Конкурс інвестиційних вкладень у нерухомість (REMIC)
Що таке кон’юнктура інвестицій в нерухомість (REMIC)?
Термін іпотечний конвеєр нерухомості (REMIC) позначає спеціальний механізм (SPV) або борговий інструмент, який об’єднує іпотечні позики та випускає іпотечні цінні папери (MBS).
REMIC – це складні інвестиції, що приносять дохід емітентам та інвесторам.Іпотечні пули, як правило, розбиваються на транші, перепаковуються та продаються інвесторам як окремі цінні папери. REMIC можуть приймати декілька різних форм і, як правило, вважаються прохідними об’єктами.Як такі, вони звільняються від оподаткування безпосередньо.
Ключові винос
- Інвестиційний конвеєр для нерухомості – це спеціальний механізм, який використовується для об’єднання іпотечних позик та випуску іпотечних цінних паперів.
- Вперше REMIC були затверджені прийняттям Закону про податкову реформу 1986 року.
- Конкурс інвестиційних вкладень у нерухомість може бути організований як партнерство, трест, корпорація чи асоціація та звільняється від сплати федеральних податків.
Розуміння кон’юнктури інвестиційного інвестування в нерухомість (REMIC)
Інвестиційні канали для іпотечного нерухомого майна (REMIC) були вперше затверджені прийняттям Закону про податкову реформу 1986 року.Вони тримають комерційну та житлову іпотеку в довіру та видають інтереси в цих сек’юритизованих іпотечних кредитах інвесторам.Вони вважаються безпечним варіантом для інвесторів, які не хочуть ризикувати.
REMIC об’єднують окремі іпотечні кредити в пули на основі ризику та терміну погашення, як і заставлені іпотечні зобов’язання (ООП).Потім вони поділяються на облігації або інші цінні папери, які потім продаються інвесторам. Ці цінні папери торгуються на вторинному іпотечному ринку.
Серед найвідоміших емітентів в галузі іпотечного інвестування в нерухомість -Фанні Мей та Фредді Мак. Ці компанії підтримуються федеральним урядом.Хоча вони фактично не видають іпотеку, вони гарантують житлові позики, видані іншими позикодавцями на вторинному ринку.Серед інших емітентів REMIC – іпотечні кредитори та страхові компанії, а також ощадні установи.
Короткий огляд
Фанні Мей та Фредді Мак є одними з найбільш відомих видавців REMIC.
REMIC можуть бути організовані як товариства, трести, корпорації чи асоціації та єсуб’єктами, звільненими від оподаткування.Однак інвестори, які володіють цими цінними паперами, все ще підлягають оподаткуванню фізичними особами. Податкове законодавство не дозволило компаніям REMIC вносити зміни до своїх іпотечних позик.Таким чином, суб’єкт господарювання може втратити статус звільненого від оподаткування, якщо позику в його пулі буде обмінено на іншу позику.Це тому, що федеральні норми вимагали, щоб позики в даному пулі були постійними.Іншими словами, позики не можуть бути істотно змінені або обмінені на різні позики з новими умовами.
Особливі міркування
Було запропоновано або внесено кілька змін для захисту структури та статусу звільнених від оподаткування REMIC.
Закон про вдосконалення кон’юнктури інвестиційних вкладень у нерухомість
Конгрес у 2009 році запровадив Закон про вдосконаленняконвенції з інвестицій в нерухомість, щоб послабити обмеження щодопозик комерційної нерухомості, сек’юритизованих REMIC.Власники проблемних об’єктів нерухомості, котрі мають комерційні позики, не змогли внести зміни до своїх активів, оскільки їх плани змінять вартість застави, що забезпечила позику.
Запропонований закон дозволить власникам нерухомості з комерційними позиками, сек’юритизованими REMIC, здійснити вдосконалення та покращення, щоб зробити їх власність більш привабливою для ринку.Законодавство включало декларацію про те, що зміни майна на таких умовах не будуть розглядатися як заборонені операції, як це зазначено у Службі внутрішніх доходів (IRS).
Відсоток у REMIC і надалі буде розглядатися як звичайний відсоток, а надходження, отримані внаслідок модифікації майна, оброблятимуться так само, як якщо б вони були отримані через кваліфіковану іпотеку.
Закон був переданий на розгляд Комітету з питань банківської діяльності, житлово-комунального господарства та міських питань, але далі не рухався.
Пандемія COVID-19
Федеральний уряд надав деяку допомогу людям, котрі комерційні та житлові позики страждають від труднощів, спричинених пандемією COVID-19.Власники будинків, які не можуть здійснити платежі, отримували терпіння, спочатку згідно із Законом продопомогу, допомогу та економічну безпеку (CARES), який підписав колишній президент Дональд Трамп у 2020 році, а потім знову, коли адміністрація Байдена продовжила положення.7
Оскільки полегшення в кінцевому рахунку змінило б структуру цих позик, це також мало б вплив на структуру REMIC.Ось чому Податкова служба забезпечила, щоб ці інвестиції та їх емітенти були захищені від будь-яких податкових наслідків, якщо позичальники скористаються цими надзвичайними заходами.
Кон’юнктура інвестиційного інвестування нерухомості (REMIC) порівняно з забезпеченим іпотечним зобов’язанням (CMO)
Галузь зазвичай розглядає REMIC як CMOS. Це ряд іпотечних кредитів, які об’єднуються та продаються інвесторам як інвестиції. Але між ними є деякі відмінності.
Організації замовлення існують в рамках REMIC, хоча організації торгівлі є окремою юридичною особою для податкових та юридичних цілей. REMIC, навпаки, звільняється від федерального податку.Але це лише від доходу, який інвестори збирають з основних іпотечних кредитів на корпоративному рівні.Будь-який дохід, отриманий та виплачений інвесторам, оподатковується за допомогою форми 1066 під час подання REMIC.
Конкурс інвестиційних вкладень у нерухомість (REMIC) проти інвестиційного фонду (REIT)
Як REMIC, так і інвестиційні фонди нерухомості (REIT) інвестують у нерухомість у тій чи іншій формі, але вони різні. Хоча REMIC об’єднують іпотечні позики та продають їх як інвестиції інвесторам, REIT – це зовсім інша гра.
REIT – це компанії, котрі володіють та експлуатують портфель об’єктів,що приносятьдохід, таких як офісні та торгові площі, ОСББ та об’єкти різного призначення.Інвестори можуть придбати акції REIT, котрі торгуються на біржах, як і акції.Компанії здають своє майно в оренду або здають в оренду, і цей дохід потім виплачується інвесторам у вигляді дивідендів.
Однак, як і REMIC, REIT не оподатковується.Але інвестори повинні звітувати про будь-який прибуток від цих інвестицій у своїх річних податкових деклараціях, що означає, що вони оподатковуються за власною ставкою податку.