Propco (Компанія з нерухомості)
Що таке Propco (компанія з власності)?
Propco, майнова компанія або prop-компанія – це вторинна організація, створена бізнесом спеціально для утримання та управління нерухомим майном, яким вона володіє.
Передача майна, що приносить дохід, та пов’язаного з ним боргу новоствореному дочірньому підприємству, як правило, забезпечує материнській компанії або компанії (операційній компанії) переваги, пов’язані з питаннями фінансування та кредитного рейтингу.
Ключові винос
- Propco – це дочірня компанія, створена спеціально материнською компанією або opco для утримання та управління нерухомістю, що приносить дохід.
- Ці заходи майже завжди застосовуються для забезпечення вигіднішого фінансування та полегшення питань кредитного рейтингу.
- Передача всієї нерухомості та пов’язаних з цим боргів на propco дозволяє opco звільнити кошти та зміцнити своє фінансове здоров’я.
- Тим часом propco успадковує портфель майна, який він може використовувати як заставу для залучення капіталу за конкурентними ставками.
Як працює Propco (компанія з нерухомості)
Бізнес-угоди Opco-propco призводять до того, що дочірнє підприємство або майнова компанія володіє або володіє всіма активами, включаючи нерухомість, які основна операційна компанія (opco) використовує для отримання доходів. Навіщо це робити? В першу чергу для забезпечення вигіднішого фінансування та капіталізації компанії для розширення.
Усі питання, пов’язані з фінансуванням та кредитним рейтингом, раптово розподіляються між двома сторонами. Opco вилучає балансову вартість своєї нерухомості зі своїх книг, дозволяючи звільнити кошти та покращити своє фінансове здоров’я.
У той же час новостворена компанія propco успадковує портфель майна, який може використовувати як заставу для прийняття боргу та залучення капіталу за конкурентними ставками.
Критика Propco (компанія з власності)
Угоди Opco-propco дозволяють операційній компанії орендувати або здавати майно в оренду у компанії. На практиці це виглядає як продаж та зворотна оренда. Однак компанія ніколи не відмовляється від власності будь-яким реальним способом, оскільки propco та opco входять до однієї групи компаній.
Хоча це може звучати як корпоративний еквівалент того, як ви їсте торт і їсте його, створення пропко може мати кілька мінусів. Якщо бізнес працює з кількох місць, а не з первинного, домовленість про proco фіксує компанію в ситуації, коли закриття будь-якого місця стає складнішим.
Наприклад, у традиційному бізнесі компанія може вирішити закрити неефективне місце або офіс і, ймовірно, продати нерухомість. На відміну від цього, у домовленості про проко, пропко володіє майном і може не вибрати його розвантаження, якщо ринок не поверне достатньо для покриття боргів.
Як результат, opco може вимагати платити орендну плату за майно, навіть якщо воно не використовує його, оскільки propco залежить від цього доходу для обслуговування заборгованості, що фінансується з майна.
Особливі міркування
Переходи від Propco до REIT
Оскільки propco може обмежити гнучкість opco в певних ситуаціях, операційна компанія іноді виділяє майнову компанію як інвестиційний трест (REIT), щоб перетворити її у свою власну компанію.
Створення REIT– компаній, які мають портфель майна та іпотеки, збирають на них орендну плату, а потім передають доходи інвесторам у вигляді дивідендів– пропонує податкові переваги материнській компанії, а саме шляхом усунення будь-яких питань подвійного оподаткування, які можуть виникнути з композицією пропко-опко.
Важливо
Пізніше експлуатуюча компанія може вирішити виділити дочірню компанію як інвестиційний траст (REIT) для отримання податкових переваг.
Після виділення propco може діяти як будь-яка інша REIT, додаючи в свій портфель властивості, які не пов’язані з бізнесом opco.