Відповідність позики
Що таке відповідна позика?
Відповідна позика – це іпотека, яка дорівнює або менша за доларову суму, встановлену лімітом, встановленим Федеральним агентством з питань житлового фінансування (FHFA), і відповідає критеріям фінансування Фредді Мака та Фанні Мей. Для позичальників з чудовим кредитом вигідні відповідні позики через низькі відсоткові ставки, що застосовуються до них.
Ключові винос
- Відповідна позика – це застава, основні умови якої відповідають критеріям фінансування Фанні Мей та Фредді Мак – головним чином, доларовий ліміт на розмір позики.
- Базовий ліміт позики, що відповідає лінії, коригується щороку. У 2021 році це становить 548 250 доларів для більшості частин США
- Кредитори вважають за краще мати справу з відповідними позиками, оскільки це єдиний тип, який Фанні Мей та Фредді Мак гарантуватимуть та купуватимуть на вторинному іпотечному ринку.
- Відповідні позики часто пропонують вигідніші ставки для позичальників.
Як працює відповідний кредит
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC або Freddie Mac) є спонсорований урядом юридичних осіб, які керують ринком для житлових кредитів. Ці квазідержавні установи створили стандартизовані правила та настанови, яким повинна відповідати іпотека на нерухомість, що складається з однієї одиниці (вона називається одноквартирне житло), щоб мати право на підтримку агентств. (Фанні Мей та Фредді Мак не видають іпотеку самостійно. Натомість вони страхують іпотечні кредити, видані кредиторами, і виступають як вторинні ринки збуту, якщо кредитори хочуть продати ці іпотечні кредити.)
Термін “відповідає” найчастіше використовується, коли йдеться конкретно про суму іпотеки, яка повинна підпадати під певний ліміт, відомий як ліміт відповідного кредиту, встановлений FHFA.
Цей базовий ліміт становить 548 250 доларів США для більшості Сполучених Штатів у 2021 році. Це збільшення з 510 400 доларів США в 2020 році. На деяких ринках високих витрат, таких як Сан-Франциско та Нью-Йорк, ліміт вищий.Нова межа для цих областей становить 822 375 доларів США, або 150% від 548 250 доларів США.Спеціальні законодавчі положення встановлюють різні розрахунки ліміту позик для Аляски, Гаваїв, Гуаму та Віргінських островів США.У цих районах базовий ліміт позики становить 822 375 доларів США для нерухомості в 2021 році.
Короткий огляд
Закон про житлове та економічне відновлення (HERA) вимагає щороку коригувати базовий ліміт відповідної позики для Fannie Mae та Freddie Mac, щоб відображати зміну середньої ціни на житло в США.
Окрім розміру позики, інші керівні принципи, що відповідають позикам, включають відношення позики до вартості позичальника (тобто розмір першого внеску), відношення боргу до доходу, кредитний рейтинг та історію, вимоги до документації тощо..
Переваги надання кредитів
Для споживачів відповідні позики вигідні через їх низькі процентні ставки.Наприклад, для покупців житла, які вперше берутькредити Федеральної житлової адміністрації (FHA), перший внесок може становити 3,5%. Однакдля таких позик вимагаєтьсяіпотечне страхування приблизно 0,85% на рік для 30-річних позик, менших або рівних 625 000 дол. США, коли здійснюється такий низький перший внесок. Часткова або вся вартість страхування підлягає оподаткуванню, якщо валовий дохід позичальника, скоригований домогосподарством, не перевищує 109 000 доларів США.Відрахування повністю поступово відміняється для платників податків з AGI вище 109 000 доларів США (або 54 500 доларів США для подружніх пар, які подають окремо).
Кредитори також воліють працювати з відповідними позиками, оскільки їх можна легко упакувати в інвестиційні пакети та продати на вторинному іпотечному ринку. Цей процес звільняє можливості фінансової установи видавати більше позик та надавати більше грошей покупцям житла.
Відповідність позик проти невідповідних позик
Іпотечні кредити, що перевищують ліміт відповідних позик, класифікуються як невідповідні або непомітні іпотечні. Оскільки Фанні Мей та Фредді Мак купують лише відповідні позики, щоб перепакувати на вторинний ринок, попит на невідповідну позику значно менший. Умови невідповідних іпотечних кредитів можуть сильно варіюватися в залежності від позикодавця, але процентні ставки та мінімальний перший внесок за непомітні позики зазвичай вищі, оскільки вони несуть більший ризик для позикодавця. Не тільки залучено більше грошей, але й позику не можуть гарантувати урядові підприємства.
Короткий огляд
Покупці житла, яким потрібна іпотека, що перевищує ліміти відповідної позики, можуть обійти проблему, взявши дві менші іпотечні кредити замість єдиної позикової позики.
Відповідність позик проти звичайних позик
Відповідні позики часто плутають із звичайними позиками / іпотечними кредитами. Хоча два типи перекриваються, вони не однакові. Звичайна іпотека – це набагато ширша категорія. Це будь-який кредит, що пропонується приватним кредитором, на відміну від державного агентства, такого як FHA або Міністерство у справах ветеранів США (VA), або за підтримки Фанні Мей чи Фредді Мак, де виникає будь-яке перекриття – і плутанина.
Розмір позики не впливає на її умовність, лише на її відповідність. Фактично, хоча всі відповідні позики є звичайними, не всі звичайні позики кваліфікуються як відповідні.
Особливі міркування щодо надання позик
FHFA, який щорічно встановлює ліміт відповідних позик, має регуляторний нагляд, щоб забезпечити, щоб Фанні Мей та Фредді Мак виконували свої статути та місії щодо сприяння домовласництву для американців з нижчими доходами та середнього класу. FHFA використовує відсоткове збільшення / зниження середніх цін на житло у місячному обстеженні процентних ставок (MIRS) для коригування відповідних лімітів позик на наступний рік.
Для проведення цього опитування FHFA просить вибірку іпотечних позикодавців повідомити про умови щодо всіх односімейних, повністю амортизуючих, купівельних та несільськогосподарських позик, які вони закривають протягом останніх п’яти робочих днів місяця. Опитування надає щомісячну інформацію про процентні ставки, умови позики та ціни на житло за типом власності, типом позики (фіксованою або регульованою ставкою) та типом кредитора, а також інформацію про 15-річні та 30-річні позики з фіксованою ставкою.