Житлові кооперативи: унікальний тип домоволодіння
Купівля будинку та оренда квартири представляють лише два з можливих способів проживання, які обидва можуть бути невигідними. Кооперативне житло є альтернативою традиційним методам отримання первинного місця проживання.
Житловий кооператив або “кооператив” – це тип житлового житла, який насправді є корпорацією, за якою власники не володіють своїми паями прямо. Натомість кожен резидент є акціонером у корпорації, що частково базується на відносному розмірі одиниці, в якій вони проживають. Тут ми детальніше розглянемо кооперативне життя.
Ключові винос
- Кооператив – це спосіб отримати основне місце проживання, але там, де власники будинків не володіють своїми одиницями безпосередньо; натомість кожен резидент є акціонером у самому кооперативі.
- Деяким власникам кооперативів дозволяється продавати свої кооперативні частки на відкритому ринку, залежно від ринкової ставки кооперативів у цьому місці.
- Кооперативи можуть бути дешевшими за квартири, оскільки вони працюють за власною вартістю, збираючи гроші від мешканців на оплату витрат.
- Однак перед тим, як купувати акції компанії, обов’язково перевірте фінансовий стан компанії та відповідні збори.
Як працюють житлові кооперативи
Власники кооперативу володіють акціями кооперативу замість того, щоб відверто володіти своїм підрозділом, що було б у випадку з ОСББ. У деяких кооперативах власникам дозволено продавати свої кооперативні частки на відкритому ринку залежно від ринкової ставки кооперативів у цьому місці за умови схвалення правління кооперативів.
Кооперативи часто дешевші за оренду квартир, оскільки працюють за власною вартістю, збираючи гроші від мешканців для оплати непогашених рахунків. У районах, де вартість життя висока, наприклад, у Нью-Йорку, кооперативи можуть бути привабливим варіантом з фінансової точки зору. Однак загальні збори, що сплачуються кооперативу, можуть бути дещо вищими, ніж ті, що виплачуються кооперативу.
Окрім фінансового аспекту кооперативної власності, існують також соціальні аспекти, які необхідно враховувати. Меншими кооперативами керують суворо мешканці, всі охороняються, щоб подбати про такі обов’язки, як утримання, озеленення та встановлення правил. Великими кооперативами може керувати рада директорів, що складається з підмножини мешканців.
У будь-якому випадку є правила, яких слід дотримуватись, і певний ступінь соціальної взаємодії, що має місце. Якщо вам не подобається ділитися повноваженнями щодо прийняття рішень, кооперативний спосіб життя може не звертатися до вас.
Види кооперативів
Структура житлових кооперативів різниться залежно від конкретної юрисдикції його розташування. У США та Канаді найпопулярніші варіанти включають:
- Кооперативи з ринковою ставкою : Дозволяє членам кооперативів купувати та продавати акції за будь-якою ставкою, яку буде мати ринок.
- Кооперації з обмеженим капіталом : встановлює обмеження щодо ціни, за якою акції можна купувати та продавати.
- Оренда кооперативів : кооперативна корпорація здає будівлю в оренду, а не володіє нею, і не накопичує вартості власного капіталу. У цьому випадку у кооперативі може бути готівковий резерв, якщо будівля коли-небудь вийде на продаж.
Витрати на придбання кооперативу
Оскільки ви, по суті, купуєте акції компанії, обов’язково перевірте фінансове становище кооперативу та познайомтесь з іншими мешканцями. Вони будуть одночасно вашими діловими партнерами, а також вашими майбутніми сусідами. Перед покупкою ви захочете врахувати наступне:
- Розташування
- Зручності
- Витрати
- Можливість оренди вашого пристрою
- Політика щодо домашніх тварин
- Страхові вимоги
Для придбання паїв у кооперативі кожен покупець бере замість традиційної іпотеки “позику”. Ці позики працюють майже як іпотечні кредити, але крім виплат позики, наданих позикодавцю, мешканці кооперативів несуть відповідальність за сплату пропорційної частки загальних витрат на експлуатацію та обслуговування будівлі.
Відомі як “технічне обслуговування”, ці витрати, як правило, виплачуються товариству щомісяця і оплачуються за власною вартістю. Технічне обслуговування може включати або не включати податки на нерухомість, і щорічні збори, що сплачуються за технічне обслуговування, як правило, зростають щороку з інфляцією.
Вартість застави майна також може бути включена у щомісячну плату: Навіть якщо окремий орендар виплатив свою частку позики, можливо, що у самої будівлі є іпотека, утримувана корпорацією, а не індивідуальний партнер. Позика на акції оплачує вартість придбання в партнерстві. Це не має нічого спільного з основною іпотекою на самому майні. Покупці мають право на всі податкові відрахування, якими користуються власники будинків, включаючи відрахування відсотків та податків на нерухомість.
Додаткові витрати включають щомісячні загальним полісом страхування, вміст кожного окремого помешкання не є таким. Особистий страховий поліс, відомий як HO-6, необхідний для захисту особистого майна від пошкодження водою, пожежі, крадіжок та інших лих.
Особливі міркування щодо кооперативів
Кооперативи повинні дотримуватися законів, що регулюють справедливе житло, але вони можуть бути більш обмежувальними, ніж інші варіанти житла, коли мова йде про вимоги щодо власності. Оскільки немає орендодавця і немає орендарів, правила придбання паїв у товаристві встановлюють партнери.
Наприклад, від нових покупців може вимагатися наявність конкретної чистої вартості або певного співвідношення боргу до доходу на додаток до демонстрації здатності виконувати фінансові зобов’язання кооперативної купівлі.
Також може знадобитися попередня перевірка. Як і інші типи житла, деякі кооперативи призначені для обслуговування лише осіб, яким 65 років і старше, або інших специфічних груп. Ці більш жорсткі вимоги до власності надають атмосферу безпеки та ексклюзивності кооперативу. В обмін на цю ексклюзивність кооперативи, як правило, проводяться більш обмежено, ніж квартири. Наприклад, одиниці високого класу можуть забороняти суборенду. Усі партнери беруть участь у витратах на експлуатацію будівлі.
За замовчуванням – або несплата – одним партнером може знадобитися, щоб інші партнери покривали витрати цього партнера, хоча суворі вимоги щодо власності зазвичай замовчують мінімум.
ОСББ проти кооперативів
Кондомініуми – це багатоквартирні житлові будинки з приватними резиденціями, які підтримують спільні загальні площі та інфраструктуру, таку як ліфти, підвали або дахи. Кондомініуми класифікуються як нерухоме майно, а це означає, що покупці володіють справи в їх оселях. Якщо ви плануєте іпотечного кредитування, використовуючи іпотечний калькулятор, як показано нижче.
Кооперативи не вважаються нерухомим майном. Коли ви купуєте кооператив, ви стаєте акціонером корпорації, що володіє власністю. Як акціонер, ви маєте право виключно використовувати житлову одиницю у власність.
Суть
Завжди читайте статутні документи кооперативу, статутні акти, угоду про підписку, правила та будь-яку іншу доступну документацію. Переконайтеся, що ви по-справжньому розумієте, як працює кооператив, включаючи те, як ним управляють, за що вам потрібно буде заплатити та скільки буде ця виплата. Запитайте про умови будь-якої основної застави, політику щодо домашніх тварин і вашу здатність вносити зміни до місця проживання. Запитання не завдає шкоди; трохи додаткових зусиль наперед може суттєво допомогти забезпечити гармонійне довгострокове проживання.
Короткий огляд
Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).