Що таке Opco?

Що таке Opco?

Opco – це абревіатура “операційна компанія”, яка зазвичай використовується при описі первинної операційної компанії, яка бере участь у угоді opco / propco, що є найпоширенішою структурою виділення трасту з інвестицій у нерухомість ( REIT ).

Компанія з власності ( propco ) зберігає право власності на все нерухоме майно та пов’язаний з ним борг, тоді як opco здійснює повсякденні операції та управління, пропонуючи переваги opco, пов’язані з його кредитним рейтингом та можливостями фінансування.

Як працює Opco?

Угода з операційною компанією / майновою компанією (“opco / propco”) – це ділова угода, при якій  дочірня  компанія (тобто майнова компанія) володіє всіма об’єктами, що приносять дохід, тоді як основна компанія (операційна компанія) управляє операціями без безпосереднє володіння власністю. Угоди Opco / propco дозволяють всі питання, пов’язані з фінансуванням та кредитним рейтингом для обох компаній, залишатися окремими, таким чином покращуючи фінансовий стан кожного суб’єкта господарювання.

У стратегії угоди opco / propco компанії поділяються на принаймні одну операційну компанію та одну майнову компанію. Хоча майнова компанія володіє всіма активами, включаючи нерухомість або інше майно, які пов’язані з прибутком, Opco – це той, який використовує активи для формування продажів.

Стратегія opco / propco дає можливість компаніям не включати певні елементи – а саме борг, а отже, зобов’язання з обслуговування боргу, кредитні рейтинги та пов’язані з цим питання – з бухгалтерського обліку операційної компанії. Це зазвичай представляє компанії значні фінансові переваги та економію. Якщо операційна компанія створює REIT для всіх своїх паїв нерухомості, вона може уникнути подвійного оподаткування всіх своїх розподілів доходу. Коли кредитні ринки стають більш обмеженими або коли вартість нерухомості різко занурюється, стратегії угод opco / propco не настільки практичні, а в багатьох випадках навіть неможливі.

Приклад Opco

неоподатковуване розподіл своїх об’єктів на новий REIT.

Таким чином, Penn National Gaming виділила REIT Gaming and Leisure Properties, передавши все право власності на нерухоме майно новоствореній REIT. Після завершення цього випуску, Gaming and Leisure Properties передали ці об’єкти в оренду компаніям Penn National Gaming, які керували ними.

Спеціальні податкові правила, які існують на REIT Penn National Gaming, заважають propco сплачувати федеральний податок на прибуток з будь-якої орендної плати, отриманої від opco. REIT Penn National Gaming також має значно нижчу процентну ставку, ніж ігрова компанія. Крім того, оскільки Penn National Gaming ліквідувала всю пряму заборгованість, пов’язану з майном, шляхом передачі права власності на його REIT, полегшений баланс opco дозволяє компанії-казино позичати кошти, необхідні їй для роботи, а також скидати на подальший розвиток та розширення своїх казино.

REOCs та REITs

Існують функціональні та стратегічні відмінності між компаніями, що експлуатують нерухомість ( REOC ) та REIT. Багато РЕІТ зосереджують свою інвестиційну та портфельну стратегію для отримання грошових потоків за рахунок орендної плати або оренди, отриманої від власності, яку вони мають. Інвестиції, вкладені REIT у будівельний проект та придбання, можуть бути спрямовані на отримання доходу від оренди майна. Цей чистий прибуток в основному спрямовується на розподіл, виданий інвесторам.

Компанія, що здійснює операції з нерухомістю, може фінансувати нове будівництво, а потім продати нерухомість за повернення. Компанія також могла придбати нерухомість, відремонтувати будівлю, а потім перепродати нерухомість з метою отримання прибутку. REOC також може служити керуючою компанією, яка здійснює нагляд за майном.

Заробіток, який приносить компанія, що керує нерухомістю, може бути в основному реінвестований у такі проекти, як придбання, реконструкція та нове будівництво. Це дозволяє REOC відносно швидко поповнювати свій портфель потенційними довгостроковими перспективами. Цьому можна протиставити норми, згідно з якими РЕІТ розподіляє більшу частину свого чистого доходу своїм акціонерам як дивіденди. REOC може мати потенціал для більших перспектив зростання, але вони можуть не принести стільки безпосереднього доходу, як REIT.