Невідповідна іпотека
Що таке невідповідна іпотека?
Невідповідна іпотека – це іпотека, яка не відповідає вимогам державних підприємств (GSE), таких як Fannie Mae та Freddie Mac, і тому не може бути продана їм. Керівні принципи GSE включають, серед інших факторів, максимальну суму позики, відповідні властивості, вимоги до першого внеску та вимоги до кредиту.
Невідповідна іпотека може бути протиставлена відповідній іпотеці.
Ключові винос
- Невідповідна іпотека – це житлова позика, яка не відповідає правилам, що фінансуються державою (GSE), і, отже, не може бути перепродана таким установам, як Fannie Mae або Freddie Mac.
- Ці позики часто мають вищі процентні ставки, ніж відповідні іпотечні кредити.
- Іпотечні кредити, що перевищують ліміт відповідних позик, класифікуються як невідповідні і називаються іпотечними кредитами.
- Крім розміру позики, іпотека може стати невідповідною на основі співвідношення позики та вартості позичальника (розмір першого внеску), співвідношення боргу до доходу, кредитного рейтингу та історії та вимог до документації.
Розуміння невідповідної іпотеки
Невідповідні іпотечні кредити – це не погані позики в тому сенсі, що вони є ризикованими або надмірно складними. Фінансові установи не люблять їх, оскільки вони не відповідають вимогам GSE і, як результат, їх важче продати. З цієї причини банки зазвичай встановлюють вищу процентну ставку за невідповідну позику.
Незважаючи на те, що спочатку приватні банки виписують більшість іпотечних кредитів, вони часто потрапляють до портфелів Fannie Mae та Freddie Mac. Ці два GSE купують позики у банків, а потім упаковують їх в іпотечні цінні папери (MBS), які продаються на вторинному ринку. MBS – це тип цінних паперів, забезпечених активами (АБС), забезпечений колекцією іпотечних кредитів, що походять від регульованої та уповноваженої фінансової організації. Хоча є приватні фінансові компанії, які будуть купувати, упаковувати та перепродавати MBS, Фанні та Фредді – два найбільші покупці.
Гроші від продажу іпотечних кредитів банки використовують для інвестування у надання нових позик за поточною процентною ставкою. Але Фенні Мей та Фредді Мак не можуть придбати будь-який іпотечний продукт. Два GSE мають федеральні правила обмеження викупу позик, які вважаються відносно безризичними. Ці позики відповідають іпотечним кредитам, і банки їм подобаються саме тому, що їх легко продати.
Навпаки, іпотечні кредити, які Фанні Мей та Фредді Мак не можуть придбати, за своєю суттю є більш ризикованими для банку. Ці важко продані позики повинні або залишатися в портфелі банку, або продаватися суб’єктам, що спеціалізуються на вторинному ринку для невідповідних позик.
Види невідповідних іпотечних кредитів
Існують різні ситуації та позики позичальників, які Фанні та Фредді вважають невідповідними.
Найпоширенішою невідповідною іпотекою є те, що часто називають джамбо-іпотекою позики, виписані на суму, більшу, ніж обмеження Fannie Mae та Freddie Mac.У 2021 році цей ліміт у більшості округів США становить 548 250 доларів, але в деяких дорогих районах, таких як Нью-Йорк чи Сан-Франциско, він може досягати 822 375 доларів.
Іпотечні кредити не повинні бути непомітними, щоб бути невідповідними. Низький перший внесок може також спричинити невідповідний статус. Поріг варіюється, але може становити 10 відсотків за звичайною іпотекою або лише 3 відсотки за позикою Федеральної житлової адміністрації (FHA).
Крім того, фактором є відношення боргу до доходу покупця (DTI), яке, як правило, має бути нижчим за 42 відсотки, щоб кваліфікуватися як відповідна позика. Рахунок кредиту вище 630-650, як правило, потрібно, як добре.
Тип власності також може визначити, чи не відповідає іпотека. Наприклад, покупці квартир часто стикаються, коли дізнаються, що одиниця відпочинку, про яку мріють, не відповідає вимогам, оскільки комплекс вважається неправдоподібним. Сюди входять асоціації квартир, де одна організація, наприклад забудовник, володіє понад 10 відсотками одиниць. Інші підводні камені включають, якщо більшість приміщень не зайняті власником, якщо більше 25 відсотків квадратних метрів є комерційними або якщо Асоціація домовласників (HOA) веде судовий процес.