Оцінки Zillow: не настільки точні, як ви думаєте

Zillow – одна з найпопулярніших баз даних про нерухомість в Інтернеті.Заснована в 2006 році колишніми керівниками Microsoft Річем Бартоном та Ллойдом Фрінком, базована в Сіетлі компанія Zillow містить інформацію про мільйони будинків, що продаються та здаються в оренду по всій території США та Канади.  Користувачі можуть шукати будинок у певній місцевості, використовуючи різні критерії, включаючи, але не обмежуючись цим, ціни, кількість спалень та ванних кімнат, квадратні метри, тип будинку та інші зручності.

Однією з ключових особливостей Zillow є йогоZestimates, популярний інструмент для споживачів, щоб дізнатись, скільки коштують будинки.Ці оцінки базуються на інформації з таких джерел, як порівнянні продажі та загальнодоступні дані.Запущений у 2011 році з інформацією про 90 мільйонів будинків, Zestimates розширив своє охоплення, надаючи користувачам дані про понад 100 мільйонів будинків по всій території Сполучених Штатів.2


Незалежно від того, чи хочете ви побачити, наскільки змінилася вартість вашого будинку, якщо оціночна вартість вашого будинку є достатньо високою, щоб дозволити вам рефінансувати, або вам цікаво, скільки ваш колега витратив на свій новий будинок, Zestimates пропонує користувачам вихідну точку в оцінці будинку.

Але є кілька причин, чому ці цифри можуть бути не такими точними, як ви хотіли б.

Ключові винос

  • Zillow’s Zestimates дозволяє користувачам побачити, скільки коштують будинки.
  • Дані базуються на інформації з таких джерел, як порівнянні продажі та загальнодоступні дані.
  • Оцінки є настільки точними, як і дані, що стоять за ними, тобто вони можуть бути застарілими або неправильними.
  • Можуть бути помилки в сплаченому податку на майно або нарахуванні податків, і Zestimates не може включати будь-які модернізації або вдосконалення, зроблені власниками будинків.
  • Zillow також враховує коефіцієнт обороту, тому область, де люди довше тримають свої будинки, може бути не такою точною.




Неточна основна інформація

Унікальні алгоритми Zillowтри рази на тиждень оновлюють свою колекцію значень властивостей, базуючись на інформації як із загальнодоступних даних, так і даних, представлених користувачами.За словами Zillow, більшість Zestimates знаходяться “в межах 10 відсотків від ціни продажу будинку”.  Але Zestimates є настільки точними, як і дані, що стоять за ними, тому, якщо кількість спалень або ванних кімнат у будинку, його квадратні метри або розмір ділянки на Zillow неточні, Zestimate буде вимкнено.

Користувачі можуть виправити ці помилки.Однак Zillow застерігає, що оновлення реквізитів об’єкту не призведе до негайної зміни Zestimate будинку, а іноді не призведе до жодних змін.Наприклад, наявність четвертої ванної кімнати може не обов’язково сприяти побутовим цінностям у вашому місті.Отже, введення цієї інформації може взагалі не мати жодного ефекту.

Поряд з прийняттям даних, поданих користувачем, Zillow вирішує проблеми неточності, повідомляючи оціночні діапазони вартості для окремих властивостей.Чим менший діапазон, тим надійніший Zestimate, оскільки це означає, що Zillow має більше даних про це властивість.Дивлячись на високий і нижній кінці асортименту, ви краще зрозумієте, чого вартий будинок.

Короткий огляд

Zillow називає свої Zestimates відправною точкою для визначення домашніх цінностей, тому користувачі не повинні вважати їх оцінкою будь-яким чином.

Помилки в ключових цифрах

Zillow враховує дату та ціну останнього продажу у своїй оцінці.У деяких сферах ця інформація становить велику частину цього показника.Але якщо ця інформація неточна, це може відкинути Zestimate.І оскільки порівнянні продажі також впливають на Zestimate будинку, помилка в рекорді ціни продажу одного будинку може вплинути на Zestimates інших будинків у цьому районі.

Zestimate також враховує фактичносплачені податки на майно, винятки з податкових нарахувань та інші загальнодоступні дані про податок на майно.Однак вартість майна податкового комісанта може бути неточною.У базі даних податкового комісанта може бути помилка, пов’язана з основною інформацією про об’єкт нерухомості, через що оціночна вартість була занадто високою або занадто низькою.

Власники будинків, які бачать розбіжності, можуть повідомити Zillow в Інтернеті про неправильні дані про продаж або податкові записи.

Де оновлення?

Іноді власник будинку робить поліпшення або модернізацію власності, що повинно збільшити цінність будинку. Але Зіллоу може не обов’язково знати про ці фактори. Тобто, якщо місцева декларація з податку на майно не має такої інформації. Якщо власник житла видає дозвіл з міста на будь-які модернізації, ця інформація може бути передана до податкових органів та внесена до державного реєстру. Zillow може оновлювати свої списки лише тоді, коли ця інформація доступна.

Наприклад, якщо ви додаєте до будинку дозволену п’яту спальню, а оцінювач податку на майно вважає, що оновлення збільшує вартість вашого будинку, ця інформація, швидше за все, в якийсь момент потрапить у Zestimate вашого будинку. Але якщо у вашому домі є новітня дизайнерська кухня, на яку не потрібні будь-які серйозні дозволи, але в будинку вашого сусіда є оригінальна кухня 1975 року, Zillow оцінить обидва будинки однаково, хоча ваш дім може отримати вищу ціну продажу.

Однак оновлення не завжди настільки цінні, як ви думаєте. Це багато в чому залежить від місцевих умов ринку житла та від того, які проекти ви робили. Тож тому, що вартість вашого будинку на Zillow не змінилася з тих пір, як ви додали ту спальню або переробили свою кухню, не думайте, що ви можете отримати додаткові 30000 доларів на Zestimate. І навпаки, якщо Zillow каже, що ваш будинок коштує 300 000 доларів, але ви знаєте, що не оновлювали його стільки, скільки подібні будинки у вашому районі, він може продатись за меншу ціну або зайняти більше часу, щоб знайти зацікавленого покупця.

Норма обороту житла

Чим більше продажів дому у вашому районі, тим більше даних має Zillow про те, скільки покупці вважають ці будинки вартими. Це робить Zestimates більш точним. Отже, якщо ви живете на гарячому ринку в районі затоки Сан-Франциско, ваш Zestimate може бути точнішим, ніж якщо ви живете в сільському містечку, де люди залишаються в своїх будинках протягом десятиліть, а продажі рідкісні.

Оновлення алгоритму Zillow

Zillow оновлює свій алгоритм, оскільки пропонує більше способів підвищити свою точність. Коли це трапляється, Zestimates можуть суттєво змінитися, хоча нічого не змінилося ні в цих будинках, ні на ринку нерухомості.

У січні 2019 року Zillow оголосив, що уклав контракт на 1 мільйон доларів з командою дослідників даних та інженерів, щоб допомогти підвищити точність оцінок сайту.Команда використовувала різні фактори, що впливають на цінність будинку, включаючи загальнодоступні дані, час поїздок на роботу, поїздки на дорогах та іншу інформацію, щоб врахувати його алгоритм.За оцінками Zillow, загальнонаціональний рівень помилок впаде нижче 4%.

Компанія була предметом колективного позову, поданого в 2017 році власниками житла в Чикаго, які стверджували, що вони ввели в оману покупців житла, надавши їм дуже низькі показники.Позивачі також заявили, що більшість користувачів ставилися до Zestimates як до оцінки.Згідно з доповіддю MarketWatch, Zillow, заявляє, що позов не має суті, заперечуючи, що його оцінки були оцінками.  Натомість він назвав їх орієнтиром, де користувачі можуть розпочати пошук домашніх цінностей.

Суть

Zillow не намагається приховати недоліки своїх Zestimates від споживачів, і ви також не можете очікувати абсолютно точних оцінок від конкуруючих сайтів. Сенс полягає в тому, щоб власники будинків використовували ціни від Zestimates як широкий орієнтир і протиставляли ці цифри іншим джерелам. Це ні в якому разі не слід вважати оцінкою. Порівняльний аналіз ринку від місцевого агента з нерухомості та професійна оцінка будинку є найкращими способами дізнатися його цінність.

Навіть ці інструменти недосконалі: іноді останніх продажів подібних будинків не відбувається, і оцінювачі які є лише людьми – можуть бути дещо суб’єктивними у своїх оцінках. Зрештою, неможливо отримати ідеальну оцінку вартості будинку, але є лише вказівки, якими ми маємо дотримуватися під час купівлі, продажу, подання заявки на позику та коли нам потрібно знати вартість будинку.