Переробка іпотечного кредиту
Що таке перегляд іпотечного кредиту?
Перероблене іпотечне кредитування, яке також називають переробленим позиковим, є особливістю деяких видів іпотечних кредитів, де залишки щомісячних платежів перераховуються на основі нового графіка амортизації. Під час перегляду іпотечного кредиту позичальник сплачує велику суму основного боргу, а потім його іпотечний кредит перераховується на основі нового, нижчого залишку.
Деякі іпотечні кредити мають заплановану дату перепланування, тобто дату, коли позикодавець розрахує новий графік амортизації, виходячи із залишкового основного залишку та строку застави.
Ключові винос
- Повторне оновлення відбувається, коли позичальник сплачує велику суму основного боргу своєї іпотеки, а позикодавець перераховує позику на основі нового залишку.
- Коли позикодавець перераховує позику, вони створюють новий графік амортизації, який являє собою таблицю виплат за кредитом, що відображає основну суму та відсотки, що складаються з кожного платежу, доки позика не буде повністю сплачена.
- Головною вигодою для позичальника від переоформлення іпотечного кредиту є можливість зменшення щомісячних платежів.
- Позики з негативною амортизацією або іпотечні кредити з регульованою ставкою (опція ARM) часто містять положення про перегляд іпотечного кредиту як частину кредитного договору.
Як працює перегляд іпотечного кредиту
Для позичальника основною перевагою перегляду іпотечного кредиту є зменшення щомісячних платежів. Часто іпотечний позикодавець просто скорочує термін позики, якщо здійснюються додаткові виплати основної суми, але зберігає однакову фіксовану щомісячну суму – просто збільшуючи основну суму та зменшуючи процентну частину платежу.
Повторне оновлення може зменшити суму відсотків, які позичальник сплачуватиме протягом усього терміну позики, якщо буде здійснено досить великий платіж основної суми, зменшуючи як відсотки, так і основну суму, що залишаються на нових щомісячних платежах за позикою.
Перегляд іпотечного кредитування проти рефінансування
Перероблення іпотечного кредиту може бути більш зручним варіантом, ніж рефінансування. За допомогою рефінансування ви замінюєте свою поточну іпотеку новою іпотечною позикою, яка може коштувати дорого і залежить від вашої кредитоспроможності. Перероблення іпотечного кредитування не передбачає перевірки кредитоспроможності і продовжується із початковим іпотечним кредитом.
З іншого боку, рефінансування іпотечного кредиту означає виплату існуючого кредиту та заміну його новим. Причини, чому власники будинків рефінансують, включають:
- Можливість отримати нижчу процентну ставку.
- Скоротити термін їх застави.
- Бажання перетворити іпотеку з регульованою ставкою (ARM) на іпотеку з фіксованою ставкою або навпаки.
- Можливість скористатися власним капіталом будинку, щоб фінансувати велику покупку.
- Для консолідації боргу.
Короткий огляд
На відміну від рефінансування іпотечного кредиту, перегляд іпотечного кредиту не призведе до зниження процентної ставки за вашим іпотечним кредитом.
Види іпотечних кредитів, які можуть бути перероблені
Негативні амортизаційні позики
Переробка іпотечного кредиту може бути записана в умови позики і пов’язана з негативною амортизаційною позикою. Позика з негативною амортизацією має структуру платежів, яка дозволяє плановий платіж, менший за відсоткові витрати за кредитом.
Коли виплата менше відсоткової ставки на той момент, це створює відстрочені відсотки. Створена сума відстрочених відсотків додається до основного залишку позики, що призводить до ситуації, коли основна заборгованість з часом збільшується, а не зменшується. Зважаючи на збільшення основного боргу, негативна амортизаційна іпотека вимагає перегляду позики в певний момент, щоб вона була виплачена до кінця запланованого терміну.
Негативна амортизаційна іпотека також іноді має тригери, які можуть спричинити проведення позапланового перегляду. Це може початися, наприклад, якщо основний залишок позики досягає встановленого ліміту через негативну амортизацію.
Іпотека з регульованою ставкою (опція ARM)
Негативна амортизаційна іпотека також відома як іпотека з можливістю виплати з регульованою ставкою (варіант ARM). Ці іпотечні кредити дають позичальникам варіанти, які включають сплату всієї основної суми та відсотків або виплату лише частини процентів.
Хоча можливості вибору опціону ARM дозволяють забезпечити більшу гнучкість платежів, позичальник може легко отримати більш довгостроковий борг, ніж раніше. Як і у випадку з іншими іпотечними кредитами з регульованою ставкою, існує можливість різких і швидких змін процентних ставок залежно від ринку.
Приклад перегляду іпотечного кредиту
Навіть якщо в іпотечному кредиті немає опції переробки, ви можете звернутися до свого позикодавця, щоб дізнатись, чи перероблене іпотечне кредитування принесе вам користь і зменшить ваші щомісячні платежі. Сплачуючи одноразову суму та переглядаючи заставу, ви можете зменшити витрати на житло. На відміну від цього, якщо ви подаєте паушальну суму без переробки, ви зменшуєте залишок, але ваші щомісячні платежі залишаться незмінними.
Скажімо, у вас 30-річна іпотека із фіксованою ставкою 500 000 доларів США з відсотковою ставкою 4%. Ваша сукупна виплата відсотків та основної суми складає 2338 доларів на місяць.
Через п’ять років ви отримуєте неодноразову одноразову суму в 375 000 доларів. Якщо ви вирішили використати цю одноразову суму для виплати іпотечного кредиту, не переробляючи його, ви продовжували б платити 2338 доларів на місяць. Якщо, з іншого боку, ви переформуєте позику протягом решти 25 років іпотечного кредитування, щомісячний платіж зменшиться до 1507 доларів.