Підхід порівняння продажів (SCA)
Що таке підхід порівняння продажів (SCA)?
Термін підхід порівняння продажів відноситься до методу оцінки нерухомості, який порівнює одне майно із порівнянним або іншим нещодавно проданим майном у районі зі схожими характеристиками. Агенти з нерухомості та оцінювачі можуть використовувати підхід порівняння продажів, оцінюючи об’єкти нерухомості для продажу. Цей метод враховує вплив окремих особливостей на загальну вартість властивості. Іншими словами, загальна вартість властивості – це сума значень усіх її ознак.
Ключові винос
- Підхід порівняння продажів – це метод оцінки, який застосовується в галузі нерухомості, який порівнює одне майно з подібними, що нещодавно продавалися в цьому районі.
- SCA використовується як опора для порівняльного аналізу ринку, який враховує ціни нещодавно проданих об’єктів нерухомості, які є подібними та знаходяться в одному географічному районі.
- Деякі загальні характеристики, що складають SCA, включають місце розташування, нещодавно продані списки, особливості, вік та стан, а також середню ціну за квадратний фут.
Розуміння підходу порівняння продажів (SCA)
Підхід порівняння продажів допомагає професіоналам та покупцям нерухомості визначити, чи є ціна будинку справедливою та порівнянна з поточним ринком. Професіонали використовують подібні об’єкти нерухомості, які нещодавно були продані на невеликій відстані від об’єкта власності – як правило, в одному районі , що мають подібні характеристики як порівняння.
SCA використовується як опора для порівняльного аналізу ринку (CMA). Це аналіз цін на нещодавно продані об’єкти нерухомості, які є подібними та знаходяться в межах однієї географічної області. Іншими словами, підхід часто передбачає вивчення місцевих властивостей, щоб побачити, що у них спільного. Звідти оцінювачі можуть визначати цінність об’єкта на основі його особливостей.
Незважаючи на те, що оцінювач нерухомості може зробити багато етапів для оцінки вартості об’єкта нерухомості, нижче наведено деякі найпоширеніші характеристики, що використовуються в SCA:
- Місцезнаходження та околиці: Географія може безпосередньо вплинути на вартість нерухомості. Важливо порівнювати будинки в одному районі, а не будинки, знайдені в іншій частині міста. Фактори, що розглядаються, включають близькість до шкіл, водойм поблизу, парків, а також те, як вони близькі до автомагістралей та шляхопроводів, а також рівень забруднення.
- Нещодавно продані списки: ці властивості можуть стати відправною точкою для вартості будинків у цьому районі. Хоча особливості та ринковий фактор у ціні продажу, огляд вартості власності та нещодавніх продажів є хорошими вихідними цифрами.
- Особливості: Будинок слід порівнювати з об’єктами з однаковою кількістю спалень, гаражів та ванних кімнат. Порівняння має включати будинки приблизно однакових квадратних метрів на земельних ділянках приблизно однакового розміру.
- Вік і стан: важливо порівнювати будинки подібного віку, а також міцність. Стан будинку суттєво впливає на оцінку. Наприклад, в одному районі можуть бути два однакові будинки. Але якщо хтось потребує ремонту, це може серйозно вплинути на його вартість.
- Середня ціна за квадратний фут: Після створення подібних будинків візьміть кожну з їх продажних цін і розділіть їх на їх квадратні метри. Результат дає ціну за квадратний фут, засновану на будинках в аналізі порівняльного продажу. Візьміть середню вартість квадратного метра для всіх порівняних будинків і помножте це число на квадратні метри будинку, що оцінюється.
Особливі міркування
Є багато інших особливостей, які можуть збільшити цінність будинку. Однак аналіз порівняння продажів не є точною наукою, оскільки вартість будинку є дещо суб’єктивною, тобто одна сім’я може знайти в ньому більше цінності, ніж інша, збільшуючи тим самим свою пропозицію. Як зазначалося раніше, зовнішні фактори, такі як загальний стан економіки, ринок праці та стан ринку нерухомості, суттєво впливають на те, скільки продається житло чи як довго воно сидить на ринку.
Короткий огляд
Оскільки підхід порівняння продажів не є офіційною оцінкою, власникам може знадобитися найняти оцінювача для унікальних властивостей та тих, які важко оцінити.
Але пам’ятайте, підхід порівняння продажів, що застосовується при оцінці нерухомості, не є офіційною оцінкою. У випадках, коли потрібно оцінити унікальне майно або таке, вартість якого важко визначити, може знадобитися офіційна оцінка. Це означає найняти оцінювача – незалежного та неупередженого фахівця, який визначає справедливу вартість майна, використовуючи певні факти, цифри та інші міркування.