Дія довіри
Що таке довіра?
Договір довіри – також відомий як договір довіри – це документ, який іноді використовується при операціях з нерухомістю в США. Це документ, який набуває чинності, коли одна сторона бере кредит у іншої сторони для придбання майна. Договір довіри являє собою домовленість між позичальником та позикодавцем про передачу майна, що перебуває у довірчому режимі, нейтральною та незалежною третьою стороною до виплати позики.
Незважаючи на те, що довірчі правочини є менш поширеними, ніж колись, приблизно 20 штатів все ще зобов’язують використовувати один, а не іпотечний кредит, коли фінансування пов’язане з придбанням нерухомості. Довірчі справи часто зустрічаються в Алясці, Арізоні, Каліфорнії, Колорадо, Айдахо, Іллінойсі, Міссісіпі, Міссурі, Монтані, Північній Кароліні, Теннессі, Техасі, Вірджинії та Західній Вірджинії. Деякі штати, такі як Кентуккі, Меріленд та Південна Дакота, дозволяють використовувати як довірчі документи, так і іпотечні.
Ключові винос
- При здійсненні операцій з нерухомістю, що фінансуються, довірчі договори передають право власності на майно третій стороні – такій, як банк, ескроу-компанія або титульна компанія – для зберігання до тих пір, поки позичальник не погасить борг перед позикодавцем.
- Акти довіри використовуються замість іпотеки в декількох штатах.
- Інвестування в довірчі справи може забезпечити високопродуктивний потік доходу.
Розуміння довірчих справ
При операції з нерухомістю – купівля житла, скажімо – позикодавець видає позичальникові гроші в обмін на один або кілька векселів, пов’язаних з договором довіри. Цей акт передає право власності на нерухоме майно неупередженому довіреній особі, як правило, титульній компанії, ескроу компанії чи банку, який тримає її в якості забезпечення векселів. Право власності – право на отримання повного права власності – залишається за позичальником, як і повне використання та відповідальність за майно.
Такий стан справ триває протягом усього періоду повернення позики. Довірена особа має юридичне право до тих пір, поки позичальник не сплатить борг повністю, після чого право власності на майно стає позичальником. Якщо позичальник не сплачує кредит, довірена особа бере повний контроль над майном.
Довірчий договір проти іпотечного
Довірчі документи та іпотечні кредити використовуються як в банківських, так і в приватних позиках для створення права застави на нерухомість, і обидва вони, як правило, реєструються як борг у окрузі, де знаходиться майно.
Однак в іпотеці беруть участь дві сторони: позичальник (або іпотекодавець) і позикодавець (або іпотекодержатель). На відміну від цього, в договорі довіри беруть участь три сторони: позичальник (або довіритель), позикодавець (або бенефіціар) та довірена особа. Довірена особа має право на заставу на користь позикодавця; якщо позичальник не виконує зобов’язання, довірена особа ініціює та завершує процес звернення стягнення на прохання позикодавця.
Короткий огляд
На відміну від поширеного звичаю, іпотека технічно не є позикою для придбання нерухомості; це угода, яка передає майно в заставу для позики.
Викупи майна та довірчі акти
Іпотека та довіра мають різні процеси викупу. Судове стягнення є процесом під наглядом суду в виконанні, коли кредитор подає в суд на позичальник за невиконання зобов’язань за іпотечним кредитом. Процес трудомісткий і дорогий.
Крім того, якщо аукціон із вилученим майном не приносить достатньо грошей для погашення векселя, позикодавець може подати рішення про нестачу проти позичальника, вимагаючи залишок. Однак навіть після продажу майна позичальник має право викупу : він може погасити кредитора протягом встановленого періоду часу та придбати право власності на майно.
На відміну від цього, довірчий договір дозволяє позикодавцю розпочати швидше і дешевше несудове звернення стягнення, минаючи судову систему та дотримуючись процедур, викладених у довірчому договорі та законодавстві штату. Якщо позичальник не робить позику актуальною, майно виставляється на аукціон шляхом продажу довіреною особою.
Титул переходить від довіреної особи до нового власника через акт довіреної особи після продажу. Коли учасників торгів при продажу довіреної особи немає, майно повертається позикодавцю через акт довіреної особи. Після продажу майна позичальник не має права викупу.
Крім того, довірена особа несе відповідальність за виплату доходу від продажу позичальнику та позикодавцю після завершення продажу. Довірена особа виплатить позикодавцю суму, що залишилася за боргом, і виплатить позичальнику все, що перевищує цю суму, тим самим дозволяючи позикодавцю придбати майно.
Плюси та мінуси інвестування у довірчі справи
Інвестори, які шукають соковиту врожайність, іноді звертаються до сектору нерухомості, зокрема, довіри.
У рамках цільового інвестування інвестор позичає гроші забудовнику, який працює над проектом нерухомості. Ім’я інвестора поширюється на акт довіри як позикодавець. Інвестор збирає відсотки за своєю позикою; після завершення проекту його принципал повертається йому повністю. Брокер за довірчим договором зазвичай сприяє укладенню угоди.
Плюси
-
Високопродуктивний потік доходу
-
Диверсифікація портфеля
Мінуси
-
Неліквідність
-
Немає подорожчання капіталу
Який розробник укладає цю угоду? Банки часто неохоче надають позики для певних типів розробок, таких як комерційні проекти середнього розміру – занадто малі для великих кредиторів, занадто великі для малих – або забудовники з поганими послугами або занадто великою кількістю позик. Обережні позикодавці також можуть рухатися занадто повільно для забудовників, стикаючись з обмеженим терміном початку або завершення проекту.
Такі розробники часто бувають у певній ситуації. З цих причин інвестори довіри можуть часто очікувати високих процентних ставок на свої гроші. Вони можуть скористатися перевагами диверсифікації в інший клас активів, не будучи експертами в галузі будівництва та управління нерухомістю: це пасивна інвестиція.
Довірче інвестування має певні ризики та недоліки. На відміну від акцій, інвестиції в нерухомість не є ліквідними, тобто інвестори не можуть отримати свої гроші на вимогу. Крім того, інвестори можуть розраховувати лише на відсотки, які створює позика; будь-яке додаткове збільшення капіталу малоймовірне.
Вкладені сторони можуть скористатися будь-якими юридичними розбіжностями в договорі довіри, що спричиняє дорогі правові переплетення, які можуть загрожувати інвестиції. Типовий інвестор з невеликим досвідом може мати труднощі, оскільки для пошуку надійних та надійних розробників, проектів та брокерів потрібні спеціальні знання.
Реальний приклад довірчої справи
Документ про довіру в короткій формі, що використовується в окрузі Остін, штат Техас, охоплює вимоги більшості кредиторів. Форма починається з визначення термінів та просторів для позичальника, позикодавця та довіреної особи, щоб заповнити їх імена. Потрібна також сума позики та адреса майна.
Після цього розділу документ продовжує визначати передачу прав на власність та єдині завіти, включаючи:
- Деталі щодо виплати основної суми та відсотків
- Ескроу-фонди
- Заставне право
- Страхування майна та обслуговування конструкцій
- Заповнення структури – передбачає, що позичальник повинен проживати протягом 60 днів
Форма також включає неоднорідні угоди, в яких зазначається невиконання зобов’язань або порушення будь-яких умов угоди. У ньому зазначається, що позика, з якою йдеться в документі, не є позикою під заставу власності, тобто щось, від чого позичальник отримає гроші, а для придбання майна.
Договір довіри закінчується місцем для підпису позичальника, що повинно бути зроблено в присутності нотаріуса та двох свідків, які також підписують.