Асоціація будівництва та позик (B&L)
Що таке будівельна та кредитна асоціація (B&L)?
Будівельні та позичкові асоціації (B & L) були фінансовими установами, що утримувались між собою, що значно збільшило доступність житлових позик з 1830-х до 1930-х років. Керуючись духом “взаємодопомоги”, учасники об’єднали свої гроші – як правило, в рамках невеликих регіональних B & L – і, в свою чергу, отримали право отримувати дивіденди та брати іпотеку.
З середини 1930-х років B & L почали трансформуватися у федеральні ощадно-позикові установи (S&L), які мали статут від уряду США і спиралися на федеральне страхування депозитів.
Ключові винос
- Будівельні та позичкові асоціації (B & L) були фінансовими установами, що утримувались між собою, що значно збільшило доступність житлових позик з 1830-х до 1930-х років.
- Учасники об’єднали свої гроші і, в свою чергу, отримали право отримувати дивіденди та брати іпотеку.
- Велика депресія сильно вразила багатьох B & L, тому що вони ставили інтереси своїх членів попереду отримання прибутку.
- B & L стали федерально регульованими після Великої депресії, перетворюючись на федеральні ощадно-позикові асоціації (S & L), які ми знаємо сьогодні.
Розуміння будівельної та позикової асоціації (B&L)
B&L, також відомий як ощадливість, починає свою діяльність, коли група фізичних осіб погоджується сплатити членський внесок і підписатися на певну кількість акцій, які мають заздалегідь визначену вартість погашення. Потім учасники зобов’язані щомісяця сплачувати певну суму, поки не буде досягнута вартість погашення їхніх акцій.
Якби фізична особа взяла п’ять акцій, кожна з терміном погашення 600 доларів, вона могла б взяти позику на суму до 3000 доларів. Через обмеження в розмірі капіталу, який мали ці асоціації, членам, як правило, доводилося б чергувати – або, точніше, перевершувати інших членів – щоб взяти житлову позику. Якщо вони все ще заборгували гроші за акції, вони продовжували б їх виплачувати, доки купюра не була анульована.
Короткий огляд
B & L в основному покладалися на модель накопичення акцій, згідно з якою члени зобов’язувались купувати акції в асоціації, а згодом мали право брати позики під вартість цих акцій для придбання будинку.
Перші B & L були структуровані як “припиняючі” або закриті плани, термін дії яких закінчився, коли були повернені всі надані ним позики. Однак до середини 1800-х років виникли так звані “серійні плани”, які періодично випускали нові акції, що мали власну дату припинення. Зрештою, вони поступилися місцем “постійним планам”, куди члени могли долучитися, коли забажали.
Історія будівельних та позичкових асоціацій (B & Ls)
На B & L вплинули британські будівельні товариства, які набули поширення у Великобританії під час промислової революції. Великі початкові платежі та короткі строки погашення – часто п’ять років або менше , що вимагаються банками- депозитаріями, виявилися значною перешкодою для домогосподарств середнього класу. Будівельні товариства обходили традиційну банківську систему, дозволяючи учасникам купувати акції та позичати їх вартість, коли вони купували житло.
Двоє робітників заводу, що народилися в Англії, створили перший американський B&L у Філадельфії у 1831 році. Незабаром ці місцеві кооперативи виникнуть на північному сході та в Середній Атлантиці. До 1870-х років B & Ls з’явилися в більшості штатів.
Зростання B & L було підживлене зростанням доходів кваліфікованих робітників приблизно в цей час. Хоча вони, як правило, не могли дозволити собі значний перший внесок, необхідний для банківської позики, їх збільшений прибуток дозволив придбати нерухомість за допомогою цього альтернативного джерела коштів.
Використання B & L досягло своєї вершини в 1927 році, коли 12 804 з них були розкидані по країні, обслуговуючи понад 11 мільйонів членів. Однак протягом десятиліття цей вплив значно зменшиться.
Будівництво та позики (B & Ls) проти заощаджень та позик (S & Ls)
У відповідь на Велику депресію та наслідки погіршення балансу B&L, уряд почав пропонувати статути для нового типу позикодавців: федеральних установ з питань торгівлі і торгівлі. Хоча галузь спочатку не хотіла приймати федеральне регулювання, вигоди з часом стали очевидними.
По-перше, грошові обмеження S & L могли брати позики у Правління Федерального банку житлових позик, створеного в 1932 році Федеральним законом про банківські кредити, щоб зміцнити свій капітал. Крім того, Федеральна ощадна та позикова корпорація (FSLIC) мала на меті стабілізувати ощадливість, гарантуючи вклади своїх членів.