Приватна пряма нерухомість
Що таке нерухомість приватного капіталу?
Приватна інвестиційна нерухомість є альтернативним класом активів, що складається з професійно керованих об’єднаних приватних та державних інвестицій на ринках нерухомості. Інвестування в нерухомість приватного капіталу передбачає придбання, фінансування та володіння (прямим або непрямим) майна чи майна через інвестиційний фонд.
Приватне пряме нерухоме майно не слід плутати з інвестиційним трестом в пайовий капітал або акційним капіталом REIT, що представляє собою акції, що публічно торгуються, що представляють інвестиції в нерухомість, доходи яких в основному генеруються за рахунок доходів від оренди на їхніх власностях.
Ключові винос
- Приватна пряма нерухомість – це професійно керований фонд, який інвестує в нерухомість.
- На відміну від REITs, інвестування в нерухомість приватного капіталу вимагає значного капіталу і може бути доступним лише для інвесторів з високою чистою вартістю або акредитованих.
- Цей тип інвестицій часто є більш ризикованим і дорожчим, ніж інші форми інвестиційних фондів у нерухомість, але прибутковість від 8% до 10% не рідкість.
Розуміння нерухомості приватного капіталу
Приватні інвестиційні фонди нерухомості дозволяють приватним особам із високою чистою вартістю (HWNI) та таким установам, як фонди та пенсійні фонди, інвестувати в пайові та боргові паси, пов’язані з активами нерухомості.
Використовуючи стратегію активного управління, приватна інвестиційна нерухомість застосовує диверсифікований підхід до власності на майно. Генеральні партнери (GP) інвестують у різноманітні типи нерухомості в різних місцях, які можуть варіюватися від нових забудов та земельних ділянок до повної реконструкції існуючих об’єктів або вливання грошових потоків у складні об’єкти.
Інвестиції в нерухомість приватного капіталу зазвичай об’єднуються і можуть бути структуровані як товариства з обмеженою відповідальністю, товариства з обмеженою відповідальністю (LLC), S-corps, C-corps, колективні інвестиційні фонди, приватні REIT, окремі рахунки страховиків або інші юридичні структури.
Особливі міркування
Інвестування в приватну інвестиційну нерухомість вимагає інвестора з довгостроковим прогнозом та значним початковим капіталом – понад 250 000 доларів США спочатку та подальші інвестиції з часом. Інвесторам пропонується невелика гнучкість та ліквідність, оскільки вікно зобов’язань щодо капіталу вимагає декількох років.
Періоди блокування нерухомості приватного капіталу іноді можуть тривати більше десятка і більше років. Крім того, розподіл може бути повільним, оскільки вони часто виплачуються за рахунок грошових потоків, а не прямої ліквідації – інвестори не мають права вимагати ліквідації. Більше того, менеджери фондів, як правило, стягують структуру комісійних 2 і 20, що коштує інвесторам 2% вкладених активів на рік плюс 20% прибутку.
Наступна категорія інвестора інвестує у приватну пряму нерухомість:
- Інституції ( пенсійні фонди та некомерційні фонди) та треті сторони, такі як розпорядники активів, які інвестують від імені установ
- Приватні акредитовані інвестори
- Високоцінні особи (HWNI)
Фонди, створені для індивідуальних інвесторів, як правило, вимагають фінансування інвестицій на момент підписання інвестиційної угоди, тоді як фонди, створені для інституційних інвесторів, вимагають капітальних зобов’язань. Цей капітал потім забирається у міру здійснення відповідних інвестицій. Якщо протягом інвестиційного періоду, визначеного угодою, не здійснюється жодних інвестицій, із зобов’язання нічого не можна взяти.
Короткий огляд
Вкладення інвестицій у нерухомість приватного капіталу є ризикованим, але це може також забезпечити високу віддачу.
Повернення нерухомості приватного капіталу
Незважаючи на відсутність гнучкості і ліквідності, цей тип інвестицій може забезпечити високий рівень потенційних доходів з сильною цінової оцінкою. Річні прибутки в діапазоні від 6% до 8% для основних стратегій та від 8% до 10% для стратегій core-plus не є рідкістю.
Рентабельність стратегій з доданою вартістю або опортуністичних стратегій може бути значно вищою. Тим не менш, приватна інвестиційна нерухомість є досить ризикованою, щоб інвестори могли втратити всі свої інвестиції, якщо фонд погано працює.
Короткий огляд
Приватні інвестиційні фонди нерухомості набули популярності в 1990-х роках на тлі падіння цін на нерухомість, як спосіб виграти нерухомість у міру падіння вартості. Раніше більшість інституційних інвестицій у нерухомість дотримувалися основних активів.
Види інвестицій у нерухомість приватного капіталу
Офісні будівлі (висотні, міські, заміські та садові офіси); промислові властивості (склад, дослідження та розробки, гнучкі офіси або промисловий простір); торговельне майно, торгові центри (сусідські, громадські та енергетичні центри); та багатоквартирні квартири (садові та багатоповерхові) є найпоширенішими інвестиціями в нерухомість приватного капіталу.
Існують також інвестиції у власність, такі як житло для старших або студентів, готелі, самосховища, медичні кабінети, житло для однієї сім’ї у власність чи в оренду, незабудована земля, виробничі площі тощо.