Чистий операційний дохід (NOI)
Що таке чистий операційний дохід (NOI)?
Чистий операційний дохід (NOI) – це розрахунок, що використовується для аналізу прибутковості інвестицій у нерухомість, що приносять дохід. NOI дорівнює усім доходам від майна за мінусом усіх розумно необхідних операційних витрат.
NOI – це показник до оподаткування, який відображається у звіті про доходи та рух грошових коштів, який виключає виплати основної суми та відсотків за позиками, капітальні витрати, амортизацію та амортизацію. Коли цей показник використовується в інших галузях, він називається “EBIT”, що означає ” прибуток до сплати відсотків та податків “.
Ключові винос
- Чистий операційний дохід вимірює прибутковість майна, що приносить дохід, перш ніж додавати будь-які витрати від фінансування або податків.
- Щоб розрахувати NOI, відніміть усі операційні витрати, понесені майном, із усіх доходів, отриманих від цього майна.
- Операційні витрати, що використовуються в метриці NOI, можна маніпулювати, якщо власник майна відкладає або прискорює певні статті доходів або витрат.
- Показник NOI не включає капітальні витрати.
- NOI повідомляє власнику нерухомості, якщо оренда нерухомості коштує витрат на її володіння та утримання.
Розуміння чистого операційного доходу (NOI)
Чистий операційний дохід – це метод оцінки, який використовується професіоналами з нерухомості для визначення точної вартості їх майна, що приносить дохід. Щоб розрахувати NOI, операційні витрати майна потрібно відняти від доходу, який приносить майно.
На додаток до орендної плати, майно може також приносити дохід від таких зручностей, як паркувальні конструкції, торгові автомати та пральні. Операційні витрати включають витрати на експлуатацію та утримання будівлі, включаючи страхові внески, юридичні збори, комунальні послуги, податки на майно, витрати на ремонт та оплату господарських послуг. Капітальні витрати, такі як витрати на нову систему кондиціонування для всієї будівлі, не враховуються в розрахунку.
NOI допомагає інвесторам у нерухомість визначити рівень капіталізації, що, в свою чергу, допомагає їм розрахувати вартість нерухомості, що дозволяє їм порівнювати різні об’єкти нерухомості, які вони можуть розглядати як купівлю чи продаж.
Для нерухомості, що фінансується, NOI також використовується в коефіцієнті покриття боргу (DCR), який повідомляє кредиторам та інвесторам, чи покриває дохід від власності свої операційні витрати та виплати боргу. NOI також використовується для розрахунку мультиплікатора чистого доходу, грошової рентабельності інвестицій та загальної рентабельності інвестицій.
Як розрахувати чистий операційний дохід (NOI)
Для розрахунку чистого операційного доходу відніміть операційні витрати від доходу, створеного майном. Дохід від нерухомості включає дохід від оренди, плату за паркування, зміни послуг, торгові автомати, пральні машини тощо.
Операційні витрати включають усі витрати, пов’язані з експлуатацією майна. Сюди входять збори за управління майном, страхування, комунальні послуги, податки на майно, ремонт та обслуговування.
Формула чистого операційного доходу (NOI)
Як приклад, припустимо, що наведеною нижче інформацією був профіль конкретного будинку, який власник здавав в оренду.
Дохід:
- Дохід від оренди: 20 000 дол
- Плата за паркування: 5000 доларів
- Пральні машини: 1000 доларів
Загальний дохід = 26000 дол
Тепер припустимо, що операційні витрати в будівлі кондо є такими:
Операційні витрати:
- Плата за управління майном: 1000 доларів
- Податки на майно: 5000 доларів
- Ремонт та обслуговування: 3000 доларів
- Страхування: 1000 доларів
Загальні операційні витрати = 10 000 дол
Чистий операційний дохід (NOI) у цьому прикладі складатиме 26 000 – 10 000 доларів = 16 000 доларів.
Приклад чистого операційного доходу (NOI)
Припустимо, що ви володієте власністю, яка щорічно приносить $ 120 000 доходу та несе $ 80 000 операційних витрат. За таких обставин у результаті отриманий NOI становитиме 40 000 доларів (120 000 – 80 000 доларів). Якщо загальна сума від’ємна, де операційні витрати вищі за доходи, результат називається чистими операційними збитками (NOL).
Кредитори та комерційні кредитори в значній мірі покладаються на NOI для визначення потенціалу отримання доходу від майна, що підлягає заставі, навіть більше, ніж вони враховують кредитну історію інвестора у своїх рішеннях. Простіше кажучи: цей показник допомагає кредиторам фундаментально оцінити початкову вартість майна, прогнозуючи його грошові потоки.
Короткий огляд
NOI використовується для визначення рівня капіталізації майна, також відомого як рентабельність інвестицій (ROI) у нерухомість. Він ділить NOI на ціну придбання.
Якщо майно вважається вигідним, кредитори також використовують цей показник для визначення розміру позики, яку вони готові надати. З іншого боку, якщо майно демонструє чисті операційні збитки, позикодавці, швидше за все, відхилять заявку позички на іпотеку.
Власники майна можуть маніпулювати своїми операційними витратами, відкладаючи певні витрати, прискорюючи інші. NOI також можна збільшити за рахунок підвищення орендної плати та інших зборів, одночасно зменшуючи обґрунтовано необхідні операційні витрати.
Як приклад останнього розглянемо сценарій, коли власник квартири відмовляється від орендодавця щорічної орендної плати в розмірі 12000 доларів США в обмін на те, що наймач виконує обов’язки керуючого майном. Якщо власник квартири зазвичай платить управителю будинку 30 000 доларів заробітної плати, отже, вони можуть відняти з доходу “розумно необхідну” вартість 30 000 доларів, а не фактичну вартість 12 000 доларів.
Поширені запитання щодо формули чистого операційного доходу (NOI)
Яка формула для розрахунку NOI?
Формула розрахунку NOI така:
- NOI = дохід від нерухомості – операційні витрати
Як ви розраховуєте чистий операційний дохід (NOI) до оподаткування?
NOI є розрахунком до оподаткування, оскільки він не враховує податок.
Яка різниця між чистим доходом та чистим операційним доходом (NOI)?
Чистий операційний дохід – це дохід за вирахуванням усіх операційних витрат, тоді як чистий прибуток – дохід за вирахуванням усіх витрат, включаючи операційні та позареалізаційні витрати, такі як податки.
Що таке хороший відсоток чистого операційного доходу (NOI)?
NOI – це не відсоток, а швидше кількість, яка враховує доходи та витрати майна. Його можна порівняти з усією вартістю майна, якби це майно було повністю сплачено готівкою. У цьому випадку, чим вище чистий операційний дохід до відсотка ціни власності, тим краще.
Суть
Чистий операційний дохід (NOI) – це загальновживаний показник для оцінки прибутковості майна. Розрахунок включає віднімання всіх операційних витрат на майно з усіх доходів, отриманих від цього майна. Чим вищі доходи і чим менші витрати, тим вигідніше майно. Це повідомляє власнику, чи дохід, отриманий від володіння та утримання майна, вартий витрат.