Інвестиційна власність
Що таке інвестиційна власність?
Інвестиційна нерухомість – це нерухомість, придбана з метою отримання прибутку від інвестиції або за рахунок доходу від оренди, майбутнього перепродажу майна або обох. Майно може бути у власності окремого інвестора, групи інвесторів або корпорації.
Інвестиційна нерухомість може бути довгостроковою або короткостроковою інвестицією. З останньою інвестори часто беруть участь у перевертанні, де нерухомість купується, переробляється або відновлюється та продається з прибутком протягом короткого періоду часу.
Термін інвестиційна власність може також використовуватися для опису інших активів, які інвестор купує задля подальшої оцінки, таких як мистецтво, цінні папери, земля чи інші предмети колекціонування.
Розуміння інвестиційних властивостей
Інвестиційні властивості – це ті, які не використовуються як основне місце проживання. Вони приносять певну форму доходу – дивіденди, відсотки, орендну плату або навіть роялті – які не виходять за рамки звичайної діяльності власника майна. А спосіб використання інвестиційної нерухомості має значний вплив на її вартість.
Короткий огляд
Інвестиційні властивості приносять дохід і не є первинними резиденціями.
Інвестори іноді проводять дослідження з метою визначення найкращого та найвигіднішого використання майна. Це часто називають найвищим та найкращим використанням власності. Наприклад, якщо інвестиційна нерухомість районована як для комерційного, так і для житлового використання, інвестор зважує всі “за” і “проти” обох, поки не з’ясує, яка має найвищу потенційну норму прибутку. Потім він використовує майно таким чином.
Інвестиційну нерухомість часто називають другим будинком. Але ці два не обов’язково означають одне і те ж. Наприклад, сім’я може придбати котедж чи інше помешкання для відпочинку, щоб скористатися ними, або хтось із головним будинком у місті може придбати друге помешкання в країні як відпочинок на вихідні. У цих випадках друге майно призначене для особистого користування, а не як майно доходу.
Види інвестиційної власності
Житлові будинки : оренда будинків – популярний спосіб інвесторів поповнити свій дохід. Інвестор, який купує житлове майно та здає його в оренду орендарям, може збирати орендну плату щомісяця. Це можуть бути односімейні будинки, ОСББ, квартири, міські будинки або інші типи житлових споруд.
Комерційна: властивості, що приносять дохід, не завжди повинні бути житловими. Деякі інвестори – особливо корпорації – купують комерційну нерухомість, яка використовується спеціально для комерційних цілей. Обслуговування та вдосконалення цих властивостей можуть бути вищими, але ці витрати можуть бути компенсовані більшою віддачею. Це пов’язано з тим, що ці оренди цих об’єктів часто вимагають вищої орендної плати. Ці будинки можуть бути комерційними багатоквартирними будинками або місцями роздрібних магазинів.
Змішане використання: об’єкт змішаного користування може одночасно використовуватися як для комерційних, так і для житлових цілей. Наприклад, на головному поверсі будівлі може бути вітрина роздрібної торгівлі, наприклад, міні-магазин, бар або ресторан, тоді як у верхній частині будівлі розміщені житлові приміщення.
Ключові винос
- Інвестиційна нерухомість купується з метою отримання прибутку за рахунок доходу від оренди, майбутнього перепродажу майна або того й іншого.
- Властивості можуть представляти коротко- чи довгострокові інвестиційні можливості.
- Інвестиційна власність – це не первинне житло та не друге житло, що ускладнює можливість інвесторів у забезпеченні фінансування.
- Про продаж інвестиційної нерухомості слід повідомляти, і це може призвести до приросту капіталу, що може мати податкові наслідки для інвесторів.
Фінансування інвестиційної власності
У той час як позичальники, які кріплять кредит для їх основного місця проживання мають доступ до безлічі варіантів фінансування, включаючи FHA кредити, VA кредити і звичайні кредити, це може бути більш складним завданням для фінансування виклопотати для інвестицій в нерухомість.
Страховики не забезпечують іпотечне страхування інвестиційної нерухомості, і як результат, позичальники повинні мати щонайменше 20% для забезпечення банківського фінансування інвестиційної нерухомості.
Банки також наполягають на позики та вартості, перш ніж затвердити позичальника під заставу інвестиційної нерухомості. Деякі позикодавці також вимагають від позичальника достатніх заощаджень для покриття витрат на інвестиційну нерухомість щонайменше за півроку, тим самим забезпечуючи актуальність іпотечних та інших зобов’язань.
Податкові наслідки
Якщо інвестор стягує орендну плату з інвестиційного майна, Служба внутрішнього доходу (IRS) вимагає, щоб він повідомляв орендну плату як дохід, але агентство також дозволяє йому відняти відповідні витрати з цієї суми. Наприклад, якщо орендодавець протягом року збирає в оренду 100 000 доларів, але платить 20 000 доларів за ремонт, утримання газону та пов’язані з цим витрати, він повідомляє про різницю в 80 000 доларів як дохід від самостійної роботи.
Якщо фізична особа продає інвестиційну нерухомість за ціну, що перевищує початкову ціну придбання, вона має приріст капіталу, про що необхідно повідомити Податкову службу. Станом на 2020 рік приріст капіталу від активів, що утримуються принаймні один рік, вважається довгостроковим прибутком та обкладається податком у розмірі 15%, за винятком тих, хто одружений та подає заяву спільно та має прибуток, що підлягає оподаткуванню, перевищує 496 600 доларів США або неодружений та має дохід, що перевищує 441 450 доларів США. У цих випадках ставка становить 20%.
На відміну від цього, якщо платник податків продає своє основне місце проживання, він повинен повідомити про приріст капіталу на суму, що перевищує 250 000 доларів США, якщо він подає документи індивідуально, і 500 000 доларів США, якщо він одружений та подає заяву спільно. Приріст капіталу на інвестиційній нерухомості – це ціна його продажу мінус ціна придбання мінус будь-які серйозні покращення.
Для ілюстрації, уявімо, інвестор купує нерухомість за 100 000 доларів і витрачає 20 000 доларів на встановлення нової сантехніки. Через кілька років він продає власність за 200 000 доларів. Після вирахування його початкових інвестицій та капітального ремонту його прибуток становить 80 000 доларів.