Іпотека з регульованою ставкою 2/28 (2/28 ARM)
Що таке іпотека з регульованою ставкою 2/28 (2/28 ARM)?
Іпотека з регульованою ставкою 2/28 (2/28 ARM) – це тип 30-річної житлової позики, яка має початковий дворічний період фіксованої процентної ставки. Після цього 2-річного періоду ставка плаває на основі індексу та плюс націнки.
Початкова ставка тизера зазвичай нижче середньої ставки звичайних іпотечних кредитів, але згодом регульована ставка може значно зрости. Оскільки банки не заробляють багато грошей на початковій ставці тизера, 2/28 ARM включають значні штрафи за попередню оплату протягом перших двох років.
Ключові винос
- 2/28 іпотечних кредитів з регульованою ставкою (ARM) пропонують вступну фіксовану ставку на два роки, після чого процентна ставка регулюється півроку ще протягом 28 років.
- Коли ARM коригуються, процентні ставки змінюються залежно від їх граничних ставок та індексів, до яких вони прив’язані.
- Власники будинків, як правило, користуються меншими іпотечними платежами протягом вступного періоду, але згодом піддаються ризику процентної ставки.
Розуміння іпотеки з регульованою ставкою 2/28
2/28 ARM стали популярними під час буму нерухомості на початку 2000-х років, коли стрімкі ціни ставили звичайні платежі під іпотеку недоступними для багатьох покупців. Наприклад, звичайна 30-річна іпотека на суму 300 000 доларів щомісяця сплачує 1610 доларів. Але 2/28 ARM з початковою ставкою тизера 3% зажадає щомісячних платежів лише 1265 доларів.
Існують інші структури ARM, такі як ARM 5/1, 5/5 та 5/6, які мають п’ятирічний вступний період з подальшим коригуванням ставки кожні п’ять років або кожні шість місяців відповідно.Варто відзначити, що 15/15 ARM коригуються один раз через 15 років, а потім залишаються фіксованими до решти позики.Рідше зустрічаються 2/28 та 3/27 ARM.У першому випадку фіксована процентна ставка застосовується лише перші два роки, а потім 28 років регульованих ставок;з останньою фіксована ставка становить три роки з коригуванням у кожному з наступних 27 років.У цих випадках ставки коригуються раз на півроку.
Потенційні підводні камені 2/28 ARM
Потенційним уловом іпотечного кредиту з регульованою ставкою 2/28 є те, що через два роки ставка коригується кожні шість місяців, як правило, вгору, за допомогою маржі ARM, яка перевищує індексну ставку, наприклад, Лондонську міжбанківську ставку (LIBOR) ). 2/28 ARM мають деякі вбудовані функції безпеки, такі як обмеження процентної ставки протягом усього життя та обмеження того, наскільки ставка може зростати або зменшуватися з кожним періодом. Але навіть з обмеженнями власники будинків можуть зіткнутися зі стрибковими стрибками платежів на нестабільних ринках.
У наведеному вище прикладі у 30-річному кредиті на 3% ARM 2/28 у розмірі 300 000 доларів США, якщо через два роки LIBOR дорівнює 2,7, а маржа – 1,5, відсотки зростуть на 4,2 відсотка, загалом до 7,2 відсотка. Ця ставка 7,2% могла б значно перевищувати нинішні звичайні ставки іпотечного кредитування. Щомісячний платіж власника будинку збільшиться за ніч більш ніж на 60% – до 2036 доларів.
Багато власників будинків під час буму не змогли зрозуміти, як, здавалося б, невелике підвищення ставки може різко збільшити їх щомісячний платіж. І навіть ті, хто повністю усвідомлював ризики, розглядали 2/28 ARM як інструмент короткострокового фінансування. Ідея полягала в тому, щоб скористатися низькою ставкою тизера, а потім рефінансувати через два роки або звичайну іпотеку, або, якщо їх кредит недостатньо для цього, – нову регульовану іпотеку. І, з огляду на стрімкі ціни на нерухомість, ще більше збийте борг. Для багатьох це мало певний сенс, оскільки, врешті-решт, власний капітал позичальника швидко зростав.
Проблеми виникли з обвалом ринку в 2008 році. Цінність будинку стрімко впала.Багато власників 2/28 ARM виявилися не в змозі рефінансувати, здійснити свої платежі чи продати свої будинки за вартість непогашеної позики.Помилкове стягнення призвело до жорсткіших стандартів позик. Сьогодні банки ретельніше оцінюють здатність позичальника здійснювати платежі з регульованою ставкою.