Негативні бали

Що таке негативні бали?

Негативні моменти – це по суті знижки, які позикодавці платять брокерам або позичальникам, щоб допомогти їм дозволити собі закрити іпотечні кредити, які вони видають. Ця система дозволяє деяким кваліфікованим позичальникам, які інакше не могли дозволити собі витрати на закриття витрат і плату за розрахунки, мати можливість придбати житло – зазвичай в обмін на виплату вищої процентної ставки протягом усього терміну позики.

Негативні бали зазвичай виражаються у відсотках від суми основної позики або в базових балах (BPS). Їм можна протиставити пункти знижок, які також називаються пунктами закриття, які позичальники купують заздалегідь як попередньо сплачені відсотки, щоб знизити їхні щомісячні витрати протягом терміну іпотечного кредитування.

Розуміння негативних балів

Негативні моменти бувають в одній із двох загальних форм: для брокерів та безпосередньо позичальників. Знижки, що виплачуються іпотечному брокеру, відомі як премії за розподілом прибутковості  (YSP) і є частиною компенсації іпотечного брокера.

Коли знижка є кредитом позичальника, вона може бути використана для покриття певних витрат на погашення позики або закриття. Це використання позичальниками негативних балів відоме як безкоштовна іпотека.

Сума, зарахована позичальнику, не може перевищувати витрат на розрахунки і не може бути частиною першого внеску. Негативні бали можуть бути використані для покриття деяких разового закриття витрат, такі як банківська і назви плата, але не можуть бути використані для витрат фонду повторюваних, таких як інтерес або податок на майно. 

Переваги та недоліки негативних балів

Негативні бали дають можливість позичальникам, у яких мало грошей або взагалі відсутні гроші, оплатити розрахункові витрати для отримання іпотечного кредиту. Однак економіка використання негативних балів залежить від часового горизонту позичальника.

Якщо позичальник має намір утримувати іпотеку протягом короткого періоду, може бути економічно уникнути авансових витрат в обмін на відносно вищу процентну ставку багато іпотечних кредитів з від’ємними балами матимуть вищу процентну ставку протягом усього терміну позики. Якщо, з іншого боку, позичальник має намір тримати іпотеку протягом тривалого періоду, можливо, вигідніше сплатити авансові витрати на розрахунки в обмін на нижчу процентну ставку.

Приклад негативних балів

Застосування негативних балів до іпотечного кредиту збільшує процентну ставку, але може зменшити витрати на закриття. Якщо позичальник бере один негативний момент, кредитор може підняти фіксовану процентну ставку за позикою на 0,25%, але дає позичальникові 1% від суми кредиту в якості кредиту проти закриття витрат. 

Наприклад, позичальник шукає іпотечний кредит у розмірі 1 000 000 доларів для придбання житла. Котирування позики з відсотковою ставкою 5% та двома негативними пунктами дасть знижку в 20 000 доларів США, що застосовуватиметься до витрат на закриття позики (1 000 000 x 2% = 20 000 доларів США). 

Більш традиційною структурою позики на ту саму суму купівлі житла може бути позика під 4% відсотків та перший внесок. За цією позикою процентна ставка нижча, але вона вимагає від позичальника внеску в розмірі 10 000 доларів США. 

Особливі міркування

Деякі іпотечні брокери можуть не повідомляти споживачам про наявність позикових позикових позик і можуть бути більш стурбовані їх комісією за угоду. Раніше було відомо, що брокери розміщують іпотечні кредити та утримують суму, отриману від негативних балів, як компенсацію за посередницьке обслуговування.

Дослідники виявили, що націнки, зароблені іпотечними брокерами, були постійно вищими за позитивними позиками, ніж за позитивними позиками.Дослідження, проведене“Іпотечним професором” на рубежі століть, показало, що за позиками, котрі позикодавець надав у 6% плюс 3 пункти, націнка для позичальника становила 1 процентний пункт.Але для позик, котируваних на рівні 7% і мінус 2,25 пункту, націнка брокера становила 2,375 пункту.

Покупці житла, які відповідають вимогам, повинні знати про програми з негативними балами та активно запитувати свого брокера, яка їх структура комісій. Пам’ятайте, що негативні бали також підвищать загальну вартість іпотечних відсотків, виплачених протягом терміну дії позики, збільшуючи щомісячні виплати з метою компенсації знижки на закриття витрат.