Метод повторного продажу
Що таке метод повторного продажу?
Метод повторних продажів – це спосіб розрахунку зміни ціни продажу одного і того ж об’єкта нерухомості протягом певних часових рамок.
Аналітики ринку житла використовують цей порівняно простий підхід для оцінки змін у цінах на житло протягом періодів, що тягнуться від місяців до років. Різні індекси цін на житло застосовують метод повторних продажів, щоб надати інформацію про ринок нерухомості покупцям та продавцям житла, інвесторам у нерухомість та тим, хто працює у сферах житлового та житлового фінансування.
Ключові винос
- Метод повторних продажів оцінює, як оцінки будинків змінюються з часом, зосереджуючись на різних цінах продажу одного і того ж об’єкта нерухомості.
- Різні індекси цін на житло застосовують метод повторних продажів, щоб усунути проблему обліку різниці цін у будинках з різними характеристиками.
- Метод повторних продажів не позбавлений недоліків, обмежуючи дані будинками, які були продані більше двох разів протягом зразкового періоду, і не враховуючи той факт, що одне і те ж майно може змінюватися з часом.
Розуміння методу повторного продажу
Ринок житла вважається одним із провідних економічних показників США. Стан ринку житла та економіка в цілому багато в чому пов’язані. Коли ціни на нерухомість зростають, власники будинків зростають упевнено і часто послаблюють свої гаманці, викликаючи зростання споживчих витрат. Також забудовників стимулюють ознаки підвищеного попиту, що сприяє збільшенню валового внутрішнього продукту (ВВП), інвестуючи більше коштів у нові землі, матеріали та робочі місця для будівництва нових будинків.
На індекси цін на житло покладена важлива та складна робота з оцінки тенденцій нерухомості. Більшість із них прагнуть досягти цього шляхом відстеження оцінок у певному регіоні протягом певного періоду часу. На жаль, деякі розрахунки, які використовують ці індекси, можуть призвести до неточної картини динаміки цін на житло.
Помилкові розрахунки включають вибір випадкових зразків будинків для відстеження. Ці властивості можуть не продаватися, або їх структура та типи можуть бути дуже різними. Індекс, який відстежував середню ціну житла у певній області – наприклад, середній індекс Національної асоціації ріелторів (NAR) або медіанний індекс Бюро перепису населення – не виявив змін у структурі будинків порівняно із зовнішніми ринковими факторами, які можуть вплинути на ціну.
Для подолання цих структурних проблем на сцену вийшов метод повторних продажів. Він був створений для відстеження зміни ціни на нерухомість між поточним продажем та будь-яким попереднім продажем, допомагаючи забезпечити порівняння подібного із подібним.
Переваги та недоліки методу повторного продажу
Методи повторних продажів обчислюють зміни цін на житло на основі продажів одного і того ж майна, тим самим уникаючи проблеми спроби врахувати різницю в цінах будинків з різними характеристиками. Методи повторних продажів також пропонують більш точну альтернативу регресійному аналізу або розрахунку середньої ціни продажу за географічним регіоном.
Короткий огляд
Концепція методу повторних продажів була вперше представлена Мартіном Бейлі, Річардом Матом та Х’ю Нурком в 1963 році, а потім модифікована Карлом Кейсом та Робертом Шиллером наприкінці 1980-х.
Однак метод повторних продажів аж ніяк не бездоганний. Одним з його основних недоліків є те, що він не враховує будинки, які були продані лише один раз за звітний період часу.
Інша ситуація полягає в тому, що майно, продане у два різні часи протягом зразкового періоду, не обов’язково може бути ідентичним. Можливо, той самий будинок значно погіршив стан або зазнав капітального ремонту, що впливає на його порівнянність.
Приклади методу повторного продажу
Мабуть, найбільш відомим індексом житла, який спирається на метод повторних продажів, є Національний індекс цін на будинки S&P CoreLogic Case-Shiller. Індекс Кейс-Шиллер вимірює зміни у вартості американського ринку житлового житла шляхом відстеження закупівельної ціни та вартості перепродажу односімейних будинків, які пройшли як мінімум дві операції на невидиму руку.
Індекс не враховує нових будівель, квартир та кооперативів, а також виключає операції, що не складаються із зброї, такі як продажі житла між членами сім’ї за цінами, нижчими від ринкових.
Інші індекси, що використовують метод повторних продажів, включають щомісячний індекс цін на житло (HPI) Федерального агентства з питань житлового фінансування (FHFA), який базується на даних Фредді Мак про ціни продажу односемейних будинків та оцінки рефінансування, а також First American Індекс цін на житло CoreLogic LoanPerformance, який охоплює ширший географічний регіон, ніж індекси Case-Shiller або FHFA. Основний індекс цін на житло в Канаді, Національний складний індекс цін на будинки, також застосовує метод повторних продажів.
Такі індекси, як правило, повідомляють про зміни цін на житло за попередній місяць, квартал та рік. Зростання цін на житло вказує на зростання попиту, тоді як зниження цін означає зменшення попиту.