Фінансова енциклопедія

Індекс цін на житло (HPI)

Що таке індекс цін на житло (HPI)?

Індекс цін на житло (HPI) є широким показником руху цін на нерухомість для однієї сім’ї в Сполучених Штатах. Окрім того, що він служить показником тенденцій цін на житло, він також діє як аналітичний інструмент для оцінки змін ставок заборгованості за іпотечним кредитом, передоплати та доступності житла.

Ключові винос

  • Індекс цін на житло (HPI) є широким показником руху цін на одинакові будинки в Сполучених Штатах.
  • Його публікує Федеральне агентство з питань житлового фінансування (FHFA), використовуючи щомісячні та щоквартальні дані, надані Фанні Мей та Фредді Мак.
  • HPI – один із багатьох економічних показників, який інвестори використовують для того, щоб тримати пульс щодо ширших економічних тенденцій та потенційних змін на фондовому ринку.

Розуміння індексу цін на житло (HPI)

HPI складається разом з  Федеральним агентством з питань житлового фінансування (FHFA), використовуючи дані, надані Федеральною національною асоціацією іпотечного кредитування (FNMA), зазвичай відомою як Freddie Mac.

Короткий огляд

Дані складається шляхом аналізу іпотеки, придбаного або сек’юритизації на Fannie Mae і Freddie Mac.

HPI базується на операціях, що включають звичайні та відповідні іпотечні кредити на нерухомість однієї сім’ї. Це зважений індекс повторних продажів, що вимірює середні зміни цін при повторних продажах або рефінансуванні за тими ж властивостями.

Звіт HPI публікується щокварталу, хоча щомісячний звіт також регулярно публікується з березня 2008 року.

Як використовується індекс цін на житло (HPI)

HPI є одним із багатьох економічних показників, який інвестори використовують для того, щоб тримати пульс щодо ширших економічних тенденцій та потенційних зрушень на фондовому ринку.

Зростання та падіння цін на житло може мати великі наслідки для економіки. Зростання цін, як правило, створює більше робочих місць, стимулює довіру та сприяє зростанню споживчих витрат. Це відкриває шлях для збільшення сукупного попиту, стимулювання валового внутрішнього продукту (ВВП) та загального економічного зростання.

Коли ціни падають, як правило, відбувається навпаки. Довіра споживачів порушується, і багато компаній, які отримують прибуток від попиту на нерухомість, звільняють персонал. Іноді це може спричинити економічний спад.

Короткий огляд

Пандемія Covid-19, схоже, не вплинула на апетит до нерухомості.У лютому 2021 року FHFA повідомив, що ціни на житло з четвертого кварталу 2019 року до четвертого кварталу 2020 року зросли на 10,8%.

Індекс цін на будинки (HPI) порівняноз індексами цін на будинки S&P CoreLogic Case-Shiller

HPI – не єдиний відстежувач цін на житло. Однією з найвідоміших альтернатив є індекси цін на дому S&P CoreLogic Case-Shiller.

Ці індекси використовують різні дані та методи вимірювання, і, отже, дають різні результати. Наприклад, HPI однаково важить усі будинки, тоді як індекси цін на будинки S&P CoreLogic Case-Shiller зважуються за вартістю.

Більше того, хоча в індексах Case-Shiller використовуються лише  закупівельні ціни, HPI для всіх транзакцій включає також оцінки рефінансування . HPI також забезпечує більш широке охоплення.

Фанні Мей та Фредді Мак

Як уже зазначалося, HPI вимірює середні зміни цін на будинки, які продаються або рефінансуються, розглядаючи іпотечні кредити, придбані або забезпечені Fannie Mae або Freddie Mac. Це означає, що позики та іпотечні кредити з інших джерел, таких як Міністерство у справах ветеранів США та Федеральне житлове управління (FHA), не містяться в його даних.

Фанні Мей

Fannie Mae – це урядове підприємство (GSE), яке котирується на публічному ринку, але все ще діє за статутом Конгресу. Мета компанії – підтримувати іпотечні ринки ліквідними. Це робиться шляхом придбання та гарантування іпотеки у реальних кредиторів, таких як кредитні спілки, а також місцевих та національних банків – Фанні Мей не може надавати позики безпосередньо.

FNMA розширює ліквідність іпотечних ринків та сприяє домогосподарству американців з низьким, середнім та середнім рівнем доходу шляхом створення  вторинного ринку. Фанні Мей була створена в 1938 році під час Великої депресії як частина  Нового курсу.

Фредді Мак

Подібно до Фенні Мей, Фредді Мак або FHLMC також є GSE. Він купує, гарантує та сек’юритизує іпотечні кредити для формування  іпотечних цінних паперів (MBS). Потім він видає ліквідні MBS, які зазвичай мають кредитний рейтинг, близький до рейтингу казначейства США.

З огляду на його зв’язок з урядом США, Фредді Мак може позичати гроші під процентні ставки, які, як правило, нижчі, ніж ті, що доступні для інших фінансових установ.