Позика Jumbo

Що таке позичальна позика?

Джамбо-позика, також відома як іпотека, є видом фінансування, який перевищує ліміти, встановлені Федеральним агентством з питань житлового фінансування (FHFA). В відміну від звичайної іпотеки, кредит джамбо не має права бути придбано, гарантованої або сек’юритизацією від Fannie Mae або Freddie Mac. Спроектовані для фінансування розкішної нерухомості та будинків на висококонкурентних місцевих ринках нерухомості, непомітні іпотечні кредити мають унікальні вимоги щодо андеррайтингу та податкові наслідки. Такі іпотечні кредити набирають популярності, оскільки ринок житла продовжує відновлюватися після Великої рецесії.

Вартість непоміченої іпотеки залежить від штату – і навіть від округу. FHFA встановлює відповідний ліміт позики для різних областей щороку, хоча він змінюється нечасто. Станом на 2019 рік ліміт був встановлений на рівні 484 350 доларів для більшої частини країни. Це було збільшено з 453 100 доларів США у 2018 році. Для країн, які мають вищі ціни на житло, базовий ліміт встановлений у 726 525 доларів США, або 150% від 484 350 доларів США.

FHFA має інший набір положень для районів за межами континентальної частини Сполучених Штатів щодо розрахунків ліміту позик. Як результат, базовий ліміт для джамбо-позики на Алясці, Гуамі, Гаваях та Віргінських островах США станом на 2019 рік також становить 726 525 доларів. Ця сума насправді може бути навіть вищою в країнах, де вищі цінності житла.

Як працює Jumbo Loan

Якщо у вас є приціл на будинок, який коштує близько півмільйона доларів і більше – і у вас не так багато сидіти на банківському рахунку, вам, ймовірно, знадобиться непомітна іпотека. І якщо ви намагаєтесь отримати одиницю, ви будете стикатися з набагато більш суворими вимогами щодо кредитування, ніж власники будинків, які подають заявку на звичайну позику. Це тому, що непомітні позики несуть більший кредитний ризик для позикодавця, оскільки немає гарантій від Freddie Mac. Також є більший ризик, оскільки залучено більше грошей.

Так само, як традиційні іпотечні кредити, мінімальні вимоги до джамбо стають дедалі жорсткішими з 2008 року. Щоб отримати схвалення, вам знадобиться зоряний кредитний рейтинг – 700 або вище – і дуже низький коефіцієнт боргу до доходу (DTI). DTI має бути менше 43% і бажано ближче до 36%. Незважаючи на те, що вони є невідповідними іпотечними кредитами, джамбо все одно повинні відповідати керівним принципам того, що Бюро фінансового захисту споживачів вважає “кваліфікованою іпотекою” – системою кредитування зі стандартизованими умовами та правилами, наприклад, 43-процентний дивідендний дохід.

Вам потрібно буде довести, що у вас є доступні готівкові кошти для покриття ваших платежів, які, ймовірно, будуть дуже високими, якщо ви виберете стандартну 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Конкретні рівні доходу та резерви залежать від розміру загальної позики, але всім позичальникам потрібні 30-денні виплати та податкові форми W2, що тягнуться на два роки. Якщо ви самостійно працюєте, вимоги щодо доходу вищі: два роки податкової звітності та принаймні 60 днів поточних виписок з банку. Позичальникові також потрібні доказові  ліквідні активи для отримання кваліфікації та резерви готівки, що дорівнюють шести місяцям іпотечних платежів. І всі заявники повинні пред’явити належну документацію щодо всіх інших позик, що підтверджуються, та підтвердження права власності на неліквідні активи (як інше нерухоме майно).

Ставки позикових позик

В той час, як раніше іпотечні кредити мали вищі процентні ставки, ніж звичайні іпотечні кредити, в останні роки цей розрив скорочується. Сьогодні середньорічна  процентна ставка (APR) для непоміченої іпотеки часто є рівноцінною звичайній іпотеці – а в деяких випадках насправді нижча. Наприклад, станом на березень 2019 року Wells Fargo стягував 4,92% річних за 30-річну позику з фіксованою ставкою та 3,793% за той самий термін за позику. 

Незважаючи на те, що фінансувані урядом підприємства не можуть з ними впоратись, інші фінансові установи часто сек’юритизують непомітні позики; оскільки ці цінні папери несуть більший ризик, вони торгують з надбавкою дохідності за звичайними сек’юритизованими іпотечними кредитами. Однак цей спред зменшився з урахуванням процентної ставки самих позик.

Перший внесок за позикою Jumbo

На щастя, вимоги до першого внеску послабились за той самий період часу. Раніше іпотечні позикодавці часто вимагали від покупців житла виставляти 30% ціни придбання резиденції (порівняно з 20% для звичайних іпотечних кредитів). Зараз ця цифра впала від 10% до 15%. Як і у будь-якої іпотеки, можуть бути різні переваги щодо збільшення першого внеску – серед них, щоб уникнути витрат, які вимагають приватні іпотечні кредитори для авансових внесків нижче 20%.

Кому слід оформити позичку під заставу?

Скільки можна в кінцевому рахунку позичити, залежить, звичайно, від ваших активів, вашої кредитної оцінки та вартості майна, яке ви зацікавлені придбати. Ці іпотечні кредити вважаються найбільш підходящими для сегменту тих, хто отримує високі доходи, які заробляють від 250 000 до 500 000 доларів на рік. Цей сегмент відомий як ГЕНРІ, скорочення для людей із високим рівнем доходу, ще не багатих. В основному, це люди, які зазвичай заробляють багато грошей, але не мають накопичених додаткових грошових коштів або інших активів – поки що.

Хоча фізична особа у сегменті ГЕНРІ, можливо, не накопичила багатства для придбання дорогого нового будинку з готівкою, такі особи з високим рівнем доходу, як правило, мають кращі кредитні оцінки та більш обширну кредитну історію, ніж звичайний покупець житла, який шукає звичайну іпотечну позику під нижча сума. Вони, як правило, мають більш надійно створені пенсійні рахунки. Вони часто роблять внески протягом більш тривалого періоду часу, ніж ті, хто отримує нижчий рівень доходу.