Звичайна іпотека або позика
Що таке звичайна іпотека чи позика?
Звичайна іпотека або звичайний кредит – це будь-який вид позики покупця житла, який не пропонується або не забезпечується державним органом.Натомість звичайні іпотечні кредити надаються приватними кредиторами, такими як банки, кредитні спілки та іпотечні компанії.Однак деякі звичайні іпотечні кредити можуть бути гарантовані двома підприємствами, що фінансуються державою; Федеральна корпорація житлового іпотечного кредиту (Freddie Mac).
Ключові винос
- Звичайна іпотека або звичайна позика – це позика покупця житла, яка не пропонується та не забезпечується державним органом.
- Він доступний або гарантується приватним кредитором або двома підприємствами, що фінансуються державою – Fannie Mae та Freddie Mac.
- Потенційним позичальникам потрібно заповнити офіційну заявку на іпотеку, надати необхідні документи, кредитну історію та поточний кредитний рейтинг.
- Звичайні процентні ставки за позиками, як правило, вищі, ніж ставки державних іпотечних кредитів, таких як позики FHA.
Розуміння звичайних іпотечних кредитів та позик
Звичайні іпотечні кредити, як правило, мають фіксовану процентну ставку, що означає, що процентна ставка не змінюється протягом усього терміну дії позики.Звичайні іпотечні кредити або позики не гарантуються федеральним урядом, і як результат, як правило, суворіші вимоги до позик з боку банків та кредиторів.
Деякі державні установи, що забезпечують іпотечні кредити для банків, включають Федеральну адміністрацію житлового будівництва (FHA), Міністерство у справах ветеранів США (VA) та Службу сільського житлового будівництва USDA. Однак існують вимоги, яким повинні відповідати позичальники, щоб претендувати на ці програми.
Звичайний проти відповідного
Звичайні позики часто помилково називають відповідними іпотечними кредитами або позиками.Незважаючи на те, що існує перекриття, ці дві різні категорії.Відповідна іпотека – це така, основні умови якої відповідають критеріям фінансування Fannie Mae та Freddie Mac.Головним серед них є доларовий ліміт, щорічно встановлюваний Федеральним агентством з питань житлового фінансування (FHFA).У більшості континентальних районів США позика не повинна перевищувати 548 250 доларів США у 2021 році.
Отже, хоча всі відповідні позики є звичайними, не всі звичайні позики кваліфікуються як відповідні.Наприклад, іпотека у розмірі 800 000 доларів єзвичайною іпотекою, але не відповідною іпотекою, оскільки вона перевищує суму, яка дозволила б підтримати її Фенні Мей чи Фредді Мак.
У 2020 році було 8,3 мільйона власників будинків з іпотечними кредитами, застрахованими FHA. Вторинний ринок звичайних іпотечних кредитів надзвичайно великий і ліквідний. Більшість звичайних іпотеки упаковані в першому прохід через іпотечні цінні папери, торгівля якими в добре налагоджений форвардний ринок, відомий як іпотеки будуть оголошені (TBA) ринок. Багато з цих звичайних прохідних цінних паперів надалі сек’юритизуються в заставлені іпотечні зобов’язання (ООП).
Як працює звичайна іпотека чи позика
За роки після кризису іпотечного кредитування в 2007 році кредитори посилили кваліфікацію для позик – наприклад, “без перевірки” та “без попереднього внеску” іпотечні кредити пішли з вітром, але загалом більшість основних вимог не змінився. Потенційним позичальникам потрібно заповнити офіційну заявку на іпотечний кредит (і, як правило, заплатити внесок за подання заяви), а потім надати позикодавцю необхідні документи для проведення детальної перевірки їхнього попереднього рівня, кредитної історії та поточного кредитного балу.
Необхідна документація
Жодне майно ніколи не фінансується на 100%.Перевіряючи ваші активи та зобов’язання, позикодавець прагне побачити не лише, чи можете ви дозволити собі щомісячні іпотечні платежі, які зазвичай не повинні перевищувати 28% вашого валового доходу. Кредитор також шукає, щоб побачити, якщо ви можете впоратися з авансовий платіж на майно (і якщо так, то скільки), поряд з іншими авансові витрати, такі як позичкового походження або андеррайтинг зборів, брокерські збори, і врегулювання або закриття витрат, що може суттєво збільшити вартість іпотеки. Серед необхідних предметів є:
1. Підтвердження доходу
Ці документи включатимуть, але не обмежуючись ними:
- Тридцять днів корінців оплати, які показують дохід, а також рік до дати доходу
- Два роки федеральних податкових декларацій
- Шістдесят днів або щоквартальний звіт про всі рахунки активів, включаючи ваш чековий, ощадний та будь-який інвестиційний рахунок
- Два роки заяв W-2
Позичальникам також слід підготувати підтвердження будь-якого додаткового доходу, наприклад, аліментів або премій.
2. Активи
Вам потрібно буде надати виписки з банківських рахунків та виписки з інвестиційного рахунку, щоб довести, що у вас є кошти на перший внесок та витрати на закриття резиденції, а також грошові резерви. Якщо ви отримуєте гроші від друга або родича на допомогу у справі першого внеску, вам знадобляться подарункові листи, які засвідчують, що це не позики і не вимагає або зобов’язує погашення. Ці листи часто потрібно засвідчувати нотаріально.
3. Перевірка зайнятості
Сьогодні позикодавці хочуть переконатися, що вони позичають лише позичальникам зі стабільною трудовою історією. Ваш позикодавець не тільки захоче бачити ваші зарплатні пільги, але також може зателефонувати своєму роботодавцю, щоб підтвердити, що ви все ще працевлаштовані, і перевірити свою зарплату. Якщо ви нещодавно змінили роботу, позикодавець, можливо, захоче зв’язатися з попереднім роботодавцем. Самозайняті позичальники повинні будуть надати значні додаткові документи щодо свого бізнесу та доходів.
4. Інша документація
Кредитодавцю потрібно буде скопіювати водійські права або державну посвідчення особи, а також знадобиться номер соціального страхування та ваш підпис, що дозволяє позикодавцю скласти ваш кредитний звіт.
Процентні ставки за звичайною іпотекою
Звичайні процентні ставки за позиками, як правило, вищі, ніж ставки державних іпотечних кредитів, таких як позики FHA (хоча ці позики, які зазвичай передбачають сплату позичальниками внесків за іпотечне страхування, можуть виявитись такими ж дорогими в довгостроковій перспективі).
Процентна ставка, що застосовується за допомогою звичайної іпотеки, залежить від кількох факторів, включаючи умови позики – її тривалість, розмір, а також відсоткова ставка з фіксованою процентною ставкою чи регульованою, а також поточні економічні чи фінансові умови ринку. Іпотечні кредитори встановлюють процентні ставки, виходячи з їхніх очікувань щодо майбутньої інфляції; пропозиція і попит на іпотечні цінні папери також впливає на ставки.
Коли ставку федеральних фондів, банки, в свою чергу, передають вищі витрати своїм клієнтам, а ставки споживчих позик, включаючи ставки під іпотечні кредити, як правило, зростають.
Зазвичай з процентною ставкою пов’язані бали, збори, що виплачуються позикодавцю (або брокеру): чим більше балів ви платите, тим нижча ваша процентна ставка.Один бал коштує 1% від суми позики та зменшує вашу процентну ставку приблизно на 0,25%.
Остаточним фактором при визначенні процентної ставки є фінансовий профіль окремого позичальника: особисті активи, кредитоспроможність та розмір першого внеску, який вони можуть внести за місце проживання, яке фінансується.
Короткий огляд
Покупець, який планує прожити в будинку 10 або більше років, повинен розглянути можливість оплати балів, щоб зберегти нижчі процентні ставки протягом усього терміну застави.
Особливі міркування щодо звичайної іпотеки чи позики
Такі види позик підходять не всім. Ось погляд на те, хто, ймовірно, може претендувати на звичайну іпотеку, а хто ні.
Хто може отримати кваліфікацію
Люди зі встановленими кредитними та зоряними кредитними звітами, які перебувають на надійних фінансових засадах, зазвичай мають право на звичайну іпотеку. Більш конкретно, ідеальний кандидат повинен мати:
Кредитна оцінка
Кредитна оцінка – це числове відображення здатності позичальника повернути позику. Кредитні бали включають кредитну історію позичальника та кількість прострочених платежів. Для затвердження може знадобитися кредитна оцінка щонайменше 680 і, бажано, значно більше 700. Крім того, чим вищий бал, тим нижча процентна ставка за позикою, причому найкращі умови зарезервовані для тих, хто перевищує 740.
Заборгованість до доходу
Прийнятне відношення боргу до доходу (DTI).Це сума ваших щомісячних виплат заборгованості, таких як кредитні картки та виплати за позиками, порівняно з вашим щомісячним доходом.В ідеалі відношення боргу до доходу має становити близько 36% і не більше 43%.Іншими словами, ви повинні витрачати менше 36% щомісячного доходу на виплату боргу.
Передоплата
Вступний внесок щонайменше 20% від вартості покупки будинку легко доступний. Кредитори можуть приймати і приймати менше, але якщо вони приймають, вони часто вимагають, щоб позичальники укладали приватну іпотечну страховку і сплачували її премії щомісяця, поки вони не досягнуть щонайменше 20% власного капіталу в будинку.
Крім того, звичайні іпотечні кредити часто є найкращим або єдиним засобом для покупців житла, які хочуть проживання для інвестиційних цілей, як друге житло або які хочуть придбати нерухомість вартістю понад 500 000 доларів.
Хто може не мати кваліфікації
Взагалі кажучи, ті, хто тільки починає життя, ті, у кого борг трохи більший, ніж звичайно, і ті, хто має помірний кредитний рейтинг, часто мають проблеми з тим, щоб отримати право на отримання звичайних позик. Більш конкретно, ці іпотечні кредити будуть жорсткими для тих, хто має:
- Страждав від банкрутства або викупу протягом останніх семи років
- Кредитні бали нижче 650
- DTI вище 43%
- Менше 20% або навіть 10% вартості покупки будинку за попередній внесок
Однак якщо вам відмовлено в іпотеці, обов’язково запитуйте причини банку в письмовій формі. Ви можете претендувати на інші програми, які можуть допомогти вам отримати схвалення на іпотечний кредит.
Наприклад, якщо у вас немає кредитної історії та ви вперше купуєте житло, ви можете претендувати на позику FHA. Позики FHA – це позики, спеціально розроблені для перших покупців житла. Як результат, позики FHA мають різну кваліфікацію та вимоги до кредитування, включаючи нижчий внесок.