AFFO
Перш ніж розрахувати AFFO, аналітик повинен спочатку визначити кошти REIT від операцій (FFO). FFO вимірює грошовий потік за певним переліком видів діяльності. FFO відображає вплив лізингу та придбання REIT, а також процентні витрати. FFO враховує чистий прибуток REIT, включаючи приріст капіталу від продажу майна. Причини, за якими ці прибутки не враховуються, полягають у тому, що вони є одноразовими подіями і, як правило, не мають довгострокового впливу на потенційний потенціал прибутку REIT.
Формула для FFO:
FFO = чистий прибуток + амортизація + амортизація – прирост капіталу від продажу майна
Після визначення FFO можна розрахувати AFFO. Хоча офіційної формули не існує, розрахунки для AFFO, як правило, мають бути приблизно такими:
AFFO = FFO + збільшення орендної плати – капітальні витрати – суми планового обслуговування
Короткий огляд
Традиційні показники, що використовуються при оцінці акцій, такі як прибуток на акцію (EPS) та співвідношення ціни до прибутку (P / E), не є надійними при оцінці вартості REIT.
Приклад скоригованих коштів від операцій –
Розрахунок AFFO
Як приклад розрахунку AFFO припустимо наступне: REIT мав чистий прибуток у 2 мільйони доларів США за останній звітний період. За цей час вона заробила 400 000 доларів від продажу одного зі своїх об’єктів, а втратила 100 000 доларів від продажу іншого. Він повідомив про амортизацію в 35 000 доларів та амортизацію в 50 000 доларів. Протягом періоду чисте збільшення орендної плати становило 40 000 доларів; капітальні витрати склали 75 000 доларів, а планове технічне обслуговування – 30 000 доларів.
Враховуючи цю інформацію, FFO можна розрахувати як:
FFO = $ 2 000 000 + $ 35 000 + $ 50 000 – ($ 400 000 – $ 100 000) = $ 1785 000
З цього значення AFFO розраховується як:
AFFO = FFO + $ 40 000 – $ 75 000 – $ 30 000 = $ 1785 000 – $ 65 000 = $ 1720 000