Обмежувальний пакт

Що таке обмежувальний завіт?

Обмежувальний договір, також відомий як негативний договір, – це будь-який тип угоди в контракті чи зобов’язанні, який обмежує покупця в певних діях або вимагає від нього утримання від конкретної дії. Що стосується зобов’язальних зобов’язань ( боргових зобов’язань ), обмежувальні договори забороняють емітентам займатися такими видами діяльності, як прийняття нових боргів чи інші корпоративні дії.

При операціях з нерухомістю обмежувальні угоди є обов’язковими юридичними зобов’язаннями, записаними в акт майнового договору, як правило, продавцем. Ці угоди можуть бути простими або складними і можуть стягувати штрафи з покупців, які не виконують їх.

Обмежувальний пакт може бути протиставлений  позитивному, який є пунктом угоди, який вимагає від сторін вчинити певні дії. а не запобігання діям.

Розуміння обмежувальних завітів

Обмежувальний пакт – це угода, яка обмежує компанію чи іншу сторону контракту брати участь у певних діях. Наприклад, обмежувальний пакт, укладений з публічною компанією, може обмежити розмір  дивідендів, які  фірма може виплатити своїм акціонерам. Це також може встановити обмеження на зарплати керівників. Негативний завіт можна знайти в трудових угодах та договорах про злиття та поглинання (M&A). Однак ці угоди майже завжди містяться в документах про позику або зобов’язання.

Загальні обмеження, що застосовуються до позичальників через негативні ковенанти, включають заборону емітенту випускати більше боргу до погашення однієї або декількох серій облігацій. Крім того, фірмі-позичальнику може бути обмежено виплату дивідендів акціонерам на певну суму, щоб не збільшувати  ризик невиконання зобов’язань  для власників облігацій, оскільки чим більше грошей виплачується акціонерам, тим менше доступних коштів буде вимагати сплати процентів та основних зобов’язань перед кредиторами.

Як правило, чим більше негативних договорів існує у випуску облігацій, тим нижчою буде процентна ставка боргу, оскільки обмежувальні договори роблять облігації безпечнішими в очах інвесторів.

Обмежувальні угоди можуть також застосовуватися до угод з нерухомістю, де вони включають такі положення, як заборона домашніх тварин або ремонт без дозволу сусідів або об’єднання громад.Вони також можуть встановити більш обтяжливі обмеження для покупців, наприклад, кількість орендарів, які можуть проживати у власності, або навіть терміни встановлення та вивезення святкового оформлення.Ці угоди особливо поширені в запланованих приріст капіталу.

Приклади обмежувальних угод у сфері нерухомості

Обмежувальні угоди щодо майна можуть регулювати спосіб використання ним мешканців. Наприклад, обмежувальний угода щодо житлового майна може заборонити будь-яку підприємницьку діяльність здійснювати на цьому майні. Це може перешкодити мешканцю вести домашній бізнес або мати домашній офіс у приміщенні.

Архітектурні настанови, встановлені обмежувальними угодами, можуть обмежити плани реконструкції власності. Покупець майна може вимагати зберегти його первісний вигляд або зберегти майно в певній кольоровій гамі або стилі, які можна порівняти із сусідніми об’єктами нерухомості.

Наприклад, об’єкт нерухомості в певній місцевості чи районі може бути під обмеженими угодами про дотримання певного типу покрівельних норм та кольорів зовнішнього вигляду, щоб зберегти естетичну послідовність у сусідстві. Власникам майна може бути заборонено розміщувати комерційні вивіски чи вивіски будь-якого типу в приміщенні, а флагштоки на майні можуть бути обмежені певною висотою.

Історія обмежувальних житлових угод

У минулому обмежувальні угоди використовувались для впливу на демографічні показники муніципалітетів.Расова сегрегація в Сполучених Штатах була додатково посилена обмежувальними угодами, що забороняли продавати майно людям певних етнічних груп.Практика була поширеною у 1920-х і найменш у 1940-х.Це дозволило громадам обмежити доступ, який мали меншини до житла у багатьох містах країни.

Деякі приклади расово обмежувальних угод залишаються в деяких штатах, хоча вони, як правило, більше не виконуються.Можуть бути випадки, коли у власності все ще перелічуються расово обмежувальні договори, щоб не дати меншинам придбати нерухомість та інтегрувати громаду.Така політика вже не є законною і, за необхідності, має бути оскаржена в суді.