Показник капіталізації

Що таке рівень капіталізації?

Ставка капіталізації (також відома як ставка капіталізації) використовується у світі комерційної нерухомості для позначення  норми прибутковості,  яка, як очікується, буде створена на  інвестиційній нерухомості в   нерухомість. Цей показник обчислюється на основі чистого доходу,  який, як очікується, принесе майно, і обчислюється діленням чистого операційного доходу на вартість активів майна та виражається у відсотках. Він використовується для оцінки потенційної віддачі інвестора від його інвестицій на ринку нерухомості.

Хоча ставка обмеження може бути корисною для швидкого порівняння відносної вартості подібних інвестицій у нерухомість на ринку, вона не повинна використовуватися як єдиний показник сили інвестиції, оскільки вона не враховує важелі, часову вартість грошей та майбутні грошові потоки від покращення майна, серед інших факторів. Не існує чітких діапазонів хорошої чи поганої ставки обмеження, і вони значною мірою залежать від контексту власності та ринку.

Розуміння рівня капіталізації

Ставка обмеження є найпопулярнішим показником, за допомогою якого оцінюються інвестиції в нерухомість щодо їхньої прибутковості та потенціалу прибутковості. Ставка обмеження просто представляє прибутковість майна протягом періоду року, якщо припустити, що майно купується готівкою, а не позикою. Коефіцієнт капіталізації вказує на внутрішню, природну та неприйняту норму прибутку.

Формула коефіцієнта капіталізації

Існує кілька версій для обчислення норми капіталізації. У найбільш популярній формулі коефіцієнт капіталізації інвестицій у нерухомість розраховується шляхом ділення чистого операційного доходу (NOI) майна   на поточну  ринкову вартість. Математично,

Показник капіталізації = Чистий операційний дохід / Поточна ринкова вартість

де,

Чистий операційний дохід є (очікуваним) річним доходом, що генерується майном (як орендна плата) і отримується шляхом вирахування всіх витрат, понесених на управління майном. Ці витрати включають витрати на регулярне утримання об’єкта, а також податки на майно.

Поточна ринкова вартість активу є сучасною вартістю майна відповідно до існуючих ринкових ставок.

В іншій версії цей показник обчислюється на основі первісної вартості капіталу або вартості придбання майна.

Норма капіталізації = Чистий операційний дохід / ціна придбання

Однак друга версія не дуже популярна з двох причин. По-перше, це дає нереальні результати для старих об’єктів нерухомості, які були придбані кілька років / десятиліть тому за низькими цінами, а по-друге, їх не можна застосовувати до спадкового майна, оскільки їх ціна придбання дорівнює нулю, що робить поділ неможливим.

Окрім того, оскільки ціни на нерухомість сильно коливаються, перша версія, що використовує поточну ринкову ціну, є більш точним поданням порівняно з другою, яка використовує фіксовану первісну ціну придбання.

Приклади норми капіталізації

Припустимо, що інвестор має 1 мільйон доларів, і він розглядає можливість інвестування в один із двох доступних варіантів інвестування – один, він може інвестувати в державні емісійні казначейські облігації, які пропонують номінальну 3-відсоткову річну процентну ставку і вважаються найбезпечнішими інвестиціями, і два, він можна придбати комерційну будівлю, в якій є кілька орендарів, котрі повинні платити регулярну оренду.

У другому випадку припустимо, що загальна орендна плата, яку отримують на рік, становить 90 000 доларів, а інвестор повинен сплатити загалом 20 000 доларів на покриття різних витрат на обслуговування та податки на майно. Це залишає чистий прибуток від інвестицій у власність на рівні 70 000 доларів. Припустимо, що протягом першого року вартість нерухомості залишається стабільною при початковій ціні купівлі 1 мільйон доларів.

Ставка капіталізації буде обчислюватися як (чистий операційний дохід / вартість власності) = 70 000 дол. США / 1 млн. Дол. США = 7%.

Ця дохідність у 7 відсотків, отримана від тарифів на інвестиції у власність, краща за стандартну прибутковість у 3 відсотки, доступну за безризиковими казначейськими облігаціями. Додаткові 4 відсотки представляють прибуток від ризику, який інвестор приймає, інвестуючи на ринку нерухомості, порівняно з інвестуванням в найбезпечніші казначейські облігації, які мають нульовий ризик.

Інвестиції у власність є ризикованими, і може бути кілька сценаріїв, коли рентабельність, представлена ​​показником норми капіталізації, може сильно коливатися.

Наприклад, кілька орендарів можуть виїхати, а дохід від оренди майна може зменшитися до 40 000 доларів. Зменшуючи 20 000 доларів США на різні витрати на утримання та податки на майно, і припускаючи, що вартість майна залишається на рівні 1 мільйона доларів, рівень капіталізації становить (20 000 доларів / 1 мільйон доларів) = 2%. Ця величина менша від прибутковості, доступної за безризиковими облігаціями.

В іншому сценарії, припустимо, що дохід від оренди залишається на початковому рівні 90 000 доларів, але вартість утримання та / або податок на майно значно зростає, скажімо, 50 000 доларів. Тоді рівень капіталізації становитиме ($ 40 000 / $ 1 млн) = 4%.

В іншому випадку, якщо поточна ринкова вартість самого майна зменшиться, скажімо, 800 000 доларів, а дохід від оренди та різні витрати залишаться незмінними, рівень капіталізації зросте до 70 000 доларів / 800 000 доларів = 8,75%.

По суті, різний рівень доходу, який отримує майно, витрати, пов’язані з майном, і поточна ринкова оцінка майна можуть суттєво змінити рівень капіталізації.

Надлишковий прибуток, який теоретично доступний інвесторам у власність понад інвестиції в казначейські облігації, можна віднести до пов’язаних з цим ризиків, що призводять до вищезазначених сценаріїв. До факторів ризику належать:

• Вік, місцезнаходження та статус власності
• Тип власності – багатоквартирна, офісна, промислова, роздрібна або рекреаційна
• Платоспроможність орендарів та регулярні надходження орендної плати
• Строк та структура оренди
• Загальний ринковий рівень власності та фактори, що впливають на його оцінку
• Макроекономічні основи регіону, а також фактори, що впливають на бізнес орендарів