Кошти від операцій (FFO)

Що таке кошти від операцій (FFO)?

Кошти від операцій (FFO) відносяться до цифри, що використовується інвестиційними фондами нерухомості ( REIT ) для визначення грошового потоку від їх діяльності. Компанії, що займаються нерухомістю, використовують FFO як показник операційної діяльності.

FFO розраховується шляхом додавання амортизації, амортизації та збитків від продажу активів до прибутку, а потім віднімається будь-який прибуток від продажу активів та будь-який процентний дохід. Іноді це котирується на основі акції. Коефіцієнт FFO на акцію слід використовувати замість прибутку на акцію ( EPS ) при оцінці REITs та інших подібних інвестиційних трастів.

Формула та розрахунок коштів від операцій

Нижче наведена формула для розрахунку коштів від операцій (FFO).

Формула для FFO:

FFO = (Чистий дохід + амортизація + Амортизація + Збитки від продажу майна) – Прибуток від продажу майна – Процентний дохід

Нижче наведені кроки для розрахунку FFO:

Всі компоненти розрахунку FFO перераховані у звіті про прибутки та збори REIT.

1. Отримайте показник чистого прибутку, який є прибутком компанії та знаходиться внизу звіту про прибутки та збитки.
2. Амортизація – це частина витрат матеріальних (фізичних) та нематеріальних активів компанії за цей період. Знос та амортизація – це лише облікові заходи, що допомагають компаніям розподілити витрати на свої активи. Витратні суми в кінцевому рахунку зменшують чистий прибуток за звітний період. В результаті амортизація та амортизація додаються назад до чистого прибутку для визначення фактичних надходжень грошових коштів або доходів від операцій REIT.
3. Додайте будь-які збитки від продажу ділового майна, якщо такі є. Це, як правило, включає довгострокові активи, такі як основні засоби та обладнання. Ці збитки вважаються одноразовими та не повторюваними, і тому не є частиною звичайних операцій і не повинні включатися до розрахунку FFO.
4. Від загальної суми чистого прибутку, амортизації та амортизації відніміть будь-які прибутки чи доходи, отримані від продажу майна, щоб отримати кошти від операцій за період.
5. Відніміть будь-який процентний дохід, який заробив бізнес. Процентний дохід, як правило, не є звичайною частиною звичайної діяльності підприємства, і тому він не повинен включатися в розрахунок FFO.

Наприклад, якби у REIT амортизація склала 20 000 доларів США, прибуток від продажу майна – 40 000 доларів США, а чистий прибуток – 100 000 доларів США, його FFO складе 80 000 доларів США.

У більшості ситуацій інвестору не потрібно буде розраховувати FFO REIT, оскільки всі REIT повинні відображати свої розрахунки FFO у своїх державних фінансових звітах. Показник FFO зазвичай розкривається у виносках до звіту про прибутки та збитки.

Які кошти від операцій можуть вам сказати

FFO – це показник готівки, що генерується REIT; компанії з нерухомості використовують FFO як орієнтир операційної діяльності. Національна асоціація інвестиційних фондів нерухомості ( NAREIT ) спочатку започаткувала цей показник, що є показником, що не стосується GAAP.

FFO не слід плутати з грошовим потоком від операцій REIT, який звітується у рух грошових коштів (CFS). Натомість FFO вимірює чисту суму грошових коштів та їх еквівалентів, яка надходить у фірму від регулярної, постійної ділової діяльності. FFO не слід розглядати як альтернативу грошовому потоку чи як міру ліквідності.

Наприклад, на типовий грошовий потік компанії впливають гроші, зароблені від продажу активу, але FFO виключає ці прибутки. Крім того, типова компанія демонструє надходження грошових коштів на свою CFS, якщо компанія отримує доходи від позики в банку. Однак FFO не включає такі грошові надходження, а натомість, це лише показник доходу від підприємницької діяльності.

Чому FFO є хорошим показником ефективності REIT

FFO компенсує методи обліку витрат, які можуть неточно повідомляти справжню ефективність REIT. Бухгалтерський облік за GAAP вимагає, щоб усі REIT з часом амортизували свої інвестиційні властивості, використовуючи один із стандартних методів амортизації. Однак багато інвестиційних властивостей фактично збільшуються у вартості з часом, роблячи амортизацію неточною в описі вартості REIT. Амортизація та амортизація повинні бути додані до чистого прибутку, щоб узгодити це питання.

FFO також віднімає будь-які прибутки від продажу майна, оскільки такі типи продажів вважаються неповторюваними. REIT повинні виплатити 90% усіх оподатковуваних доходів у вигляді дивідендів, які є грошовими виплатами інвесторам. Прибуток від продажу майна не додає до оподатковуваного доходу REIT і, отже, не повинен включатись у оцінку вартості та результатів діяльності.

Як уже зазначалося, FFO за акцію інколи надаються фірмами як доповнення до їх EPS. Прибуток на акцію – це чистий прибуток компанії, поділений на розміщені акції в обігу. EPS і FFO на акцію визначають, який обсяг доходу генерується на акції.

Ці заходи також допомагають інвесторам визначити, чи ефективно гроші використовуються керівництвом. Крім того, багато аналітики та інвестори оцінюють співвідношення ціни та доходу FIT REIT як доповнення до співвідношення ціна-прибуток, яке є ціною акцій, поділеною на EPS. У випадку з REIT ринкова ціна REIT буде поділена на його FFO за акцію.

Скориговані кошти від операцій

Все частіше аналітики з питань нерухомості  також обчислюють скориговані кошти REIT від операцій ( AFFO ). Цей розрахунок приймає FFO REIT і віднімає будь-які періодичні витрати, які капіталізуються, а потім амортизуються, а також будь яку пряму лінію орендної плати. Ці періодичні капітальні видатки можуть включати такі витрати на утримання, як фарбувальні проекти або заміна даху. AFFO набув популярності як більш точна оцінка потенціалу доходу REIT.

Захід AFFO був розроблений, щоб забезпечити кращий показник заробленої РЕІТ коштів або здатності виплачувати дивіденди. На додаток до AFFO, цей альтернативний захід іноді називають фондами, доступними для розподілу, або готівкою, доступною для розподілу.

Приклад використання коштів від операцій

Популярний торговий центр REIT Simon Property Group звітував про прибутки та збитки у звіті за 2017 рік у розмірі 4 млрд. Доларів, що на 6% більше порівняно з 2016 р. Чистий прибуток фірми тим часом становив 2,2 млрд. Доларів. 

Щоб прибути до FFO, фірма додала амортизаційні відрахування в розмірі близько 1,8 мільярда доларів і додатково скоригована на інші менші показники – включаючи зменшення на 5,3 мільйона доларів для виплати привілейованих розподілів та дивідендів та неконтрольовану частку амортизації та амортизації додатково на 17,1 мільйона доларів. Саймон додатково повідомив про розведений показник FFO на акцію в розмірі 11,21 дол. США порівняно з розбавленим показником EPS 6,24 дол. США.