REITs проти пайових фондів на нерухомість: у чому різниця?

REITs проти пайових фондів нерухомості: огляд

Інвестиційні трасти (REIT) та пайові фонди нерухомості пропонують диверсифікацію та простий, доступний спосіб інвестування окремими інвесторами в різні сегменти ринку нерухомості. Вони також є більш ліквідним засобом для інвестицій у цей сектор, ніж безпосереднє володіння чи інвестування у нерухомість.

На вибір є широкий вибір REITs та пайових фондів сектору нерухомості. Перш ніж розглянути будь-який тип інструменту, вам слід зрозуміти ключові відмінності між ними, а також їх плюси і мінуси.

REITs

REIT – це корпорація, трест або асоціація, яка інвестує безпосередньо в нерухомість через майно чи іпотеку. Вони торгують на біржі, їх купують і продають як акції.

Три основні типи – це пайові РЕІТ, іпотечні ПДВ та гібридні ПДВ. Equity REITs володіє та інвестує в такі об’єкти, як квартири, адміністративні будівлі, торгові центри та готелі. Доходи генеруються головним чином від орендної плати за майно, яким вони володіють або в якому мають частку. Більшість РЕІТ складають власний капітал. (Докладніше див.: Які ризики мають інвестиційні фонди нерухомості? )

Іпотечні РЕІТ інвестують в житлові та комерційні іпотечні кредити. Ці REIT позичають гроші під заставу або купують існуючі іпотечні кредити або заставлені цінні папери (MBS). Доходи генеруються в основному за рахунок відсотків, отриманих за іпотечними позиками.

Гібридні РЕІТ – це поєднання РЕІТ з пайовим та іпотечним кредитами.

REIT виплачують дивіденди. Служба внутрішніх доходів (IRS) вимагає від них виплати більшої частини свого оподатковуваного прибутку акціонерам шляхом дивідендів. Компанії REIT не платять податок на прибуток підприємств.

Взаємні фонди нерухомості

Взаємні фонди – це професійно об’єднані інвестиції, які інвестують у різноманітні транспортні засоби, такі як акції та облігації. Інвестори купують акції пайових фондів або паї, які купуються або викуповуються за поточною вартістю чистих активів фонду (ВЧА). ВЧА обчислюються один раз на день і базуються на цінах закриття цінних паперів у портфелі фонду. (Докладніше див.: Ризики фондів сектору нерухомості.)

Пайові фонди нерухомості, як правило, інвестують в акції REIT, акції, пов’язані з нерухомістю, або їх комбінацію.

Особливі міркування

REITs та пайові фонди нерухомості надають окремим інвесторам обмежений доступ до диверсифікованих або концентрованих інвестицій у нерухомість, оскільки вони мають відносно низькі мінімальні інвестиції. Коли це диверсифікація, яку вони надають, два типи фондів допомагають зменшити ризик.

Залежно від своєї інвестиційної стратегії, пайові фонди нерухомості можуть бути більш диверсифікованим інвестиційним інструментом, ніж РЕІТ. Це може скоротити трансакційні витрати для тих, хто прагне до більшої диверсифікації, зосередженої в одному чи кількох фондах. Вони також мають переваги професійного управління портфелем та досліджень.

Фонди нерухомості забезпечують дивідендні доходи та потенціал збільшення капіталу для середньо- та довгострокових інвесторів. Пам’ятайте, РЕІТ повинні щороку розподіляти акціонерам щонайменше 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів.

Вартість нерухомості має тенденцію до зростання в часи інфляції, оскільки ціни на нерухомість та орендна плата зростають. Тому REITs та пайові фонди нерухомості можуть служити потенційним захистом від інфляції.

Нарешті, обидва типи фондів нерухомості забезпечують ліквідність за типом неліквідних активів.

Недоліки

Як і будь-які інші інвестиції, існують ризики для інвестування як у REITs, так і в пайові фонди нерухомості. Повернення не гарантується.

Крім того, як і у випадку з усіма секторними фондами, ті, що зосереджуються на нерухомості, можуть бути більш мінливими, ніж фонди з більш широким кругозором інвестицій, наприклад, фонд, що відстежує індекс S&P 500. Коротше кажучи, коли ринок нерухомості хитається, кошти в цьому секторі страждають. Звичайно, все навпаки, коли ринок нерухомості процвітає.

Підвищення процентних ставок також може вплинути на прибуток фондів нерухомості. Наприклад, РЕІТ покладаються на борг або позичені гроші для придбання майна. Коли процентні ставки зростають, зростає і вартість запозичень, які можуть скоротити прибуток.

Приклад REIT проти пайового фонду нерухомості

Наприклад, якщо ви хочете інвестувати в динамічний та горезвісно дорогий ринок нерухомості Нью-Йорка, розгляньте відповідну назву Empire State Realty Trust Inc. ( ESRT ) – REIT, яка може претендувати на культовий Емпайр-Стейт-Білдінг як одне із своїх портфельних об’єктів.. Його портфель налічує шість торгових та 14 офісних об’єктів на Манхеттені та в столичному районі Нью-Йорка. (Докладніше див.: Інвестування в Нью-Йорк REITs.) 

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) є прикладом взаємного фонду сектору (нерухомості) з різноманітними пакетами акцій. Маючи близько 40 холдингів, він інвестує в основному в REITs, а також у компанії, пов’язані з нерухомістю, що публічно торгуються. (Детальніше див. У розділі: Власність акціонерної акціонерної капіталу проти іпотечної кредиторської інвестиції: у чому різниця? )

Суть

REIT та пайові фонди нерухомості мають свої відмінності, але вони схожі тим, що обидва пропонують ліквідність та доступний спосіб отримати вплив на диверсифіковані активи нерухомості. Для роздрібних інвесторів, які не мають значного капіталу, ці фонди нерухомості створюють шлях для інвестування в широкий спектр об’єктів нерухомості, які в іншому випадку можуть бути недоступні. Зокрема, довготермінові інвестори можуть отримати прибуток від дивідендів та підвищення капіталу внизу. Перш ніж інвестувати в будь-який з них, переконайтеся, що ви розумієте різницю між ними, а також супутні ризики та вигоди.