FHA проти звичайних позик: у чому різниця?
FHA проти звичайних позик: огляд
Споживачі претендують на різні види іпотеки, виходячи зі своїх фінансових профілів. Багато іпотечних кредитів, як правило, є звичайними позиками. Але існують і інші, за якими фінансується і страхується Федеральна житлова адміністрація (FHA). Хоча обидва вони дозволяють споживачам фінансувати придбання житла, між ними є кілька ключових відмінностей.
Позики FHA роблять можливим і простішим володіння житлом для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу, які в іншому випадку не зможуть отримати фінансування через відсутність або погану кредитну історію, або через те, що їм не вистачає накопичених коштів. Ті, хто претендує на позику FHA, потребують нижчого першого внеску. І вимоги до кредиту не настільки суворі, як інші іпотечні позики – навіть ті, у кого кредитний рейтинг нижче 580, можуть отримати фінансування. Ці позики не надаються самою FHA. Натомість їх висувають затверджені FHA кредитори.
З іншого боку, люди з встановленим кредитом та низьким рівнем боргу, як правило, мають право на звичайну іпотеку. Ці позики зазвичай пропонуються приватними іпотечними кредиторами, такими як банки, кредитні спілки та інші приватні компанії. На відміну від позик FHA, ці іпотечні кредити не забезпечені урядом.
Ключові винос
- Люди з встановленим кредитом і низьким рівнем боргу зазвичай мають право на звичайну іпотеку.
- Люди з більшими боргами та помірним кредитним рейтингом, як правило, претендують на іпотечні кредити, застраховані Федеральною житловою адміністрацією.
- Позики FHA вимагають нижчого мінімального початкового внеску та нижчих кредитних балів, ніж звичайні позики.
- Звичайні позики не підтримуються державними установами, а надаються приватними іпотечними кредиторами – банками, кредитними спілками та іншими фінансовими установами.
Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA)
Позики Федеральної житлової адміністрації (FHA) страхуються на федеральному рівні та видаються затвердженими FHA кредиторами, включаючи банки, кредитні спілки та інші кредитні компанії. Позики FHA призначені для позичальників з обмеженими заощадженнями або нижчими кредитними показниками.
Позики FHA можуть бути використані для купівлі або рефінансування односімейних будинків, ОСББ та деяких виготовлених та мобільних будинків. Існують також конкретні категорії позик FHA, які можуть бути використані для будівництва нових будинків або фінансування ремонту існуючого будинку.
Оскільки позики FHA є федерально застрахованими, а це означає, що позикодавці захищені у випадку, якщо позичальник не виконує свою заставу, ці позикодавці можуть запропонувати більш вигідні умови для позичальників, які в іншому випадку не можуть претендувати на житлову позику, включаючи нижчі процентні ставки. Це означає, що також легше претендувати на позику FHA, ніж на звичайну позику.
Відповідні стандарти кредитів FHA роблять покупку житла більш доступною для більшої кількості людей. Станом на 2020 рік ви можете позичити до 96,5% вартості будинку за допомогою позики FHA. Заявники FHA з іпотечним кредитом із кредитними оцінками до 580 можуть бути схвалені для отримання житлової позики – за умови, що вони мають достатньо для покриття 3,5% авансового внеску. Ті, чий кредитний рейтинг опускається нижче 580, все ще можуть претендувати, але, як правило, потрібно вказати мінімум 10% від ціни придбання. Більшість позикодавців вимагають від заявників FHA іпотечних кредитів оцінки від 620 до 640 для затвердження. Ці державні позики можуть також мати додаткові витрати на закриття , які не потрібні за звичайними позиками.
Короткий огляд
Перший внесок за кредитом FHA може становити лише 3,5% залежно від вашої кредитної оцінки, тоді як звичайні іпотечні кредити вимагають від 3% до 20%.
Звичайні позики
Звичайна позика – це іпотечна позика, яку не підтримує державний орган. Звичайні позики надаються та обслуговуються приватними іпотечними кредиторами, такими як банки, кредитні спілки та інші фінансові установи. Звичайні позики представляють найбільший ризик для кредиторів, оскільки федеральний уряд їх не страхує. З цієї причини кредитори надають звичайну іпотеку тим заявникам, які мають найвищий фінансовий профіль. Звичайні вимоги до першого внеску коливаються від 3% до 20%, залежно від іпотечного продукту.
Для того, щоб претендувати на звичайну позику, споживачі, як правило, мають зоряні кредитні звіти без суттєвих вад та кредитні оцінки щонайменше 680. Звичайні процентні ставки за кредитом змінюються залежно від суми першого внеску, вибору споживачем іпотечного продукту та поточного кон’юнктура ринку. Більшість звичайних позик мають фіксовану процентну ставку, що означає, що ставка ніколи не змінюється протягом усього терміну позики. Позичальники можуть рефінансувати, якщо ставки змінюються.
Звичайні позики можна розділити на дві категорії – відповідні та невідповідні позики. Відповідність традиційним позикам відповідає стандартам кредитування, встановленим Федеральною національною асоціацією іпотечного кредитування (Fannie Mae) та Федеральною корпорацією іпотечного кредитування (Freddie Mac).
Особливі міркування
Іпотечне страхування
Позичальники можуть вимагати сплатити іпотечну страховку, залежно від умов іпотеки та суми першого внеску. На відміну від інших видів страхування, іпотечне страхування захищає позикодавця, а не страхувальника, якщо позичальник припиняє здійснювати платежі та не сплачує свої фінансові зобов’язання.
Страхування іпотечного кредитування вбудовано в кожну позику FHA. Премії виплачуються двома різними способами. Перший – це авансовий платіж, який може бути включений у позику та виплачуватися протягом усього життя. Другий спосіб – це щомісячні платежі. Позичальники, які можуть сплатити 10% і більше, сплачують ці премії протягом 11 років. Той, хто внесе перший внесок менше 10%, повинен здійснити ці преміальні платежі протягом усього терміну їх застави.
Більшість позикодавців воліють видавати звичайні позики на суму не більше 80% від ринкової вартості житла, що еквівалентно сплаті 20% першого внеску. Відсоток вартості будинку, який представлений сумою позики, позначається співвідношенням позики до вартості (LTV). Наприклад, позичальник, який вкладає 15% (45 000 доларів) на будинок у 300 000 доларів, потребує позики в 255 000 доларів. Це дало б коефіцієнт LTV 85%. Кредитори вимагають коефіцієнта LTV 80% або менше, щоб захистити себе від ризику, що позичальник не зможе повернути іпотеку. Ось чому люди зі звичайними іпотечними кредитами, які роблять авансовий внесок менше 20%, сплачують іпотечне страхування, яке також називають приватним іпотечним страхуванням (PMI), доки їх коефіцієнт LTV не досягне 80%.
PMI може коштувати від 0,3% до 1,5% від суми вашої позики щороку. Як і інші види іпотечного страхування, PMI сплачується позичальником і має на меті захистити позикодавця від фінансових збитків, якщо їх змусять стягнути майно з майна. Доходи від PMI можуть використовуватися позикодавцями для покриття витрат, пов’язаних з перепродажем будинку, який перебуває під заставою.
Інші державні позики
Позики FHA не є єдиним видом державних позик. Існує ще два типи державних установ, застрахованих кредитними програмами – позики VA та USDA.
Позики у справах ветеранів (VA) підтримуються Міністерством у справах ветеранів США. Ці позики доступні кваліфікованим військовослужбовцям, їхнім подружжям та іншим бенефіціарам. Позики VA не вимагають першого внеску, і вони, як правило, не вимагають іпотечного страхування.
Кредити надаються позичальникам у сільській місцевості через Міністерство сільського господарства США (USDA). Вони призначені для покупців житла з низьким та середнім рівнем доходу, і вони не потребують першого внеску. Вимоги щодо кредитного рейтингу також можуть бути більш гнучкими.