Співвідношення позики та вартості (LTV)

Що таке коефіцієнт позики до вартості (LTV)?

Співвідношення позики та вартості (LTV) – це оцінка ризику позики, яку фінансові установи та інші кредитори перевіряють перед затвердженням іпотеки. Як правило, оцінки позик із високим коефіцієнтом LTV вважаються позиками з більшим ризиком. Тому, якщо іпотека затверджена, позика має вищу процентну ставку.

Крім того, позика з високим коефіцієнтом LTV може вимагати від позичальника придбання іпотечного страхування, щоб компенсувати ризик для позикодавця. Цей вид страхування називається приватним іпотечним страхуванням (PMI).

Розуміння співвідношення позики та вартості (LTV)

Зацікавлені покупці житла можуть легко розрахувати коефіцієнт LTV будинку. Це формула:

Співвідношення LTV обчислюється шляхом ділення суми позики на оціночну вартість майна, виражену у відсотках. Наприклад, якщо ви придбаєте будинок з оцінкою в 100 000 доларів за його оціночну вартість і внесете перший внесок у 10 000 доларів, ви позичите 90 000 доларів. Це призводить до коефіцієнта LTV 90% (тобто, 90 000/100 000).

Визначило ставлення LTV є важливим компонентом іпотечного андеррайтингу. Він може бути використаний у процесі рефінансування поточної іпотеки в новий кредит або запозичення під накопичений власний капітал у власності.

Кредитори оцінюють коефіцієнт LTV, щоб визначити рівень ризику, який вони беруть на себе під час оформлення іпотечного кредиту. Коли позичальники просити кредит на суму, яка знаходиться на або поблизу від оціночної вартості (і, отже, має більш високий коефіцієнт LTV), кредитори вважають, що існує велика ймовірність кредит відбувається в по замовчуванням. Це пов’язано з тим, що в власності дуже мало накопиченого власного капіталу. Як результат, у разі звернення стягнення на позику, позикодавцю може бути важко продати будинок на стільки, щоб покрити непогашений залишок іпотечного кредиту і все одно отримати прибуток від операції.

Основними факторами, що впливають на коефіцієнт LTV, є сума першого внеску, ціна продажу та оцінна вартість нерухомості. Найнижчий коефіцієнт LTV досягається за рахунок вищого початкового внеску та нижчої ціни продажу.

Як LTV використовується позикодавцями

Співвідношення LTV є лише одним із факторів, що визначають право на забезпечення іпотечного кредиту, позики під заставу майна або кредитної лінії. Однак це може зіграти істотну роль у процентній ставці, яку позичальник може забезпечити.

Більшість позикодавців пропонують заявникам іпотечних кредитів та домашніх інвестицій найнижчу можливу процентну ставку, коли їх коефіцієнт LTV становить 80% або менше.  Більший коефіцієнт LTV не виключає позичальників з дозволу на іпотечний кредит, хоча відсотки за позикою можуть зростати із збільшенням коефіцієнта LTV. Наприклад, позичальник із коефіцієнтом LTV 95% може бути затверджений під заставу. Однак їх процентна ставка може на цілий відсотковий пункт перевищувати процентну ставку, надану позичальнику з коефіцієнтом LTV 75%.

Якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, позичальнику може знадобитися придбати приватне іпотечне страхування (PMI). Це може додати десь від 0,5% до 1% до загальної суми позики на щорічній основі. Наприклад, PMI зі ставкою 1% на позику в 100 000 доларів США додасть додаткові 1000 доларів до загальної суми, що виплачується на рік (або 83,33 долари США на місяць). Виплати PMI потрібні до тих пір, поки коефіцієнт LTV не стане 80% або нижче. Співвідношення LTV зменшиться у міру сплати позики та збільшення вартості вашого будинку з часом.

Загалом, чим нижчий коефіцієнт LTV, тим більший шанс на затвердження позики і нижча процентна ставка, ймовірно. Крім того, як позичальник, менш імовірно, що від вас вимагатимуть придбання приватного іпотечного страхування (PMI).

Незважаючи на те, що кредитори не вимагають 80% коефіцієнта LTV, щоб позичальники могли уникнути додаткових витрат PMI, це практика майже всіх кредиторів. Винятки з цієї вимоги іноді робляться для позичальників, які мають високий дохід, менший борг або великий портфель інвестицій.

Приклад LTV

Наприклад, припустимо, ви купуєте будинок, який оцінюється на 100 000 доларів. Однак власник готовий продати його за 90 000 доларів. Якщо ви внесете авансовий платіж у розмірі 10 000 доларів США, ваша позика складає 80 000 доларів США, в результаті чого коефіцієнт LTV становитиме 80% (тобто 80 000 на 100 000). Якщо ви мали б збільшити розмір першого внеску до 15 000 доларів, ваш іпотечний кредит зараз становить 75 000 доларів. Це зробило б ваш коефіцієнт LTV 75% (тобто 75 000/100 000).

Варіації щодо правил співвідношення позики та вартості

Різні типи позик можуть мати різні правила щодо вимог щодо співвідношення LTV.